مراحل فروش ملک و سند زدن

انتخاب ملک مناسب و خانه‌ای که متناسب با سلیقه و بودجه‌مان باشد معمولا کار دشواری است. برای پیدا کردن خانه موردنظرمان ممکن است ماه‌ها وقت صرف کنیم و از این بنگاه به آن بنگاه برویم یا در سایت‌های اینرنتی خرید و فروش ملک جست‌وجو کنیم. به هر حال معامله ملک مساله حساسی است و باید صبر و دقت زیادی به خرج دهیم. حال فرض کنید که بالاخره بعد از جست‌وجوی زیاد خانه مناسبی پیدا کرده‌اید و برای بازدید هم رفته‌اید. نفس راحتی می‌کشید و از صاحب‌خانه شدن خود راضی و خوشحال هستید. ما هم به شما تبریک می‌گوییم. اما باید به عرضتان برسانیم که تازه کارتان شروع شده است. سند زدن ملک یا به اصطلاح به نام زدن خانه دشوارترین و حساس‌ترین مرحله در معامله ملک است. در این مطلب زومیلا مراحل فروش ملک و سند زدن را از ابتدا تا انتها به طور کامل بررسی می‌کنیم.

نکته مهم

انتقال سند ملک دارای جزئیاتی است که فروشنده و خریدار باید آن را بدانند و به آن توجه کنند. در غیر این صورت ممکن است مشکلاتی پیش آید و سبب پشیمانی طرفین شود.

در این رابطه بخوانید: هزینه انتقال سند ملک بر عهده کیست؟

مرحله اول: توافق اولیه طرفین

بعد از این که خانه مورد نظر را انتخاب کردید اولین قدم این است که با فروشنده وارد مذاکره شوید و توافقات لازم را جهت انتقال ملک انجام دهید. این توافقات شامل مواردی مانند توافق نهایی درباره قیمت خانه یا انتقال خط تلفن می‌شود.

مرحله دوم: توافق نهایی و مکتوب کردن مبایعه نامه

بعد از این که به صورت شفاهی و با گفت‌وگو توافق کردید حال وارد مرحله جدیدی از مراحل فروش ملک می‌شوید. در این مرحله باید توافقات را مکتوب کرده و به صورت کتبی بین خودتان قرارداد منعقد کنید. به توافقات مکتوب قولنامه گفته می‌شود. البته امروزه قولنامه به مبایعه‌نامه تغییر یافته است. در ادامه علت این امر و تفاوت قولنامه و مبایعه‌نامه را توضیح می‌دهیم.

توضیح تفاوت قولنامه و مبایعه نامه در مراحل فروش ملک

قولنامه بار حقوقی ندارد و اگر بین طرفین دعوا شود و اختلافی حاصل گردد قولنامه محکمه‌پسند نیست. شما نمی‌توانید در دادگاه به قولنامه استناد کنید؛ به همین خاطر امروزه قولنامه را به مبایعه‌نامه تبدیل کرده‌اند. مبایعه‌نامه در واقع همان قولنامه با قابلیت استناد در محاکم قضایی است. مبایعه‌نامه یا توسط خود طرفین نوشته می‌شود یا آن را به یک آژانس املاک می‌سپارند. همچنین باید بگوییم مبایعه‌نامه در واقع یک سند غیررسمی است که قبل از رسمی شدن معامله بین طرفین تنظیم می‌شود. مثلا ممکن است شما و فروشنده زمانی توافق کنید که هیچ دفترخانه‌ای باز نباشد، در این صورت برای کتبی شدن توافقات، بین خود نسبت به تنظیم مبایعه‌نامه اقدام می‌کنید.

در این رابطه بخوانید: فهرست تسویه‌ حساب های قبل از معامله ملک

موارد مندرج در مبایعه نامه

در مراحل فروش ملک هنگامی که مبایعه‌نامه می‌نویسید مواردی وجود دارد که حتما باید آن‌ها را در مبایعه‌نامه ذکر کنید. این موارد عبارت‌اند از:

• مشخصات طرفین قرارداد (فروشنده و خریدار) شامل: مشخصات شناسنامه‌ای، آدرس با ذکر کد پستی و شماره تلفن همراه و ثابت
• مشخص کردن موضوع مورد معامله: درج مشخصات کامل جغرافیایی، ثبتی و هندسی (مساحت زمین یا خانه)
• درج مبلغ توافق‌شده در مبایعه‌نامه به وجه رایج کشور یعنی ریال یا تومان
• درج زمان پرداخت پول و نحوه پرداخت پول و زمان حضور در دفترخانه اسناد رسمی برای سند زدن

این موارد حتما باید در مبایعه‌نامه ذکر شود، وگرنه مبایعه‌نامه ارزشی نخواهد داشت. اما فقط درج این موارد کافی نیست؛ زیرا در این صورت مبایعه‌نامه شما سست خواهد بود. در مراحل فروش ملک برای استحکام مبایعه‌نامه لازم است موارد زیر را هم در مبایعه‌نامه درج کنید:

موارد تکمیلی برای استحکام مبایعه نامه

• مشخص کردن زمانی برای پشیمانی:

مثلا فروشنده یا خریدار حق دارد تا ۴۸ ساعت پس از تنظیم مبایعه‌نامه پشیمان شود. در قرارداد معمولا مبلغی را به عنوان خسارت پشیمانی تعیین می‌کنند.

• مشخص کردن مواردی برای امکان فسخ

در مبایعه‌نامه مواردی که شما یا فروشنده امکان فسخ خواهید داشت را تعیین کنید. به این موارد به اصطلاح خیار یا همان اختیار فسخ معامله می‌گویند. عموما افراد در مبایعه‌نامه خیارات را از خودشان ساقط می‌کنند و جمله‌ی “اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش” را می‌نویسند. شما این اشتباه را نکنید؛ چون در این صورت اگر بعد از معامله بفهمید گول خورده‌اید دیگر کاری از دستتان برنمی‌آید. خوب دقت کنید که چه خیاراتی را می‌پذیرید و اجازه فسخ معامله را از خودتان نگیرید.

• ذکر وسایلی که باید روی خانه به شما تعلق بگیرد

وقتی شما ملکی را می‌خرید برخی از وسایل به اصطلاح روی خانه است. در مبایعه‌نامه دقیقا ذکر کنید که مثلا من خانه را همراه با کولر آبی، شوفاژ، کابینت و… خریده‌ام. این بخش را دقیق و شفاف بنویسید؛ در غیر این صورت ممکن است در زمان تحویل ملک فروشنده آن‌ها را به شما تحویل ندهد.

• امضای خریدار، فروشنده و حداقل دو شاهد زیر مبایعه‌نامه

نکته مهم

در مبایعه‌نامه باید حتما نحوه پرداخت هزینه‌های انتقال سند نیز نوشته شود. برخی از هزینه‌ها به عهده فروشنده و برخی به عهده خریدار است. برای مثال فروشنده باید تمام بدهی‌های ملک را تا روز تحویل پرداخت کند.

در این رابطه بخوانید: نکات بسیار مهم هنگام معامله املاک بدون سند

مرحله سوم از مراحل فروش ملک : دریافت کد رهگیری

حتما تا به حال بارها شنیده‌اید که فروشنده‌ها خانه را به چند نفر فروخته‌اند. برای این که این اتفاق پیش نیاید، بعد از تنظیم مبایعه‌نامه فروشنده و خریدار باید به بنگاه املاک رسمی و معتبری بروند و با پرداخت مبلغی مبایعه‌نامه خود را در سیستم نرم‌افزاری جامع ثبت کنند. مشخصات ملک، خریدار و فروشنده در سیستم ثبت می‌شود و کد رهگیری صادر خواهد شد. وقتی کد رهگیری صادر می‌شود یعنی فروشنده قبل از این خانه را به کسی نفروخته است؛ اما اگر فروشنده خانه را به کس دیگری فروخته باشد سیستم خطا می‌دهد.

مرحله چهارم: مراجعه به دفتر اسناد رسمی

در مرحله چهارم از مراحل فروش ملک بعد از دریافت کد رهگیری فروشنده باید با شناسنامه و اصل سند به دفتر اسناد رسمی مراجعه کند. دفتر اسناد رسمی لیست مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده را به شما می‌دهد تا آن‌ها را آماده کنید. در این مرحله نیازی نیست خریدار کاری انجام دهد.

لیست مدارک مورد نیاز

• اصل و تصویر سند مالکیت
• اصل و تصویر بنچاق
• تصویر شناسنامه و کارت ملی طرفین (فروشنده و خریدار)
• اصل و تصویر وکالت‌نامه
• اصل و تصویر پایان کار یا عدم خلافی شهرداری یا نامه بازدید شهرداری یا بخشداری
• صورت مجلس تفکیکی در مورد آپارتمان
• اصل و تصویر حصر وراثت و فرم مالیات بر ارث (در مورد سندهای ورثه‌ای)

در این رابطه بخوانید: قدم به قدم مراحل تبدیل سند مشاع به شش دانگ

مرحله پنجم از مراحل فروش ملک : استعلام از شهرداری، مفاصا حساب و پرداخت مالیات

در این مرحله وقتی فروشنده برای انتقال سند به دفترخانه می‌رود، دفترخانه از شهرداری، دارایی، بیمه و بخشداری استعلام به عمل می‌آورد تا بفهمد ملک مورد نظر بدهی دارد یا خیر. به این کار مفاصا حساب می‌گویند. همچنین دفترخانه به صورت اینترنتی بررسی می‌کند که سند ملک در گرو جایی نباشد و ملک در طرح ساخت‌وساز شهرداری قرار نگرفته باشد. اگر ملک در طرح ساخت‌وساز شهرداری باشد اجازه معامله داده نمی‌شود. بعد از آن فروشنده با نامه‌ای که از دفترخانه می‌گیرد مراحل زیر را برای سند زدن خانه طی می‌کند:

مراجعه به شهرداری یا بخشداری

فروشنده با نامه به شهرداری می‌رود و شهرداری بررسی می‌کند که ملک مورد نظر طبق پروانه ساخته شده است یا خیر. اگر ملک طبق پروانه ساخته نشده باشد فروشنده باید جریمه بدهد. عوارض نوسازی برای ساختمان هم جزو هزینه‌هایی است که فروشنده باید بپردازد. همچنین فروشنده باید هزینه‌ای هم برای پسماند یعنی جمع کردن زباله‌ها و مبلغی برای کمک به آموزش و پرورش پرداخت کند.

مراجعه به دارایی

در این مرحله از مراحل فروش ملک باید به دارایی مراجعه کنید. دارایی ۴٪ قیمت ملک، مالیات نقل و انتقال می‌گیرد. شاید با دیدن ۴٪ بترسید؛ اما نگران نباشید، قیمتی که دارایی برای ملک تعیین می‌کند با قیمت واقعی‌اش تفاوت دارد. مثلا اگر ملک شما متری ۱۰ میلیون باشد، دارایی بیش‌تر از متری ۱۰هزار تومان قیمت نمی‌گذارد.

مراجعه به بیمه در صورت تجاری بودن ملک

مرحله ششم: مراجعه به دفترخانه و انتقال سند

فروشنده و خریدار باید در آخرین مرحله از مراحل فروش ملک طبق تاریخی که در مبایعه‌نامه آمده برای انتقال سند در دفترخانه حضور داشته باشند. اگر یکی از طرفین در دفترخانه حاضر نشد، طرف مقابل باید تا پایان وقت اداری در دفترخانه بماند. در آخر اگر باز هم آن فرد نیامد، فردی که حضور دارد باید از دفترخانه گواهی عدم حضور بگیرد و با مراجعه به دادگاه خسارت و هزینه پشیمانی از طرف مقابل بگیرد. اما اگر دو طرف (خریدار و فروشنده) در دفترخانه حاضر شوند و فروشنده مدارک مورد نیاز را همراه داشته باشد، در این صورت با پرداخت هزینه تحریر به دفترخانه، انتقال سند و به نام زدن ملک انجام می‌گیرد. حق تحریر مبلغی است که فروشنده و خریدار به صورت مساوی به دفترخانه پرداخت می‌کنند.

در این رابطه بخوانید: اقدامات لازم جهت صدور سند مالکیت المثنی

سخن پایانی

سند زدن خانه امر بسیار حساس و مهمی است. باید تمام مراحل فروش ملک را به دقت طی کنید تا مشکلی پیش نیاید. هر بی‌دقتی در این مراحل می‌تواند به ضرر شما (چه به عنوان فروشنده و چه خریدار) تمام شود. در این مطلب زومیلا سعی کردیم مهم‌ترین نکات را در این مورد با شما در میان بگذاریم تا معامله‌ای مطمئن انجام دهید. اگر سوالی داشتید آن را در بخش نظرات با ما در میان بگذارید.