فروش ملک در هر زمان می‌تواند رویدادی استرس‌زا باشد. زمانی که ملک اجاره داده‌شده، همه باید حقوق و مسئولیت‌های خود را درک کرده و به آن‌ها پایبند باشند. صاحبان خانه به دلایل بسیاری اقدام به فروش ملک اجاره‌ای خود می‌کنند؛ اما به یاد داشته باشید مستأجر دارای یک قرارداد اجاره‌ای است که به او حق زندگی در خانه را می‌دهد. شما می‌توانید با دانستن اینکه چه اتفاقی در طول فرآیند فروش می‌افتد، استرس و فشار وارده را کم کنید. قوانین مختلف وقتی اعمال می‌شود که فروش ملک اجاره‌ای زمانی صورت گیرد که ملک رهن داده‌شده باشد.
صاحبان خانه باید مستأجران را از فروش ملک اجاره‌ای آگاه سازند.
اگر صاحب‌خانه ملکش را برای فروش بگذارد، موظف است مستأجر را در جریان این موضوع قرار دهد. در غیر این صورت، مستأجر ممکن است نسبت به مشاور املاکی که خریداری را برای نشان دادن منزل با خود آورده، واکنش نشان دهد.
در نظر داشته باشید که باید حتماً به‌صورت مستقیم و رودررو با مستأجر صحبت کنید.
دسترسی به ملک
صاحبان خانه باید قبل از ورود به خانه برای گرفتن عکس از مستأجر اجازه بگیرند. مستأجر می‌تواند اجازه عکاسی از اموال شخصی خود را ندهد.
صاحبان خانه همچنین باید برای نشان دادن خانه به خریداران احتمالی از مستأجر اجازه بگیرند. صاحبان خانه ممکن است بخواهند خانه را به یک مشاور املاک یا کارشناس ساختمان نشان دهند.
مستأجر نمی‌تواند به‌صورت غیرمنطقی مانع اجازه دسترسی صاحب‌خانه به ملک شود، اما با دلایل و شرایط منطقی چنین اجازه‌ای دارد. مستأجر ممکن است:
- در زمان‌های خاصی از روز و هفته دسترسی را محدود کند.
- بخواهد در زمان‌های بازدید از ملک حضورداشته باشد.
مستأجر ممکن است با بازدید از خانه موافقت نکند. در عوض می‌تواند با قرار ملاقات قبلی اجازه بازدید را بدهد. مستأجر ممکن است در عوض اجازه برای بازدید از خانه، درخواست کاهش اجاره را بدهد. صاحب‌خانه مجبور نیست این درخواست را بپذیرد.
اگر شما صاحب‌خانه هستید، قبل از بازدید از خانه حتماً با مستأجر خود صحبت کنید. شما برای تاریخ و زمان‌های خاص به اجازه مستأجر نیاز دارید.
ارتباطات و مذاکره بسیار مهم هستند. هنگامی‌که طرفین به توافق رسیدید حتماً این توافق را به‌صورت کتبی اجرا کرده و هر دو طرف توافقنامه را امضا کنید.
خواندن این مقاله نیز توصیه می‌شود: عوامل موثر قیمت گذاری ملک
وقتی ملک فروخته می‌شود
صاحب‌خانه باید به مستأجر بگوید که مالک جدید است و چه زمانی باید خانه را تخلیه کند. صاحب‌خانه همچنین باید یک نسخه از قرارداد اجاره‌نامه را به مالک جدید بدهد.
هنگامی‌که صاحب‌خانه جدید مالکیت خانه را به عهده می‌گیرد باید موارد زیر را به مستأجر بگوید:
- نامش
- اطلاعات تماسش
- نحوه دریافت اجاره (به‌عنوان‌مثال، شماره‌حساب بانکی جدید)
نرخ بهره در اوراق قرضه به مالک جدید منتقل خواهد شد. به این معنا که صاحب‌خانه قدیمی دیگر نمی‌تواند ادعای اوراق قرضه داشته باشد، مگر اینکه قبل از تاریخ تسویه باشد. شما باید از مشاور کمک بگیرید تا مطمئن شوید هرگونه ادعایی به اوراق قرضه، قرارداد فروش را تحت تأثیر قرار نخواهد داد.
در این رابطه بخوانید : قوانین مالک و مستاجر در دوران کرونا
در صورت فروش ملک اجاره‌ای ، تکلیف مستأجر چیست؟
در صورت فروش ملک اجاره‌ای ، اجاره ادامه می‌یابد. صاحب جدید به‌سادگی مالک جدید می‌شود؛ اما گاهی اوقات خریدار مستاجرین را نمی‌خواهد.
تنها به‌این‌علت که مالک خانه‌اش را می‌خواهد بفروشد، دلیل نمی‌شود که شما مجبور باشید خانه را ترک کنید. قرارداد کرایه‌خانه شما همچنان به قوت خود باقی می‌ماند و باید به‌طور صحیح در موعد قانونی اجاره‌نامه به پایان برسد.
اگر یک اجاره‌نامه با مدت معین دارید و هنوز این مدت به سر نیامده باشد، نمی‌توانند از شما بخواهند خانه را قبل از موعد تخلیه کنید. اگر هنگامی‌که شما در آنجا زندگی می‌کنید ملک به فروش برسد، مالک جدید این خانه استیجاری شما ملزم به رعایت اجاره‌نامه است و حقوق و مسئولیت‌های مالک پیشین را عهده‌دار خواهد شد. این بدان معنی است که شرایط قرارداد و مفاد اجاره‌نامه (ازجمله مبلغ اجاره‌بها یا کرایه‌ای که می‌پردازید و زمان و نحوه پرداخت آن و تاریخ انقضای مدت اجاره تعیین‌شده) هنوز به قوت قانونی خود باقی است.
اگر مالک می‌خواهد که شما خانه را تخلیه کنید، باید به شما 60 روز مهلت برای تخلیه داده و دلیل آن را اعلام نماید (مانند اینکه خانه قرار است به فروش برسد و یا فروخته‌شده و خریدار خانه خالی را می‌خواهد). مالک باید به شما یک اخطار 14 روزه امضای قرارداد فروش را بدهد، یا اگر قرارداد فروش شرایط خاصی داشته باشد، یک اخطار تخلیه (Notice to Vacate) را ظرف 14 روز از تاریخ تأمین آخرین شرایط به رؤیت شما برساند. اگر اجاره شما برای مدت معینی باشد، آخرین روز مهلت نبایستی قبل از انقضای تاریخ مدت تعیین‌شده اجاره باشد.
اگر مالک جدید می‌خواهد که شما خانه را قبل از موعد تعیین‌شده خالی کنید، باید با او مذاکره کنید تا به توافقی برسید که به شما غرامتی بابت به‌زحمت افتادن بدهد. اگر به توافقی رسیدید، آن را به‌صورت نوشتاری بگیرید و مطمئن شوید که این توافق به امضای شما و مالک جدید یا نماینده او برسد.
نویسنده: رویا سهرابی/تیم تحریریه وب‌سایت زومیلا
