این روزها به علت کمبود بودجه مالی و از طرفی کم ارزش شدن واحد پول در کشور، افراد زیادی برای خریدن خانه خود به آپارتمان یا خانه وام دار روی می آورند که این نوع ملک شرایط خاص خود را دارد و دارای یک سری ویژگی های خوب و بد است که بهتر است قبل از اقدام به خرید این نوع خانه، از این نکات با خبر باشید.
نحوه ی خرید خانه وام دار:
در اولین مرحله باید بدانیم یک خانه وام دار چگونه خریداری می شود؟ که روند خرید به این گونه است که بیشتر سازندگان خانه های نوساز، از سوی بانک مسکن یک وام به عنوان وام ساخت مسکن دریافت می کنند که وقتی فرآیند ساخت و ساز مسکن شان به اتمام رسید، این بدهی خود به بانک مسکن را از طریق فروش خانه های وام دار تسویه می کنند و معمولا مبالغی مانند ده تا 30 میلیون تومان را تحت عنوان وام خانه به خریدار پیشنهاد می دهند و خریدار پس از خرید خانه شروع به تسویه ماهانه این وام می کند که چند مزیت دارد:
1- سازنده مسکن که همان فروشنده است بدهی خودش به بانک مسکن را از طریق وامی که روی خانه های ساخته شده اش گذاشته تسویه می کند.
2- خریدار با پرداخت نقد و اقساط مبلغ بهای خانه فشار مالی کمتری را احساس می کند.
3-فروشنده ملک خود را سریع تر میفروشد.
4-خریدار به پول نقد کمتری برای خرید خانه نیازمند است.
از معایب این نوع ملک این است که:
1-این نوع ملک سند رسمی ندارد و خریدار تا مادامی که اقساط وامش را تسویه نکند مالک رسمی ملک نیست و حق فروش ملک را ندراد.
2- امکان سوء استفاده در این معاملات زیاد است. چون فروشنده می تواند بدون اینکه خریدار متوجه شود با دادن یک وکالت بلاعزل به چند خریدار، ملک ش را همزمان به چند نفر بفروشد!!
در این رابطه بخوانید : وام ودیعه مسکن مستاجران، نحوه ثبت نام، مبلغ و شرایط دریافت آن
مالکیت خانه وام دار چگونه است؟
ممکن است حالا سوالی برایتان پیش بیاید که: پس اگر امکان سند زدن به نام خریدار وجود ندارد پس چگونه این طرح، شدنی است؟ راه حل این است که باید فروشنده وقتی که سند دستی (قولنامه) را در بنگاه تنظیم کرد، حالا به دفاتر اسناد رسمی برود و یک وکالت نامه ی مالکیت به شخص خریدار بدهد که در واقع همان سند مالکیت است که نشان می دهد این ملک با این مشخصات، مالکیتش به نام شخص خریدار است اما: تا زمانی که وام بانکی این ملک تسویه نشود مالک جدید(خریدار) حق فروش ملک را ندارد.
آیا وام خانه نیز منتقل می شود؟
یک سوال اساسی دیگر این که اکثر اوقات برای همه ما پیش می آید این است که: آیا فروشنده هنگام فروش خانه وام دار خود، وام خانه را نیز به خریدار منتقل می کند؟ که در جواب باید بگوییم بله! یعنی فروشنده مثلا ملکی به ارزش 200 میلیون تومان خود را با وام 50 میلیون تومانی اش به خریدار منتقل می کند و باید خریدار 150 میلیون تومان نقدا به فروشنده بپردازد و 50 میلیون تومان الباقی را که وام است، اقساط آن را بپردازد. یک نکته مهم این است که ممکن است فروشنده مثلا، طی مدت زمانی که خانه را خرید، مثلا 6 قسط وام ش را نیز پرداخت کرده باشد که دیگر خریدار باید از مابقی اقساط شروع به پرداخت کند.
فک رهن چیست؟
یک راه میانبری برای زودتر سند دار کردن خریدار وجود دارد، یعنی خریدار احتیاجی ندارد که تمامی اقساط وام خانه را بپردازد تا مالکیت اش رسمی شود! راه حل این است که: فروشنده مبلغی به ارزش 110 در صد از وام ملک را به صورت سپرده در بانک مسکن را بلوکه می کند(یعنی در بانک مسکن یک حساب باز میکند و مبلغ 55میلیون تومان را در این حساب گذاشته و حق ندارد تا پایان تسویه اقساط وام توسط خریدار، از این پول برداشت کند.) که به این طرح “فک رهن” گفته می شود.
توصیه برای خانه های وام دار:
1- توصیه ما به شما این است که اینگونه املاک را یا نخرید یا اگر میخرید فقظ به وکالت نامه مالکیت بسنده نکنید که از جمله دلایل قابل توجه این موضوع این است که: وکالت نامه تا زمانی که شخص وکالت دهنده در قید حیات است اعتبار دارد. یعنی اگر فروشنده فوت کند دیگر آن وکالت نامه ای که به خریدار داده است اعتباری ندارد و وارثین فروشنده می توانند ادعا کنند که این وکالت نامه باطل و ارزشی ندارد!
2- خانه را با شرط تسویه وام از سوی فروشنده بخرید. چون گاهی اوقات فروشنده ممکن است شدیدا نیازمند پول باشد و با تسویه وام مشکلی نداشته باشد.
