همه افراد به طریقی با بازار مسکن و معاملات ملکی سر و کار دارند؛ چه به منظور خرید و فروش خانه یا اجاره خانه. معاملات ملکی هم معاملات حساسی است و ناآگاهی فرد معامله‌کننده می‌تواند باعث بروز خسارت شود. برای این که از بروز هر گونه خسارتی جلوگیری شود لازم است تا افراد درباره اصطلاحات ملکی و مسائل حقوقی اطلاعات داشته باشند. در این راستا یکی از مهم‌ترین مواردی که قبل از انجام هر گونه معامله خرید و فروشی باید درباره آن بدانید، تفاوت سند عادی و سند رسمی و نکات حقوقی و قضائی مربوط به آن‌هاست. در این مطلب از مجله زومیلا به این می‌پردازیم که سند عادی ملک چیست و با سند رسمی چه تفاوت‌هایی دارد. با دانستن ویژگی‌ها و کاربرد هر کدام از اسناد می‌توانید با داشتن اطلاعات صحیح و کافی وارد معامله‌ای امن شوید.
در این رابطه بخوانید : تفاوت سند شورایی ملک با سند محضری
سند به چه معناست ؟
سند به نوشته‌ای گفته می‌شود که در مقام دعوا یا دفاع قابل استناد باشد. در لغت‌نامه نیز کلمه سند به معنی نوشته‌ای است که وام یا طلب کسی را معین سازد یا مطلبی را ثابت کند. به عبارتی هر نوشته‌ای که در دادگاه قابل ارائه، استناد و دفاع باشد حکم سند را پیدا می‌کند و برای صاحب آن و طرفین حقوقی ایجاد می‌شود. بنابراین می‌توان نتیجه گرفت سند باید سه ویژگی داشته باشد:
ویژگی‌های سند
- مکتوب باشد.
- به گونه‌ای تنظیم شود که در مقام دعوا یا دفاع از دعوا در دادگاه قابل استناد باشد.
- باید مرتبط به موضوع مطرح‌شده باشد تا بتوان از آن در دادگاه استفاده کرد.
اگر این ویژگی‌ها را نداشته باشد یعنی سند نیست و یک نوشته عادی است. در ادامه بررسی می‌کنیم که سند عادی ملک چیست و یک سند باید چه ویژگی‌هایی داشته باشد تا به آن سند رسمی بگویند.
در این رابطه بخوانید : نکات بسیار مهم هنگام معامله املاک بدون سند
سند رسمی ملک
هر سند رسمی با ویژگی‌های مشخصی همراه است که اگر این ویژگی‌ها برقرار باشد آن سند رسمی است، وگرنه سند عادی محسوب می‌شود. طبق ماده ۱۲۸۷ قانون مدنی سند رسمی سه ویژگی اصلی دارد که عبارت‌اند از:
- سند رسمی باید در اداره ثبت اسناد و املاک و یا دفاتر اسناد رسمی و نزد سایر مامورین رسمی تنظیم شود.
- مامور رسمی باید صلاحیت (توانایی، دانش و اجازه ثبت قانونی سند) انجام این عمل را داشته باشد.
- تشریفات و مقررات قانونی تنظیم سند رسمی باید رعایت شود.
اگر مامور رسمی سندی را تنظیم کند اما صلاحیت تنظیم آن سند را نداشته باشد، یعنی خارج از محل خدمت خود که ماموریت ندارد اقدام به تنظیم سند کند یا مقررات قانونی را رعایت نکرده باشد، آن سند عادی محسوب می‌شود و رسمی نیست. حتی اگر تشریفات قانونی را رعایت کرده باشد ولی سند خارج از صلاحیت او تنظیم شود، باز هم سند عادی است.
سند عادی ملک چیست ؟
همان‌طور که گفتیم سندی که ویژگی‌های سند رسمی را نداشته باشد سند عادی است. به عبارت دیگر غیر از اسناد ذکرشده در ماده ۱۲۸۷ بقیه اسناد عادی محسوب می‌شود. سند عادی توسط افراد غیررسمی تنظیم می‌شود. در واقع گاهی پیش می‌آید که افراد برای امور ساده خود بدون دخالت مامور رسمی روی یک برگه سند را تنظیم کرده و امضا می‌کنند؛ این‌گونه اسناد را اسناد عادی به حساب می‌آورند. یکی از پرکاربردترین اسناد عادی قولنامه‌ای است که قبل از تنظیم رسمی سند بین طرفین معامله بسته می‌شود.
در این رابطه بخوانید : تفاوت سند و بنچاق و نحوه تبدیل بنچاق به سند تک برگ
تفاوت سند عادی و رسمی
تا این بخش از مطلب دانستید که سند عادی ملک چیست و به چه سندی سند رسمی می‌گویند. تا حدودی با تفاوت‌های این دو سند هم آشنا شدید. بخواهیم جامع‌تر و دقیق‌تر بگوییم باید به تفاوت‌های زیر اشاره کنیم:
- سند رسمی توسط مامور رسمی دولت تنظیم می‌شود؛ اما اسناد عادی را خود افراد تنظیم می‌کنند.
- سند رسمی قدرت اجرایی دارد؛ اما اصل در اسناد عادی بر عدم قدرت اجرایی است. اسناد عادی برای رسیدن به اجرائیات قانونی باید تشریفات اداری خاصی را طی کنند.
- تاریخ سند رسمی چه از لحاظ اصحاب دعوی چه از لحاظ اشخاص ثالث معتبر است؛ اما تاریخ اسناد عادی برای اشخاص ثالث موثر نیست.
- در مورد اسناد رسمی نمی‌توان ادعای انکار و تردید کرد؛ اما اسناد عادی قابلیت تردید و انکار دارند.
- در اسناد رسمی فقط ادعای جعل قابل طرح است.
- اسناد رسمی اگر گم شود تهیه رونوشت آن آسان است؛ اما در صورت مفقود شدن سند عادی نمی‌توان از رونوشت آن استفاده کامل کرد.
- سند رسمی از تشریفاتی که از قبل قانون تعیین کرده است تبعیت می‌کند؛ اما اصل در سند عادی بر عدم تشریفات است.
قولنامه؛ سند عادی ملک در بازار مسکن
بالاتر در تعریف سند عادی ملک چیست گفتیم که قولنامه‌ای که هنگام معامله ملک بین فروشنده و خریدار امضا می‌شود نوعی سند عادی به حساب می‌آید. در تنظیم قولنامه مامورین رسمی دخالتی ندارند؛ اما امکان دارد تشریفات قانونی خاصی در آن لحاظ شود. به عبارت دیگر قولنامه نوعی قرارداد اولیه بین خریدار و فروشنده است و شرایط واگذاری ملک در آن مشخص خواهد شد. جزئیات مربوط به واگذاری و همچنین اطلاعات سند در قولنامه آورده می‌شود، نکات حقوقی مهم به اطلاع خریدار و فروشنده می‌رسد و تا زمانی که معامله و انتقال سند و انتقال وجه به صورت کامل انجام نشده است؛ قولنامه دارای اعتبار است.
قولنامه شامل چه اطلاعاتی است ؟
مشخصات خریدار، فروشنده و ملک مورد معامله، مهم‌ترین بخش در قولنامه است. ذکر تاریخ شروع و پایان معامله نیز اهمیت زیادی دارد. همچنین اگر شرایطی باعث فسخ و ابطال معامله می‌شود، باید در قولنامه ذکر شود. برای مثال اگر جزئیات ملک با آن‌چه فروشنده ادعا کرده است مغایرت داشته باشد، خریدار می‌تواند معامله را فسخ کند. در ضمن در قولنامه‌ها هزینه‌ای را هم به عنوان ضمانت اجرایی و خسارت در نظر می‌گیرند تا در صورتی که هر کدام از طرفین به تعهدات خود پایبند نبود خسارت پرداخت کند.
در این رابطه بخوانید : آشنایی با مراحل گرفتن سند برای املاک بدون سند
نکات مهم برای تنظیم قولنامه و سند موقت ملک
مهم‌ترین نکته‌ای که هم خریدار و هم فروشنده باید به آن توجه کنند این است که برای نوشتن قولنامه حتما سراغ بنگاه و مشاور املاک معتبر بروند. آن بنگاه باید از اتحادیه مشاورین املاک مجوز رسمی فعالیت و صلاحیت تنظیم قولنامه داشته باشد؛ به‌خصوص در شهر بزرگی مثل تهران این موضوع اهمیت دوچندان دارد. اگر بنگاه مجوز قانونی نداشته باشد قولنامه فاقد اعتبار قانونی است و در صورتی که بعدا مشکلی پیش بیاید نمی‌توان به آن استناد کرد. اما در صورتی که بنگاه معتبر باشد، در صورت بروز هر مشکلی در زمینه پرداخت یا سایر مسائل حقوقی، طرفین می‌توانند به بنگاه مراجعه کنند.
همزمانی معامله از دیگر نکات مهمی است که طرفین معامله باید به آن توجه کنند. همزمانی به این معناست که خریدار تا قبل از تنظیم نهایی و انتقال سند، نباید کل وجه معامله را پرداخت کند و همچنین تا وقتی که کل وجه توسط خریدار پرداخت نشده باشد، فروشنده نباید سند را به نام خریدار انتقال دهد.
سخن پایانی سند عادی ملک چیست
در این مطلب بیان کردیم که سند بر دو نوع است: سد عادی و سند رسمی. همچنین دانستید که سند عادی ملک چیست و سند رسمی چه مشخصاتی دارد. دانستن جزئیات و ویژگی‌های اسناد و شناخت انواع آن‌ها ضروری است تا معامله شما به صورت امن و مطمئن رقم بخورد. اگر هنوز هم ابهام و سوالی در این مورد دارید می‌توانید در بخش نظرات از ما بپرسید.
