وظایف مدیر ساختمان

زندگی در شهر های بزرگ قوانین و مشکلاتی دارد که با رعایت آنها زندگی منظم و راحت تری خواهیم داشت. بیشتر افراد در شهرها آپارتمان نشین هستند و یا در مجتمع های بزرگ زندگی می کنند. در این میان اختلاف سلیقه ها و فرهنگ ها وقتی کنارهم قرار می گیرند ممکن است درد سر ساز باشد، به همین منظور امور این مجتمع ها مستلزم مدیری با درایت و مسئولیت پذیر است تا آرامش و آسایش را برای آن ساختمان فراهم آورد.

وظایف مدیر ساختمان بسیار سنگین و گاهی پیچیده و دشوار است. اگر به عنوان یکی از ساکنین آپارتمان، با مقررات و مدیریت مجتمع های مسکونی و نقش هیئت مدیره در آن آشنا نیستید، با خواندن این مقاله با قوانین حاکم بر هیئت مدیره ساختمان و برج های مسکونی و تجاری آشنا می شوید.

لزوم وجود مدیر یا هیئت مدیره ساختمان

مدیر ساختمان می تواند یک یا چند نفر باشد که توسط رای گیری انتخاب می شوند و برای مدت محدودی مدیریت ساختمان را به عهده می گیرند و وظایف آنها حفظ ساختمان از هرگونه آسیب و خرابی و انجام یا رسیدگی و نظارت بر انجام امور جاری مانند نظافت فضای داخلی و… می باشد

شرح وظایف مدیر ساختمان :

شرح وظایف اصلی هیئت مدیره ساختمان به صورت حفظ و نگهداری ساختمان و به اجرا در آوردن تصمیماتی که مجمع عمومی یا همان ساکنین گرفته اند، می باشد. مدیرساختمان باید در جلسه سالانه مجمع، به طول یک سال، با رای مالکین ساختمان انتخاب شود.

تعیین قوانین ساختمان

مدیران ساختمان در مورد قوانین مجتمع باید تصمیم گیرنده باشند و همچنین در خصوص مقررات جدید اطلاعات به روز داشته باشند تا در هنگام بروز مشکل با اگاهی و تدبیر چاره ای بیاندیشند. تعیین قوانین هر ساختمان توسط مدیران و هیئت مدیران در حضور ساکنین ساختمان صورت می گیرد.

خرید بیمه آتش سوزی و سایر بیمه نامه ها

براساس ماده 14 قانون تملک آپارتمان ها یکی از اصلی ترین وظیفه مدیر، بیمه کردن ساختمان با بیمه نامه آتش سوزی می باشد و در تامین هزینه آن باید سهم هر یک از مالکین ساختمان را به تناسب سطح زیربنای اختصاصی آنها تعیین کند. تمامی آپارتمان های مسکونی، اداری و یا تجاری باید دارای بیمه آتش سوزی باشند تا در هنگام وقوع حادثه ساکنین تحت پوشش بیمه قرار گرفته و آسیب های مالی به حد اقل برسد.

خرید بیمه هیئت مدیره ساختمان

بیمه هیئت مدیره ساختمان که با عنوان بیمه مدیران ساختمان نیز شناخته می شود یکی از مهم ترین بیمه نامه های ساختمان های مسکونی و از بیمه نامه های اجباری مدیریت ساختمان هاست و تمامی خطرات و خسارات جانی و مالی را که در داخل یا خارج ساختمان روی دهد و مسئولیت آن با هیئت مدیره ساختمان باشد (به جز حوادث آسانسور) برای نظافتچیان، ساکنان، اشخاص ثالث، اموال اشخاص ثالث مانند خودرو و… تحت پوشش قرار می دهد.

خرید بیمه نامه آسانسور برای ساختمان های دارای آسانسور

یکی از مهمترین وظیفه های مدیر ساختمان خرید بیمه آسانسور (این بیمه نامه) است. برای خرید این بیمه داشتن عکس قرارداد سالانه سرویس نگهداری آسانسور، آدرس پستی محل قرار گرفتن آسانسور و تصویر کارت ملی مدیر ساختمان به عنوان بیمه گزار، لازم است. بعد از خرید کارت بیمه نامه بهتر است این کارت داخل کابین آسانسور چسبانده شود.

حفاظت عمرانی از ساختمان

یکی دیگر از وظایف مدیر ساختمان رسیدگی به قسمت های آسیب دیده یا آسیب پذیر آن است. مدیر باید این قسمت های ساختمان را شناسایی کرده و بعد از مشورت با ساکنین مجتمع و گرفتن شارژ، اقدام به تعمیر آن قسمت نماید.

معین نمودن میزان شارژ هر واحد

هر آپارتمانی هزینه هایی مانند : هزینه های سرایه داری، نگهبان، متصدی آسانسور، قبوض آب و برق و گاز قسمت های مشترک و هزینه نگهداری تاسیسات، هزینه خرید بیمه و … دارد. این هزینه ها باید از شارژ پرداخت شود. این میزان شارژ امکان دارد به نسبت نفرات و متراژ واحد و… متفاوت باشد. تشخیص و تعیین میزان شارژ در هر واحد و گرفتن مبلغ شارژ از ساکنین، یکی از مهم ترین وظایف مدیر ساختمان است

رسیدگی به اختلافات و شکایات ساکنین

مدیر ساختمان باید به کلیه اختلافاتی که در بین ساکنین، نسبت به فضا های مشترک یا هزینه ها به وجود می آید، رسیدگی کند. همچنین اگر ساکنین ساختمان نسبت به هزینه شارژ اعتراض داشته باشند و یا نسبت به عدم رسیدگی به عیب و ایراد های فضا ها و خدمات اشتراکی معترض شوند، مدیر ساختمان باید پاسخگو باشد.

تایید و ارائه ی رسید تسویه حساب هزینه های ساختمان

اگر یکی از مالکین قصد انتقال واحدی را داشته باشد، اول باید تمام سند های تسویه حساب هزینه های ساختمانی را به دفتر خانه اسناد رسمی تحویل دهد. این اسناد باید تایید و امضای مدیر ساختمان را داشته باشد. به این طریق، اسناد قانونی و معتبر است. همچنین هیئت مدیره ساختمان، هزینه هایی را که به صورت ماهانه برای ساختمان از منبع شارژ ساختمان هزینه شده، باید با ذکر جزئیات به ساکنین منتقل کند.

صورت برداری از صورت جلسات مجمع عمومی مالکان

صورت برداری ثبت موضوعات تایید شده در مجمع عمومی مالکان یکی دیگر از وظایف مدیر ساختمان می باشد. در این زمینه طبق قانون ماده 12 آیین نامه (قانون تملک آپارتمان ها بیان داشته است که کلیه تصمیمات مجمع عمومی شرکاء باید در صورت جلسه نوشته و به وسیله مدیر یا مدیران نگهداری شود.)

مدیریت نظافت بخش مشاعات

دقت در نظافت بخش مشاعات از اصلی ترین وظایف مدیر ساختمان است. مدیر وظیفه دارد با پیدا کردن افراد مناسب برای تمیز کردن بخش مشاعات مثل سالن و پارکینگ و راه پله ها توجه کافی داشته باشد.

برنامه برای شرایط حساس و بحرانی

یکی از اصلی ترین مسائل ضروری گرفتن بیمه آتش سوزی ساختمان، بیمه هیئت مدیره ساختمان، بیمه آسانسور و بیمه خرابی آسانسور (بیمه شکست ماشین آلات) است . برای مثال اگر میهمانان و یا ساکنین ساختمان موقع استفاده از آسانسور دچار حادثه شوند، مدیر ساختمان مقصر شناخته می شود ولی با خرید بیمه آسانسور، جبران خسارت به عهده شرکت بیمه مربوطه می باشد. این شرایط برای سایر خطرات و تهدید ها نیز بر قرار است و هیئت مدیره باید از قبل برای چنین اتفاقاتی با خرید بیمه نامه ها یا پیشگیری ها خود را آماده کنند.

حفظ امنیت و انجام اقدامات لازم

مدیر ساختمان وظیفه دارد با موافقت ساکنین با نصب دوربین های مداربسته و استفاده از ابزار امنیتی لازم مانند سنسور های حرکتی در قسمت مشاعات و واحد ها باعث حفظ امنیت شود. با این روش دزدی و سرقت از ساختمان به حداقل می رسد.

برگذاری و مدیریت جلسات ماهانه

هرچند وقت یک بار اعضای هیئت مدیره ساختمان با سایر اعضا یک جلسه عمومی تشکیل می دهند تا درمورد مسائل و مشکلات ساختمان با یکدیگر مشورت و تصمیم گیری کنند. این افراد اهداف مشترکی دارند و برای رسیدن به آن جلسه تشکیل می دهند. همچنین مالکینی که جدیدا به این ساختمان آمده اند و نمی دانند که مدیر ساختمان چه وظایفی دارد، با عملکرد هیئت مدیره آشنا می شوند.

کلام آخر

وظایف مدیر ساختمان کارهایی هستند که یک مدیر باید انجام دهد و در این مقاله سعی بر آن شد که تعدادی از مهمترین آن ها شرح داده شود. گاهی در ساختمان مشکلاتی پیش می آید که جزء وظایف مدیر نیست، اما می تواند با توجه به اختیارات خود و همکاری ساکنین در حل مشکل بکوشد.