آیا برای خرید و فروش ملک نیاز به وکیل داریم؟
امروزه به دنبال افزایش جمعیت، تعداد املاک و تبعا تعداد معاملات ملکی از جمله خرید و فروش، رهن و اجاره روندی صعودی پیدا کرده است؛ این قراردادها در صورت تحقق وظایفی که طی آن برای طرفین تعیین شده، معتبر شناخته می شود. از آنجایی که نقض شرایط این معاملات به ویژه فروش مساکن، خسارات قابل توجهی را به همراه دارد، ممکن است برای مالکین این سوال پیش بیاید که «آیا برای خرید و فروش ملک نیاز به وکیل داریم؟» در این مقاله تحت نظر وکیلی متخصص در زمینه املاک، مستند به مواد قانونی پاسخ سوال فوق و سایر سوالات پرتکرار درباره وکلای ملکی شرح می شود.
وکیل املاک و مستغلات به چه افرادی اطلاق می شود؟
در دنیای مدرن مخصوصا در نقاط پرجمعیت، روزانه قراردادهای زیادی با عناوین فروش، رهن یا اجاره املاک مسکونی و تجاری تنظیم شده و به امضای طرفین می رسد؛ مواجه شدن اشخاص با مشکلاتی مثل عدم تخلیه ملک توسط مستاجر یا عدم صداقت موجر در شرح امکانات ملک، در نهایت منجر به ایجاد شغلی شد تا جلوی اینگونه تخلفات پیش از ارتکاب به آنها، گرفته شود.
شغل مذکور تحت عنوان وکیل ملکی شناخته می شود؛ این افراد حقوقدان هایی هستند که در زمینه فاکتورهای ارزش گذاری املاک و مراحل تنظیم قراردادهای فروش مسکن و مغازه، تخصص و مطالعات گسترده ای دارند.
وکلای ملکی برای حمایت از حقوق خریدار و فروشنده یا مستاجر و موجر، وظایف و مسئولیت های متقابل را به گونه ای تنظیم می کند که مطابق با قوانین معاملاتی باشد؛ بدیهی است که اگر مفاد اجاره نامه یا سایر قراردادهای ملکی مغایرتی با قوانین داشته باشد، معتبر نیست.
انواع مسئولیت های وکیل ملکی کدام اند؟
طبق مواد قانونی، اقدامات وکیل ملکی به سه دسته تقسیم می شود:
الف) اقدامات پیش از معامله
پیش از تنظیم و تعهد طرفین به هرگونه معامله ای، ابتدا باید تحقیقات و بررسی های لازم درباره نوع سند و کیفیت امکانات اعلام شده در قرارداد توسط وکیل ملکی صورت بگیرد؛ همچنین باید هویت فروشنده ملک به عنوان مالک احراز شود که آن نیز از سایر وظایف وکیل ملکی می باشد؛ اگر سند از نوع رسمی باشد، با گرفتن استعلامی از طریق سیستم ثبت اسناد، مالکین فورا مشخص می شوند.
به دلیل پیچیدگی و طولانی بودن مراحل اخذ سند رسمی، بسیاری از معاملات خرید و فروش در روستاها، با صدور اسناد قولنامه ای سر می گیرند؛ امکان استعلام مالک رسمی اسناد عادی وجود ندارد، بنابراین وکیل ملکی برای اطمینان از مالکیت فروشنده و جلوگیری از کلاهبرداری های احتمالی، با پرس و جو از همسایگان و اقوام از هویت مالک اصلی اطمینان حاصل کند.
ب) اقدامات حین معامله
در این مرحله از معامله، باید قرارداد مربوطه توسط وکیل ملکی تنظیم شود؛ برای تحقق این امر، وی با استفاده از بررسی های خود در مرحله پیشین و دانش حقوقی اش، ملاک هایی را در نظر گرفته و سپس متن قرارداد به قلم تحریر درآورده می شود.
مثلا در معاملات فروش مسکن، کلنگی بودن ساختمان، نداشتن آسانسور مخصوصا برای واحدهای طبقات بالاتر، فرسودگی سیستم برق، آب و گاز و… منجر به کاهش قیمت خانه شده و به تبع شرایط عکس آن بر ارزش ملک می افزاید؛ قیمت باید با در نظر داشتن اینگونه فاکتورها برآورد و سپس در قرارداد ثبت شود.
ج) اقدامات پس از معامله
در صورت بروز هرگونه اختلاف و درگیری بین طرفین معامله، این وظیفه وکیل ملکی است که با پادرمیانی اش، طرفین را متقاعد به رعایت حقوق یکدیگر بکند. به عنوان مثال، شرایطی را در نظر بگیرید که خریدار پس از امضا قرارداد، نسبت به پرداخت قیمت ملک از خود مقاومت نشان می دهد؛ در این صورت، وکیل با گوشزد کردن عواقب خواستار پرداخت مبلغ می شود.
عدم توجه خریدار به اخطارهای وکیل ملکی، لغو قرارداد، محاسبه و مطالبه خسارات از طرف وکیل را به دنبال دارد. در این بخش با ذکر انواع مثال ها، محدوده وظایف وکیل ملکی مشخص شد؛ در ادامه مطلب مسئولیت های وی در ارتباط با معاملات ملکی، به شکل گسترده تری شرح می شود.
نقش وکیل ملکی چیست؟ (مصادیق خدمات وکیل ملکی)
محدوده وظایف وکیل ملکی توسط قانونگذار مشخص شده است؛ از معمول ترین مصادیق خدمات اینگونه وکلا، می توان به موارد زیر اشاره کرد:
- احراز هویت مالک و تطابق آن با هویت فروشند یا موجر
- بررسی نوع سند از نظر مشاع بودن و اذن تمامی مالکین بر تحقق معامله ملکی
- اثبات مالکیت، در صورت قولنامه ای بودن سند مسکن یا مغازه موردنظر.
- بازدید حضوری از ملک برای چک کردن خدمات رفاهی مذکور در اجاره نامه، کشف نقص های احتمالی و اطمینان از متراژ خانه
- پاسخ به تمامی سوالات طرفین قرارداد در زمینه های حقوقی و مالیاتی
- انجام تمامی مراحل قانونی از جمله تنظیم متن قرارداد، ارائه آن به مراجع ذی صلاح، ثبت دادخواست برای انتقال سند و پیگیری مراتب آن
- حصول اطمینان از پرداخت شدن مبالغ مذکور در قرارداد و تحقق وظایف طرفین
لازم به ذکر است که وظایف وکیل ملکی به این موارد محدود نشده و بسته به شرایط معامله، مسئولیت های متفاوتی بر عهده وی می باشد. حال اگر شما به دنبال وکیلی هستید که این دست از کارهای قانونی را برای شما انجام دهد، می توانید از سایت vakilazma.com کمک بگیرید. در این سایت وکلای حرفه ای و حاذق در هر حوزه به شما معرفی می شوند؛ حال اگر درگیر موضوعات ملکی شده اید، روی لینک زیر کلیک کنید تا با وکلایی که می توانند در این زمینه به شما کمک کنند آشنا شوید.
https://vakilazma.com/list-of-10-of-the-best-real-estate-lawyers-in-mashhad/
تفاوت وکیل املاک و مشاور املاک چیست؟
وکیل املاک به واسطه مطالعات و تحصیلاتش در حوزه علم حقوق، وظایفش را انجام داده و به طرفین قرارداد مشاوره می دهد؛ مشاورین املاک نیز وظایف مشابهی را برعهده دارند، با این تفاوت که دانش آن ها بر اساس تجربه و شرایط بازار بوده و هیچ ریشه آکادمیکی ندارد!
آیا برای خرید و فروش ملک نیاز به وکیل داریم؟
در هیچ یک از کتب قانونی، به الزام حضور وکیل ملکی برای سرگرفتن معامله و معتبر شناخته شدن آن اشاره نشده و رعایت شرط عدم تعارض متن قرارداد با مواد قانونی از طرف فروشنده و خریدار یا مستاجر و موجر کفایت می کند؛ از آنجایی که با گذر زمان، قوانین نیز دائما دچار تغییر می شود، تطابق قرارداد با مفاد قانونی برای افراد غیر متخصص دشوار می شود.
همچنین بعضی از سودجویان بدون نقض قانون، اقدام به انواع کلاهبرداری ملکی می کنند، به گونه ای که قابل پیگیری قضایی نمی باشد؛ پس حضور فعال وکیل ملکی می تواند از حقوق شما حفاظت کند.
طی شدن مراحل حقوقی در انواع پرونده ها پیچیدگی های خاص خودش را دارد و قراردادهای ملکی نیز از این شرایط مستثنی نیستند؛ رسیدگی به مراحل تنظیم قرارداد تا انتقال و تقدیم سند به مالک جدید، همه جزو وظایف وکیل ملکی بوده و به دلیل آشنایی وی با این فرآیند، نتیجه سریعتر حاصل خواهد شد. لذا استخدام و مشاوره با بهترین وکیل ملکی محل زندگیتان پیشنهاد می شود.
کلام آخر
امکان تنظیم و تعهد به معاملات ملکی بدون حضور وکیل ملکی نیز وجود دارد، اما تحقق این امر توسط افراد غیر متخصص می تواند خسارات زیادی را به بار بیاورد؛ از آنجایی که این وکلا دائما دانش خود را با مطالعه اصلاحیه قوانین به‌روز می کنند، امکان بروز ضررهای مالی به شدت کاهش پیدا می کند.
