در کشور ما املاک یا دارای سند هستند (سند تک برگ یا منگوله‌دار، سند شش دانگ یا سه دانگ) یا به صورت قولنامه‌ای معامله می‌شوند. همان‌طور که همه ما میدانیم مطمئن‌ترین راه برای خرید خانه داشتن سند قطعی است؛ اما گاهی اوقات به دلایل مختلفی از جمله قیمت پایین‌تر و غیره، ممکن است به سراغ معامله املاک قولنامه‌ای بروید. در این حالت باید بسیار دقت کنید و نکات مهمی را در نظر داشته باشید. در این مطلب به بیان نکات مربوط به معامله املاک بدون سند می‌پردازیم.
از کجا بفهمیم ملک مورد نظر دارای سند است یا خیر؟
بهترین روش برای اینکه از وضعیت ملک قولنامه‌ای مطلع شوید این است که از شهرداری استعلام بگیرید. با انجام این کار می‌توانید از میزان بدهی‌های ساختمان، وضعیت تخریب و سایر اطلاعات ضروری در خصوص ملک آگاه شوید و احتمال ضرر و زیان را تا حد زیادی کاهش دهید.
اقدام دیگری که در مورد ملک‌هایی با قولنامه عادی و بدون سند رسمی انجام می‌شود این است که تفکیک‌هایی با کمتر از حد قانونی انجام می‌شود. در این حالت نیز امکان اخذ پروانه وجود ندارد و با مراجعه به شهرداری می‌توانید از صحت ملک باخبر شوید.
نکات مهم هنگام معامله املاک بدون سند
از مهم‌ترین معاملات بدون سندی که انجام می‌شود، می‌توان به معاملاتی اشاره کرد که در آن فرد اقدام به پیش خرید ملک می‌کند. برای پیش خرید ملکی که هنوز سندش آماده نیست، لازم است بسیار احتیاط کنید.
1. سازنده ملک را بشناسید
در بسیاری از موارد، هدف خریداران از پیش خرید ملک، سرمایه‌گذاری است؛ اما بسیار پیش آمده است که فروشنده، ملک را به چند نفر فروخته است؛ بنابراین در چنین مواقعی بهتر است از افرادی پیش خرید کنید که مورد اعتماد هستند و حتما بهتر است که سازنده ملک را بشناسید و سپس از او ملکی را پیش خرید کنید.
بیشتر بدانید: از قوانین پیش فروش آپارتمان چه می دانید؟
2. از سنددار بودن ملک مطمئن شوید.
همان‌طور که می‌دانید، هر ملک باید دارای یک سند مالکیت باشد که به نام یک مالک یا مالکان آن سند ثبت شده است و هر گونه معامله و انتقال سند باید در دفتر ثبت اسناد به طور رسمی ثبت شده باشد؛ اما در بسیاری از مواقع ممکن است حتی املاک دارای سند رسمی با مشکلاتی مواجه شوند و خریدار بعد از پیگیری‌های لازم متوجه شود، مالک اصلی سند فرد دیگری است؛ بنابراین بهتر است هنگام معامله ملک حتما جانب احتیاط را رعایت کنید. موارد گفته شده نشان می‌دهند که املاک بدون سند با مشکلات بیشتری همراه هستند و به مراتب خطرات بیشتری به دنبال دارند.
3. مطمئن شوید که ملک در وثیقه، رهن یا توقیف نباشد
هنگامی که شخصی اقدام به خرید ملک بدون سند می‌کند، باید با استعلام ملک مورد نظر مطمئن شود که مال در وثیقه یا رهن یا در توقیف نیست. هم چنین لازم است مواردی مانند آب، برق، گاز، تلفن، پارکینگ و انباری به روشنی در قولنامه قید شده باشد.
4. از واقعی بودن فروشنده مطمئن شوید
اگر هنگام معامله املاک بدون سند، شخص دیگری از جمله وکیل، ولی یا قیم قولنامه را امضا کرد، ابتدا باید دلایل احراز سمت آن‌ها را بررسی کنید. تاریخ وکالت وکیل را بررسی کنید و مطمئن شوید که موقت نیست. اگر امضاکننده ولی مالک است، مطمئن شوید در زمان امضای قولنامه توسط ولی کودک، بالغ نشده است. درجایی که امضاکننده قیم مالک است، باید روشن شود آیا قیم به‌تنهایی حق فروش مال مولی‌علیه (صغیر) خود را دارد و می‌تواند ملک را به‌صورت قولنامه‌ای به فروش برساند؟ و اینکه آیا با دخالت مقام قضایی چنین حقی برای او در نظر گرفته‌شده است یا خیر. در غیر این صورت حقی بر دخل و تصور ملک قولنامه‌ای ندارد و بستن قرارداد با او فسخ‌شده منظور می‌شود.
5. گواهی انحصار وراثت و مالیات بر ارث را بررسی کنید
اگر ملک مورد معامله از طریق ارث و میراث به فروشنده رسیده باشد، باید گواهی انحصار وراثت را به طور کامل بررسی کنید. همچنین لازم است هنگام گرفتن استعلام از شهرداری، بررسی کنید که آیا فروشنده مالیات بر ارث را تصفیه کرده است یا خیر.
6. مطمئن شوید که ملک مشکل ثبتی ندارد
هنگام گرفتن استعلام ملک از شهرداری، مطمئن شوید که ملک قولنامه‌ای مشکل ثبتی یا معارضه‌ای نداشته باشد.
بیشتر بدانید: معامله ملک ورثه ای ؛ چطور و چگونه؟!
ملک بدون سند بخریم یا نخریم؟
بهترین گزینه این است که به سراغ خانه‌های سنددار بروید؛ اما گاهی اوقات در مناطق بالا شهر می‌توانید خانه‌های بدون سند و قولنامه‌ای را با قیمت پایین‌تری بخرید. اگر در چنین شرایطی قرار گرفتید نکات حقوقی و قانونی مربوط به معامله املاک بدون سند را به خوبی بشناسید و از طریق مراجعه به شهرداری، از وضعیت ملک مورد نظر مطلع شوید. اگر نکاتی را که در این مقاله عنوان کردیم رعایت کنید، احتمال ضرر و زیان شما به حداقل خواهد رسید.
