هر ساختمان پیش از آنکه روند تاسیس آن شروع شود، کاربری که دارد در پروانه ساخت ساختمانی به طور دقیق مشخص می شود و بعد از آنکه کار ساخت ساختمان تمام شود، در سند ملک این کاربری درج خواهد شد. حال گاهی اوقات شرایط به گونه ای پیش می رود که صاحب ملک تصمیم می گیرد ملک مسکونی خود را تغییر کاربری دهد و آن را به ملک اداری یا تجاری تبدیل کند. در این مقاله تصمیم داریم بررسی کنیم که روند تغییر کاربری ملک مسکونی به اداری یا تجاری چگونه است؟
انواع کاربری ملک
پیش از آنکه بررسی کنیم روند تغییر کاربری یک ملک به چه شکل است، باید با انواع کاربری که یک ملک می تواند داشته باشد آشنا شویم. به طورکلی انواع کاربری یک ملک عبارتند از:
مسکونی: اگر هدف از ساخت یک ملک، سکونت دائم یا موقت افراد باشد، به آن ملک، ملک مسکونی گفته می شود.
تجاری و اداری: در تبصره بند 24 ماده 55 قانون شهرداری مشخص شده است واحد تجاری و اداری در حقیقت واحدهایی هستند که با هدف کسب و تجارت ساخته شده اند. واحدهای صنعتی نیز از دیگر انواع کاربری به شمار می آیند که تحت پوشش قانون نظام صنفی و واحدهای تابع قوانین تجارت قرار دارند. تجاری کشاورزی نیز از دیگر انواع کاربری است که باید بدانید.
قانون عدم تغییر کاربری ملک
همانطورکه در ابتدا اشاره کردیم، برای ساخت هر ملک، قبل از آنکه عملیات ساخت و ساز شروع شود، باید مجوزهای لازم اخذ شود و پروانه ساخت آن ملک را نیز گرفت. همچنین نوع کاربری ملک نیز باید دقیقا در این پروانه ذکر شود؛ این موضوع به قدری اهمیت دارد که شهرداری به املاکی که کاربری ملک در اسناد آن ها ذکر نمی شود، اجازه ساخت نمی دهد.
عواقب تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری یا اداری غیرقانونی
اگر در پروانه ساخت یک ملک نوع کاربری برای مثال مسکونی درج شود، اما مالک تصمیم بگیرد که آن را تغییر کاربری دهد، باید مجوزهای لازم را اخذ کند، در غیر این صورت تغییر کاربری غیرقانونی خواهد بود و این موضوع عواقبی را به همراه خواهد داشت. بررسی پرونده های غیرقانونی و تخلفی که در آن ها صورت گرفته است، در کمیسیون ماده 100 انجام خواهد شد.
حال اگر بعد از بررسی ها مشخص شود که واقعا تخلفی صورت گرفته است، صاحب ملک که اقداماتی را در جهت تغییر کاربری ملک مسکونی به اداری یا تجاری انجام داده است، باید در مدت زمان کمتر از 2 ماه، کسب و کاری که در ملک دایر شده است را تعطیل کند، اما اگر مالک این کار را انجام ندهد و ادامه ی کسب و کار و فعالیت خود را انجام دهد، در ادامه باید جریمه ای را به صورت نقدی پرداخت کند. گاهی اوقات برای فرد جریمه ای به مدت 6 ماه تا 2 سال حبس نیز درنظر گرفته می شود.
اگر درگیر چنین پرونده هایی شدید، حتما از بهترین وکیل ملکی در تهران کمک بگیرید. یک وکیل متخصص، می تواند از دانش و تخصصی که دارد استفاده و پرونده ی شما را به بهترین شکل پیگیری کند تا ضرر و زیانی به شما وارد نشود.
استثنائات تغییر ملک مسکونی
در بخش قبل به این موضوع اشاره کردیم که تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری یا اداری، در صورتی که مجوزهای لازم اخذ نشوند، یک امر غیرقانونی است. اما باید گفت این موضوع استثنائاتی نیز دارد و شما می توانید در برخی از موقعیت ها نسبت به تغییر کاربری ملک اقدام کنید. در ادامه مواردی که در حقیقت استثنا هستند را معرفی می کنیم تا متوجه شوید که چه مواقعی می توانید این تغییرات را اجرا کنید.
-
اگر تصمیم دارید ملک مسکونی را به دفتر وکالت، مطب پزشک یا دندان پزشکی، دفتر اسناد رسمی، دفتر طلاق و ازدواج، دفتر روزنامه و مجله و یا دفتر مهندسی تبدیل کنید، در ماده 55 قانون شهرداری تبصره بند 24، این تغییر کاربری امکان پذیر است.
-
اگر تصمیم دارید از ملک مسکونی خود برای مشاغل خانگی استفاده کنید، طبق ماده 2 قانون حمایت از مشاغل خانگی این تغییر بلامانع خواهد بود.
-
تاسیس دفتر مطبوعاتی، در یک ملک با کاربری مسکونی طبق ماده 3 آیین نامه محل تاسیس دفاتر مطبوعات امکان پذیر است.
تغییر کاربری ملک مسکونی
حالا که متوجه شدید یک ملک می تواند چه کاربری هایی داشته باشد، شاید برایتان سوال پیش آید که آیا می توان یک ملک را تغییر کاربری داد؟ یعنی برای مثال می توان ملک مسکونی را به ملک اداری یا تجاری تبدیل کرد؟ در پاسخ به این سوال باید گفت بله؛ شما می توانید در صورت علاقه اقدامات لازم برای تغییر کاربری ملک مسکونی به اداری یا تجاری را انجام دهید. این تغییر کاربری، یک مسیر مشخصی دارد و شما باید یکسری از مدارک را ارائه دهید که در ادامه آن ها را بررسی خواهیم کرد.
-
مدارک شناسایی صاحب ملک یا مدارک نماینده قانونی به همراه وکالت نامه
-
سند ملک، اصل و کپی آن
-
مشخصات و اطلاعات کامل ملک مانند کروکی و کد پستی
-
پرداخت عوارض شهرداری و همراه داشتن برگه و اسناد تسویه حساب
-
نقشه ملک جدید که تصمیم دارید تغییر کاربری را روی آن انجام دهید.
-
اخذ مجوزهای لازم از سازمان ها و دفاتر مختلف؛ مانند مجوز نوسازی
مراحل تغییر کاربری ملک مسکونی به تجاری یا اداری
برای آنکه تغییر کاربری ملک مسکونی به اداری یا تجاری را انجام دهید، دو راه پیش روی شما قرار دارد؛ اولین راه تخریب ملک و نوسازی آن با کاربری جدید است و روش دوم، دریافت مجوزهای لازم برای تغییر کاربری. البته باید گفت امروزه به دلیل اینکه بافت فرسوده زیاد شده است و املاکی که در این بافت قرار دارند، به بازسازی نیاز دارند، اکثر افراد ترجیح می دهند تغییر کاربری ملک را از طریق تخریب و بازسازی انجام دهند. حال در ادامه روند انجام کارهای اداری مربوط به این کار را بررسی خواهیم کرد:
-
به شهرداری مراجعه کنید و عوارض سالیانه ملک را بپردازید.
-
برای تکمیل مدارک اولیه، به سازمان ها و ادارات مراجعه کنید.
-
به دفتر خدمات نوسازی بروید و فرمی که آن ها در اختیار شما قرار می دهند و مربوط به تغییر کاربری است را پر کنید و مدارکی که می خواهند را در اختیارشان قرار دهید. در ادامه، بقیه مراحل به صورت الکترونیکی انجام خواهد شد.
-
در ادامه برای انجام بررسی های لازم، یک کارشناس به ملک شما فرستاده خواهد شد تا اطلاعاتی که دادید را بررسی کند و از صحت آن ها مطمئن شود.
-
بعد از آنکه ناظر اطلاعات مربوط به ملک را تایید کند، نقشه جدید در دفتر خدمات نوسازی صادر خواهد شد. اگر مالک اعتراضی داشته باشد، می تواند در این مرحله اعتراض را ثبت کند.
-
بعد از آنکه نقشه ملک را دریافت کردید، باید به دفتر خدمات نوسازی مراجعه کنید تا پروانه ساخت ملک را بگیرید. بعد از اخذ پروانه ساخت، مجوز برای تغییر کاربری ملک صادر خواهد شد.
کلام آخر
اگر تصمیم به تغییر کاربری ملک مسکونی به اداری یا تجاری دارید، توصیه می شود برای انجام مراحل مربوط به این کار از بهترین وکیل تهران کمک بگیرید تا امور به بهترین شکل انجام شود و شما بتوانید در کوتاه ترین زمان کاربری ملک خود را به آنچه می خواهید تغییر دهید.
منبع: (vakilazma.com)
