عقد بیع خرید ملک؛ اوصاف و ارکان آن

عقد بیع چیست؟

طبق ماده 338 قانون مدنی، بیع به معنای تملیک عین به‌عوض معلوم می‌باشد؛ به این معنا که شخصی مالی را در ازای مال دیگر به دیگری واگذار کند.

در عقد بیع، فروشنده در ازای دریافت پول یا مال، کالای خود را به خریدار منتقل می‌کند و خریدار در مقابل کالایی که دریافت کرده است، پول یا مالی را به فروشنده می‌دهد. 

اصطلاحات پرکاربرد در عقد بیع

بیع: فروختن

بایع: فروشنده

مبیع: مورد معامله

ثمن معامله: قیمت آن

عقد بیع به ایجاب: پیشنهاد اولیه

قبول: پذیرش پیشنهاد اولیه

اوصاف عقد بیع

عقد بیع عقدی است لازم، تملیکی و معوض و رضایی.

 یک عقد تملیکی است

به‌این‌ترتیب که در صورت انعقاد درست عقد بیع، مبیع از مالکیت یکی خارج و به مالکیت طرف دیگر درمی‌آید. برای مثال در عقد بیع ملک، به‌محض اینکه دو طرف قرارداد فروش را امضا کنند، ملک از مالکیت فروشنده خارج و به مالکیت خریدار درمی‌آید.

یک عقد لازم است

یعنی طرفین، جز به‌موجب شرط یا تراضی یا خیارات منصوص، حق برهم زدن عقد را ندارند. عقد بیع هم با توجه به اینکه کاربرد زیادی دارد ازجمله عقود لازم در نظر گرفته‌شده است؛ زیرا اگر قرار باشد هر یک از طرفین هر زمان که خواست بدون دلیل قانونی عقد را بر هم بزند، در نظام قراردادی ناامنی و بی‌ثباتی پیش می‌آید.

 یک عقد رضایی است

عقد رضایی یعنی به‌محض رضایت دو طرف، عقد بین آن‌ها شکل می‌گیرد و هیچ نوع تشریفاتی برای انعقاد عقد وجود ندارد؛ بنابراین عقد بیع به‌سادگی رضایت دو طرف برای خریدوفروش شکل می‌گیرد.

یک عقد معوض است

عقد معوض عقدی است که چیزی بین دو طرف مبادله می‌شود؛ یعنی دو طرف در ازا مالی که به دیگری پرداخت می‌کنند، مالی را هم به دست می‌آورند.

بیشتر بخوانید: از حق ارتفاق در ملک دیگران چه میدانید؟

ارکان عقد بیع

ایجاب و قبول

برای انعقاد هر قراردادی لازم است طرفین آن قرارداد، قصد و ارادهٔ ایجاد قرارداد را داشته باشند. علاوه بر این لازم است این قصد و اراده، بیان شود تا معلوم گردد که شخص، قصد انعقاد معامله را دارد.

چیزی که نشانگر قصد و ارادهٔ طرفین قرارداد است ایجاب و قبول نامیده شده و هر قراردادی با ایجاب و قبول منعقد می‎شود. مثل‌اینکه در عقد بیع، فروشنده بگويد: اين كالا را به صد تومان به تو فروختم و خريدار بگويد: پذيرفتم يا بگوید آن را به اين قيمت خريدم.

بنابراین، «ایجاب» پیشنهاد انجام یک معامله به شخص دیگر است و شخصی که چنین پیشنهادی را اعلام می‎نماید «موجب» نامیده می‎شود. «قبول» نیز عبارت است از رضایت به ایجابِ ابرازشده برای انعقاد قرارداد و به شخصی که ایجاب را می‎پذیرد «قابل» می‎گویند.

متعاملین

بایع و مشتری طرفین عقد بیع محسوب می‌شوند و چون به‌واسطه‌ی عقد بیع در اموال و دارایی خود تصرف می‌کنند قانونا برای انعقاد معامله باید عاقل، بالغ و رشید باشند و قصد و رضایت در انعقاد عقد داشته باشند، زیرا معامله‌ با شخص مست و بی‌هوش و شخص فاقد قصد، باطل است.

ثمن

ثمن به معنای بهایی است که ضمن معامله مشخص می‌شود تا بابت مبیع به فروشنده پرداخت شود. ثمن را باید مشتری به فروشنده بپردازد.

مبیع

عوضین عقد بیع، مبیع و ثمن هستند. مبیع کالایی است که از جانب فروشنده به خریدار تملیک می‌شود که باید دارای شرایطی باشد، ازجمله اینکه مالیت داشته باشد، قابل خریدوفروش باشد، قابل تسلیم باشد و…

مورد معامله باید مال یا عملی باشد که هریک از متعاملین تعهد تسلیم یا ایفای آن را می‌کنند. مورد معامله باید مالیت داشته باشد، مشروع باشد، معلوم و معین باشد، قابل نقل‌وانتقال باشد، قابل تسلیم باشد.

اهلیت در فروش یا بیع چیست؟

اهلیت داشتن به این معناست که لازم است طرفین معامله عاقل و بالغ باشند. سن بلوغ در پسران 15 سال و در دختران 9 سال است. معامله با افرادی که عاقل و بالغ نیستند به دلیل عدم اهلیت باطل است.  

نویسنده: رویا سهرابی/ تیم تحریریه وب‌سایت زومبلا