همان‌طور که می‌دانید خرید ملک یکی از مهمترین تصمیم گیری‌ها محسوب می‌شود. برای این کار باید اصول و قواعدی را در نظر گرفته و شرایط و مواردی را رعایت کنید. در غیر این صورت از خرید خود راضی و خوشنود نشده و هزینه‌های هنگفتی را نیز متحمل خواهید شد.
این کار یک اقدام کاملاً تخصصی بوده و نیاز به مشورت و راهنمایی‌های کافی دارد. شرکت عمران ملل آماده خدمت رسانی به متقاضیان در این زمینه است و در تمامی مراحل خرید خانه و یا ملک تجاری و اداری شما را همراهی خواهد کرد. لازم است بدانید که خرید املاک چندین مرحله دارد که باید پشت سر هم طی شوند و در هر گام اصول و نکاتی چند رعایت شود.
برای نمونه شما باید در ابتدا بودجه خود را تعیین کرده و بدانید که چه متراژ و مساحتی مد نظرتان است. تعداد طبقات ساختمان را در نظر گرفته و بدانید که تمایل دارید ملک مورد نظر چه نما و چه ظاهری داشته باشد. پس از آن باید به بررسی امکانات ملک مانند انباری، پارکینگ، آسانسور و … اقدام نمایید و امنیت آن را نیز مورد ارزیابی دقیق قرار دهید.
در گام بعدی می‌توانید با مالک و یا فروشنده ملک وارد مذاکره شوید. این گام نیز بسیار مهم و حساس است و در آن باید اطلاعاتی در زمینه قیمت ملک مورد نظر کسب کنید و نحوه و شرایط پرداخت مبلغ را تعیین نمایید. بعد از آن زمان تنظیم سند رسمی را مشخص سازید.
این امور را می‌توانید خودتان انجام داده و یا به دست مشاورین خبره‌ای واگذار کنید که در این حوزه صاحب تجربه و تخصص کافی هستند و با این مسیر آشنایی دارند. افرادی که تاکنون پروژه‌های زیادی را به سرانجام رسانده و در این راستا موفقیت‌هایی کسب کرده‌اند.
در این گام نکته مهمی وجود دارد که باید به آن دقت داشته باشید و آن هم بررسی مدارک ملک با دقت و تمرکز بالا است. اگر این مرحله را با موفقیت پشت سر نگذارید در مراحل بعدی با اشکال روبرو خواهید شد. پس از پشت سر گذاشتن این مراحل، نوبت به تنظیم مبایعه نامه می‌رسد که یکی از تخصصی‌ترین و ضروری‌ترین بخش‌ها در هنگام خرید ملک و املاک است.
در مبایعه نامه باید اطلاعات شخصی طرفین معامله یعنی نام و مشخصات کامل هویتی آن‌ها به نگارش درآید و مشخصات دقیق ملک مورد معامله نیز ثبت شود. تاریخ حضور در دفترخانه به منظور نقل و انتقال سند رسمی نیز به طور دقیق مشخص شده و قیمت ملک به صورت عددی و با حروف به نگارش درآید.
در مبایعه نامه باید به شیوه پرداخت هم اشاره شود. برای نمونه اگر بخشی از هزینه به صورت چک بانکی پرداخت می‌گردد، باید مشخصات کامل چک در مبایعه نامه ذکر شود. اگر نماینده قانونی و یا وکیل شما مبایعه نامه را امضا می‌کند باید اطلاعات شخصی وی نیز ذکر گردد.
پس از بررسی کامل شرایط و نکات ذکر شده در مبایعه نامه، نوبت به امضای آن می‌رسد. بعد از آن هر دو طرف نسخه مربوط به خود را دریافت خواهند کرد و ملک تحویل مالک فعلی آن خواهد شد. برای تنظیم سند رسمی ملک نیز باید هر دو طرف معامله در دفترخانه حاضر شوند تا فرایند انتقال سند نهایی گردد و مابقی مبلغ نیز پرداخت شود.
خرید ملک
خرید ملک یکی از مهمترین اقدامات و تصمیم‌هایی است که باید اتخاذ کنید. برای دستیابی به این هدف و خرید ملک مناسب، باید علاوه بر داشتن سرمایه و بودجه کافی، دقت زیادی هم به خرج دهید و نکات و مواردی را در نظر بگیرید.
در غیر این صورت ممکن است هزینه‌های بسیار بالایی را پرداخت کرده و مرتکب اشتباهاتی شوید. در ادامه برخی از مهمترین مراحلی که باید پیش از خرید ملک در نظر بگیرید و مراحلی که باید پشت سر بگذارید اشاره خواهیم کرد.
پروسه خرید ملک
- مرحله اول؛ انتخاب ملک متناسب با بودجه
یکی از مهمترین مراحل و اصلی‌ترین نکات پیش از خرید ملک و املاک، تناسب آن با بودجه‌ای است که در اختیار دارید. در حالت معمول برای انتخاب ملک مناسب به مواردی از قبیل متراژ و مساحت آن دقت می‌شود. بعد از آن تعداد طبقات سازه در نظر گرفته شده و به بررسی نما و ظاهر ساختمان اقدام می‌گردد.
یکی دیگر از مواردی که پیش از خرید خانه و املاک مد نظر قرار می‌گیرد امکانات و تجهیزات رفاهی آن است. در این شرایط این موضوع بررسی می‌شود که آیا ملک مورد نظر انباری، پارکینگ آسانسور و…. دارد یا خیر و یا محل و موقعیت قرارگیری و دسترسی‌های آن به چه نحوی است.
پیش از خرید ملک امکانات محل آن نیز باید بررسی شود و یا بدانید که آیا ملک مورد نظر نوساز است و یا قدیمی. امنیت محل نیز باید بررسی شود.
- مرحله دوم؛ مذاکره با مالک
در این مرحله ملک مورد نظر خود را به خوبی بررسی کرده و مورد ارزیابی دقیق قرار داده‌اید و مورد پسندتان واقع شده است. حالا باید با فروشنده و یا مالک آن به مذاکره و گفتگو بنشینید و دیگر موارد لازم را بررسی کنید. موارد دیگری که باید در این مرحله مورد ارزیابی دقیق قرار بگیرند عبارتند از: قیمت ملک مورد نظر، نحوه پرداخت مبلغ و شرایط آن، زمان تنظیم سند رسمی و….
در بسیاری از موارد این مرحله با مذاکرات مالک و خریدار انجام می‌شود. اما ممکن است شما به عنوان خریدار خانه با دفاتر املاک نیز به عنوان واسطه معامله طرف مذاکره قرار بگیرید. اگر در این مرحله مذاکرات خریدار با شخص فروشنده و یا مالک انجام شود بهتر است تا اطلاعات کافی و مورد نظر درباره ملک را به صورت مستقیم از خود او دریافت نمایید.
- مرحله سوم؛ تنظیم مبایعه نامه
یکی از مهمترین مراحل در هنگام خرید و فروش ملک تنظیم مبایعه نامه است. مبایعه نامه باید با دقت کافی به نگارش درآید و اطلاعات مورد نظر طرفین در آن با دقت فراوان درج گردد. در غیر این صورت امکان ایجاد اختلاف و درگیری پس از معامله وجود خواهد داشت.
بیشتر افراد برای خرید و فروش ملک و تنظیم و تدوین مبایعه‌نامه از آژانس‌های املاک معتبر کمک می‌گیرند و مبایعه نامه مد نظر خود را بر روی فرم‌هایی خاص درج می‌کنند. اگر خریدار و فروشنده ملک قصد داشته باشند موضوعی را به مبایعه نامه اضافه کنند، می‌توانند مطالب مد نظرشان را در بخش توضیحات قید نمایند.
در مبایعه نامه باید چند مورد به دقت درج گردد. یکی از مهمترین این موارد اطلاعات شخصی و هویتی طرفین معامله یعنی نام و مشخصات کامل آن‌ها است. مشخصات ملک مورد معامله نیز باید به دقت در این برگه درج شده و تاریخ دقیق حضور در دفترخانه به منظور انتقال سند رسمی نیز ذکر گردد.
مورد دیگری که باید در هنگام تنظیم و تدوین مبایعه نامه در این سند ذکر شود قیمت تعیین شده ملک است. این قیمت باید هم به صورت حروف و هم به صورت عدد درج گردد و شیوه پرداخت آن نیز مشخص شود. برای نمونه این امکان وجود دارد که بخشی از هزینه خرید ملک به صورت چک بانکی پرداخت شود. پس باید در مبایعه نامه مشخصات چک به صورت کامل و دقیق آورده شود.
ممکن است مبایعه نامه از طرف وکیل مالک و یا نماینده قانونی وی امضا شود. در این صورت باید مشخصات او هم به صورت کامل در مبایعه نامه آورده شود. حواستان باشد که آدرس دقیق طرفین قرارداد، زمان و شرایط تحویل ملک، زمان و شرایط تنظیم سند رسمی، تعهدات خریدار و فروشنده در باب ملک، موارد فسخ کننده قرارداد، نحوه حل و فصل اختلافات و…. در مبایعه نامه مطرح شده باشند.
اگر در مبایعه نامه مشخصات فروشنده ملک، مشخصات خریدار، موضوع مورد معامله و مبلغ و زمان معامله ذکر نشود، مبایعه نامه به نگارش درآمده هیچ گونه ارزش و اهمیتی ندارد. برای اینکه بتوانید به شفاف سازی بیشتری دست بزنید بهتر است موارد دیگری را هم به مبایعه نامه اضافه کنید تا این سند سست نباشد.
با افزودن مواردی از قبیل توضیحات مربوط به پشیمان شدن، گول و یا فریب خوردن، منصوبات و ملزومات مبایعه نامه شفاف خواهد شد. موقعیتی را در نظر بگیرید که شما ملکی را مورد پسند قرار داده و مبایعه نامه آن را نیز تنظیم و تدوین کرده‌اید. اما آن ملک مورد پسند همسرتان قرار نمی‌گیرد.
به همین دلیل باید در مبایعه نامه ذکر شده باشد که در صورت پشیمان شدن خریدار و یا فروشنده چه اتفاقاتی خواهد افتاد و چه تدابیری برای این موقعیت‌ها اندیشیده شده است. در حالت معمول و در مبایعه نامه‌ها برای پشیمان شدن از خرید و یا فروش ملک، مدت زمانی را در نظر می‌گیرند.
مثلاً مطرح می‌کنند که تا ۲۴ ساعت آینده پس از تنظیم مبایعه نامه می‌توانید پشیمان شوید و خساراتی نیز برای این اتفاق در نظر گرفته می‌شود که باید مبلغ آن نیز در مبایعه نامه ذکر شده باشد. مورد دیگری که باید برای شفافیت بخشی بیشتر به مبایعه نامه در این سند ذکر شود، موارد گول و یا فریب خوردن است.
در معاملات اصطلاحی به نام خیارات وجود دارد که منظور از آن امکان و اختیار فسخ معامله است. در بسیاری از معاملات این اختیار توسط خریدار و یا فروشنده ساقط می‌شود. چراکه در چنین معاملاتی عبارت اسقاط کافه خیارات ولو خیار فاحش ثبت و امضا می‌گردد و منظور از آن این است که به هیچ عنوان معامله را فسخ نخواهیم کرد.
اگر به این نکته توجه کافی نداشته باشید و این سند را امضا کنید، سپس متوجه شوید که گول خورده‌اید، هیچ کاری از دستتان بر نخواهد آمد و حق به هم زدن معامله را نخواهید داشت. ذکر منصوبات و ملزومات مورد معامله نیز شفافیت مبایعه نامه را افزایش می‌دهد.
در حالت معمول و در هنگام خرید ملک شما مورد معامله را با برخی از وسیله‌ها خریداری کرده‌اید. یعنی وسایلی بر روی ملک هستند که باید به شما تحویل داده شوند. از جمله این وسایل می‌توان به کولر آبی، شوفاژ، موتورخانه، کابینت، موکت و….. اشاره کرد. پس حواستان باشد که تمامی این لوازم را در مبایعه نامه ذکر کنید و به صورت کاملاً شفاف و دقیق به نگارش درآورید.
در غیر این صورت ممکن است ملک را تحویل گرفته و متوجه شوید که وسایل و منصوبات آن به شما تحویل داده نشده‌اند. در مبایعه نامه باید نحوه پرداخت هزینه‌های انتقال سند نیز به نگارش درآید. همان‌طور که می‌دانید بعضی از این هزینه‌ها باید توسط فروشنده پرداخت شوند و برخی دیگر را خریدار متحمل گردد.
از سوی دیگر فروشنده باید در هنگام فروش ملک تمامی بدهی‌های آن را پرداخت کرده باشد.
- مرحله چهارم؛ امضا و تایید مبایعه نامه
پس از بررسی کامل و ارزیابی تمامی بندهای ذکر شده در مبایعه نامه، نوبت به امضای آن می‌رسد. ممکن است مبایعه نامه را در چند صفحه و نسخه تهیه و تنظیم کرده باشید.
در این صورت باید تمامی صفحات را امضا کرده و اثر انگشت خود را در کنار امضا به ثبت برسانید. بعد از امضای طرفین باید هر دو طرف نسخه مربوط به خود را از مشاور املاک دریافت نمایند.
- مرحله پنجم؛ تحویل ملک
این مرحله نیز نکات و شرایط مخصوص به خود را دارد و باید مواردی را در نظر بگیرید. یکی از مهمترین این نکات بررسی دوباره ملک خریداری شده و بازدید از آن است تا مطمئن شوید که ملک تخلیه شده و برای تحویل به شما آماده است.
در این مرحله باید از بخش‌های مختلف مانند پارکینگ و انباری بازدید به عمل آورید و یا به این اطمینان برسید که انشعابات آن از قبیل آب، برق، گاز، تلفن ثابت و…. متصل و بدون مشکل هستند.
- مرحله ششم؛ تنظیم سند رسمی ملک
در هنگام خرید ملک و یا فروش آن و در مرحله تنظیم سند رسمی باید طرفین معامله در دفترخانه حضور به هم رسانده و فرایند نقل و انتقال سند را نهایی کنند. در این مرحله خریدار باید باقیمانده مبلغ را نیز پرداخت کند. برای تنظیم سند رسمی ملک، مشخص شدن تکلیف مالیات حساب و عوارض شهرداری نیز ضرورت دارد
نکات مهم که باید هنگام خرید ملک در نظر بگیرید
تاکنون درباره مراحل خرید ملک و یا فروش آن صحبت کردیم و برخی از نکات مورد نیاز را نیز مطرح نمودیم. با این حال نکات دیگری هم وجود دارند که باید در حین خرید و فروش ملک به آن‌ها دقت کافی داشته باشید تا پس از معامله متضرر و پشیمان نشوید. در ادامه برخی از مهمترین این نکات آمده است.
شناخت کامل و دقیق مالک حقیقی و یا فروشنده ملک
توجه به این نکته حقوقی اهمیت بسیار زیادی دارد. چراکه شما هزینه بسیار بالایی را بابت خرید ملک پرداخت می‌کنید. پس حق دارید که بدانید فروشنده حقیقی و اصلی ملک مورد نظرتان چه کسی است. برای اطمینان یافتن از این موضوع باید توجه زیادی به اسنادی داشته باشید که از سمت فروشنده در اختیارتان قرار می‌گیرد.
ممکن است ملک مورد نظر شما دارای سند رسمی باشد. در این صورت مشخصات شناسایی و هویتی مالک و فروشنده در آن درج شده است. پس می‌توانید از این طریق او را مورد شناسایی قرار دهید. اگر ملک مورد نظرتان سند رسمی نداشته باشد، نیز بهتر است برای شناخت بیشتر مالک به مبایعه نامه آن مراجعه کنید.
اینکه تاکید می‌شود بدون واسطه معامله را انجام دهید و سعی داشته باشید با فروشنده و مالک اصلی در تماس قرار بگیرید، به همین دلیل است.
چراکه اولاً مالک اصلی را خواهید شناخت و از سوی دیگر اگر خلافی روی دهد مالک اصلی ملک می‌تواند به معامله اعتراض کند و علیه هر دو طرف معامله با عنوان فروش مال غیر شکایت خود را به ثبت برساند و با این کار معامله صورت گرفته را باطل کند.
در چنین شرایطی سرمایه شما نیز از دست خواهد رفت و تعقیبات کیفری و مجازات کلاهبرداری نیز نصیبتان خواهد شد.
بررسی سند ملک
پس از شناخت کامل و دقیق فروشنده و یا مالک باید به بررسی سند ملک مورد معامله نیز اقدام کنید و شرایط دقیق و وضعیت آن را مورد ارزیابی قرار دهید تا معامله‌ای بدون دردسر را تجربه کنید. بررسی وضعیت ملک مورد نظر به این معنا است که بدانید مورد معامله از لحاظ ثبت در دفتر اسناد و یا مشاعات چه وضعیتی دارد و یا توابع و ملحقات آن کدام است.
آیا سند مورد نظر وثیقه‌‌ای و یا توقیفی است یا خیر؟. همان‌طور که می‌دانید اسناد ملکی انواع مختلفی دارند. هر کدام از این سندها از قوانین ثبتی مخصوص به خود پیروی می‌کنند. پس پیش از خرید ملک باید خریدار از نوع سند و وضعیت آن اطلاعات کافی به دست آورد.
این امکان وجود دارد که در زمینه وضعیت سند شبهه‌ای وجود داشته باشد. در این صورت فروشنده باید برخی از توضیحات را به خریدار ارائه دهد. از سوی دیگر هنگام خرید ملک باید از کد رهگیری آن استفاده کرده و با کمک سامانه دفتر اسناد و املاک کشور استعلامات مورد نیاز را به دست آورید.
ملک مورد نظر رهن نباشد
حواستان باشد که ملک مورد معامله شما در رهن بانک نبوده و یا توقیفی نباشد. این نکته یکی از مهمترین نکات حقوقی خرید ملک و املاک است. اگر ملک مد نظر توقیفی و یا در رهن نباشد اصطلاحا به آن ملک آزاد و یا طلق گفته می‌شود.
به این نکته دقت داشته باشید که هرگونه خرید و فروش ملک و یا انجام معامله برای املاکی که به عنوان ضمانت در رهن بانک است و یا توقیف شده از سمت مراجع قضایی است، ممنوع خواهد بود. شما می‌توانید برای چنین املاکی مبایعه نامه تنظیم کنید.
اما امکان ثبت آن‌ها به شکل رسمی و قانونی در دفاتر ثبت اسناد وجود ندارد. اگر می‌خواهید چنین ملک‌هایی را به ثبت برسانید باید در ابتدا رفع توقیف شده و یا از رهن بانک خارج گردند.
بازرسی دقیق ملک
پیش از خرید ملک باید به دقت آن را بازرسی کنید. حتی اگر فروشنده به شما اطمینان می‌دهد که مورد معامله کاملاً بی عیب و نقص است. این احتمال وجود دارد که برخی از عیوب ملک از دید شما پنهان مانده و یا به صورت عمدی پنهان شده باشند.
پس حواستان را جمع کنید. در صورتی که بتوانید عیبی را در ملک مورد معامله پیدا کنید، هزینه خرید کاهش خواهد یافت. اگر معامله انجام شد و شما پس از آن عیب را پیدا کردید نیز امکان فسخ معامله وجود دارد.
مشورت و دریافت راهنمایی
بهتر است پیش از خرید و یا فروش ملک به اندازه کافی تحقیق و پرس و جو کنید و به مذاکرات با فروشنده و یا خریدار در یک جلسه قناعت نکنید.
بهترین کاری که می‌توانید انجام دهید دریافت راهنمایی‌های مورد نیاز از افرادی است که در این زمینه صاحب تخصص و تجربه کافی هستند و تاکنون پروژه‌های بسیار زیادی را با موفقیت به سرانجام رسانده‌اند. با مشورت کردن با این افراد و دریافت راهنمایی‌های لازم از بروز ضرر و زیان‌های احتمالی پیشگیری به عمل خواهید آورد.
مفاصا حساب
در حال حاضر بسیاری از املاک به دستگاه‌های دولتی از قبیل شهرداری و یا اداره امور مالیاتی کشور بدهی‌هایی دارند. این بدهی‌ها باید قبل از معامله توسط فروشنده پرداخت و تسویه شده باشند. با این حال ممکن است فروشنده بدهی خانه را تسویه نکرده باشد.
به همین دلیل توصیه می‌شود که پیش از خرید ملک و انجام معامله و عقد قرارداد از اداره‌هایی مانند شهرداری و یا سازمان امور مالیاتی کشور استعلام دریافت نمایید و نسبت به صحت و تایید مفاصا حساب اطمینان خاطر کافی پیدا کنید. ملک موقع فروش باید از لحاظ شارژ نیز تسویه حساب شده باشد.
تطبیق مشخصات واقعی ملک با سند ارائه شده
اگر به موضوع تطبیق مشخصات واقعی ملک با سند ارائه شده از سمت فروشنده توجه کافی نشان ندهید ممکن است پس از انجام معامله با مشکلات حقوقی و دردسرهای فراوانی روبرو شوید.
پس حواستان به این موضوع باشد و مشخصاتی از قبیل نشانی و آدرس ملک مورد معامله، پلاک ثبتی آن، حدود چهارگانه جغرافیایی، کد پستی و ….. ذکر شده در سند را با مشخصات واقعی آن تطبیق دهید.
دقت کافی در مرحله پرداخت پول
مرحله پرداخت پول نیز با نکات خاص خود همراهی می‌کند و باید دقت فراوانی به خرج دهید تا دچار مشکل و دردسر نشوید. یکی از مهمترین نکاتی که باید در این مرحله از خرید ملک و یا فروش آن به آن دقت داشته باشید واریز کردن پول و مبلغ قابل پرداخت به حساب فردی است که سند خانه به او تعلق دارد
منبع : https://omranmelal.ir/buying-property.html
