قوانین مالک و مستاجر در دوران کرونا

از اواخر سال ۹۸ که به طور رسمی ورود ویروس کرونا به ایران اعلام و کرونا مهمان ناخوانده‌مان شد و بی‌دعوت به همه جا سرک کشید، مشکلات بسیاری در زمینه‌های مختلف برای افراد به وجود آمد. کرونا تمام جوانب زندگی انسان‌ها را تحت تاثیر قرار داد؛ در این راستا یکی از جنبه‌هایی که به شدت تحت تاثیر قرار گرفت مسائل مربوط به آپارتمان‌نشینی و مالک و مستاجر بود. برای جلوگیری از شیوع ویروس، ستاد ملی مقابله با کرونا تصمیم‌هایی گرفت تا بتواند بیماری را در جامعه کنترل کند. به منظور جلوگیری از رفت‌وآمد و تجمع، بسیاری از کسب‌وکارها تعطیل یا نیمه‌تعطیل شدند و همین موضوع باعث به وجود آمدن مشکلات اقتصادی و کاهش سطح درآمد مردم شد و مستاجرها برای پرداخت اجاره‌بها دچار مشکل شدند. بنابراین برای حل این مشکلات قوانین مالک و مستاجر در دوران کرونا با تغییراتی همراه شد که در این مطلب زومیلا به آن می‌پردازیم.

تمدید قراردادهای اجاره در زمان کرونا

در این شرایط که اوضاع اقتصادی چندان مطلوب و مساعد به نظر نمی‌رسد و پرداخت اجاره‌بها و همچنین جابه‌جایی و اسباب‌کشی دشوارتر از قبل شده است؛ لازم و البته ضروری است که مستاجرها به حقوق خود آگاه باشند و درخواست‌های غیرمتعارف مالکان را رد کنند. بازنگری و تصویب قوانین مالک و مستاجر در دوران کرونا از دو مساله نشات می‌گیرد؛ یک این که فشار اقتصادی روی مستاجران کاهش یابد و دوم این که جابه‌جایی و اسباب‌کشی، خود باعث انتقال و شیوع بیش‌تر ویروس می‌شود. بر این اساس مالکان نمی‌توانند هر وقت دلشان خواست مستاجر خود را جواب کرده و افراد را مجبور به تخلیه خانه کنند. همه قراردادهای اجاره تا سه ماه بعد از اعلام رسمی پایان کرونا به صورت اجباری تمدید خواهد شد و صاحب‌خانه‌ها مگر در شرایطی خاص امکان جواب کردن مستاجر را ندارند.

در این رابطه بخوانید : تفاوت رهن و اجاره ؛ کدام بهتر است؟!

میزان افزایش اجاره‌بها

آگاهی از قوانین مالک و مستاجر در دوران کرونا سبب شده تا مستاجران حقوق خود را بدانند و به افزایش‌های بی‌منطق اجاره‌بها و نرخ‌های سلیقه‌ای و خارج از مصوبه تن ندهند و از طرفی مالکان هم حساب کار دستشان بیاید و به هر میزانی که دلشان خواست اجاره را زیاد نکنند. البته که با وجود قوانین باز هم برخی از مالکان ناسازگاری‌هایی دارند و با مستاجران کنار نمی‌آیند؛ اما باز هم در خیلی از موارد این مشکلات کنترل شده است. به هر حال در قانون اجاره با شرایط مصوبه کرونایی لحاظ شده که افزایش مبلغ اجاره یا رهن در شهر تهران تا ۲۵ درصد، سایر کلان‌شهرها مثل مشهد، شیراز، اصفهان، تبریز، اهواز، قم و… تا ۲۰ درصد و دیگر شهرهای کشور تا ۱۵ درصد در نظر گرفته شود.

در صورتی که موجر بر خلاف این قوانین عمل کند و مستاجر در این مورد شکایتی مطرح کند، موجر محکوم می‌گردد. مرجع رسیدگی به این شکایت نیز در زمان کرونا، شورای حل اختلاف است. این را هم بگوییم که بدیهی است اگر موجر و مستاجر بر مبلغی بیش از درصد اعلامی توافق کنند و مستاجر رضایت داشته باشد، اشکال و منعی به لحاظ قانونی نخواهد داشت.

در این رابطه بخوانید : صفر تا صد وام ودیعه مسکن سال ۱۴۰۰ 

حکم تخلیه مستاجر توسط مالک در شرایط کرونا

همان‌طور که گفتیم در سال جاری مصوبه تمدید قراردادهای اجاره تا سه ماه بعد از اعلام پایان رسمی کرونا در کشور ملاک عمل خواهد بود و هر مستاجری که موعد اجاره‌نامه‌اش رسیده باشد با درصدی که اعلام شده می‌تواند اجاره‌نامه خود را تمدید کند و نیازی به تخلیه خانه و اسباب‌کشی و جست‌وجو برای خانه جدید نخواهد داشت. اما از آن‌جایی که این قوانین مالک و مستاجر در دوران کرونا طوری تنظیم شده که به حقوق موجر و مستاجر، هر دو طرف ماجرا، اهمیت داده شود، موارد و استثنائاتی وجود دارد که در آن صورت مالک می‌تواند حکم تخلیه را بگیرد و مستاجر باید خانه را تخلیه کند.

• اگر مالک در دوره‌ای که خانه را اجاره داده قصد فروش ملک را داشته باشد و این فروش رسمی صورت بگیرد نه قولنامه‌ای و صوری، مستاجر موظف است طی ۲ ماه از تاریخ انتقال سند رسمی، خانه را تخلیه کند و تحویل موجر دهد.
• اگر مستاجران در دوره قرارداد اجاره به تشخیص دادگاه صالح به تعهدات خود عمل نکرده باشند و موجب تضییع حقوق مالک خانه شوند، مجبور به تخلیه خانه خواهند بود.
• چنان‌چه مستاجر با افزایش اجاره‌بها متناسب با درصدهایی که در قوانین مالک و مستاجر در دوران کرونا اعلام شد مخالفت کند، واحد قابل تخلیه است.
• در صورتی که فرزند پسر مالک ازدواج کرده باشد، صاحب ملک می‌تواند قرارداد را تمدید نکند و مستاجر باید نسبت به تخلیه ملک اقدام کند؛ البته جهت اثبات این قضیه مدارکی مانند سند ازدواج و نداشتن محل سکونت آن فرزند پسر، لازم است.

این را هم بدانید که چنان‌چه در قرارداد اجاره مدت زمان بیش‌تری نسبت به این مصوبه برای انقضای قرارداد لحاظ شود، مدت زمان قراردادی معتبر است.

در این رابطه بخوانید : فروش خانه اجاره داده شده و آنچه باید در این باره بدانید!

معایب قوانین مالک و مستاجر در دوران کرونا

با وجود این که این قوانین، فشارها را روی مستاجران کمتر کرده است؛ اما کاستی‌ها و معایبی هم دارد. با توجه به این که مدت زمان زیادی از تصویب این قراردادها نمی‌گذرد و برای وضع قوانین جامع و بی‌نقص زمان بیش‌تری نیاز است، این ایرادها تا حدودی طبیعی است. برای مثال این قوانین بیش‌تر به نفع مستاجران عمل می‌کنند و چندان به نیازهای مالکان توجه نشده است؛ به همین خاطر ممکن است برخی مستاجران از این موقعیت سواستفاده کنند که البته برعکس این حالت هم زیاد است و خیلی اوقات موجر از عمل کردن به قوانین سر باز می‌زند. مورد دیگری که می‌توانیم به آن اشاره کنیم این است که در رابطه با افزایش میزان اجاره‌بها، به مناطق گوناگون و میزان ارزش خانه‌ها توجه نشده و درصد یکسان برای همه مناطق در نظر گرفته شده که این دلیل بسیاری از اختلاف‌های به‌وجودآمده است.

در این رابطه بخوانید : تبدیل رهن به اجاره و نحوه محاسبه آن به چه صورت است؟

سخن پایانی

در رابطه با میزان موفقیت این مصوبات و قوانین مالک و مستاجر در دوران کرونا باید بگوییم که به واسطه این قوانین بسیاری از مستاجران و مالکان برای تمدید اجاره و مبلغ اجاره‌بها با هم کنار آمدند؛ اما برخی از مالکان هم مستاجران خود را تحت فشار گذاشته‌اند و به هیچ قانونی پایبند نبوده‌اند. به هر حال روزگار همیشه بر یک قرار نمی‌ماند و در همیشه روی یک پاشنه نمی‌چرخد؛ پس بهتر است که در زمان‌های بحرانی و حساس اخلاق و نوع‌دوستی را به مادیات ترجیح دهیم و با کمک کردن به هم بتوانیم بر مشکلات خود غلبه کنیم.

نویسنده: صدف فرزانه