هنگام روبرو شدن با اسناد زمین و ساختمان یا قراردادهای ملکی، احتمالاً با اصطلاح عرصه و اعیان مواجه شده‌اید و شاید برایتان سؤال پیش‌آمده که این اصطلاح به چه معناست. در این مقاله از زومیلا قصد داریم دراین‌باره بیشتر بدانیم.
تعریف عرصه و اعیان
عرصه به معنای زمین و اعیان به معنای ساختمانی است که در آن زمین واقع‌شده است و این ساختمان کاربری‌های متفاوتی ازجمله مسکونی، اداری و غیره دارد. به‌عبارت‌دیگر، بخشی از قیمت که مربوط به موقعیت مکانی زمین است و با هر تغییری جابجا نمی‌شود را عرصه و قسمت دیگر که امکان تغییر دارد و ارزش زمین را بالا و پایین می‌کند اعیان می‌نامند.
درصورتی‌که سند ملک به‌صورت شش‌دانگ باشد شامل عرصه و اعیان می‌شود؛ در غیر این صورت و در موارد خاص (مانند زمین‌های اوقافی)، ملک یا شامل عرصه می‌شود یا اعیان.
امروزه برای خرید و فروش آپارتمان و خانه دو سند جداگانه در نظر گرفته می‌شود. سند عرصه و اعیان فقط برای خرید و فروش آپارتمان مورد استفاده قرار می‌گیرد.
در صورتی که قصد خرید تنها یک واحد از آپارتمان را داشته باشید به شما سند اعیان تعلق می‌گیرد و اگر بخواهید کل آپارتمان را بخرید، هم سند عرصه و هم سند اعیان را باید دریافت کنید.
سهم اعیان از عرصه چیست؟
همان‌طور که در مقاله قدرالسهم توضیح داده شد، منظور از آپارتمان قدرالسهم دار، قرارگیری واحد آپارتمان در زمین‌های با متراژ بالاست؛ بنابراین سهم هر واحد آپارتمان از زمین اختصاص داده‌شده (اعیان) به‌کل مجتمع آپارتمانی (عرصه) را سهم اعیان از عرصه نیز می‌نامند.
به‌عنوان‌مثال، اگر دو آپارتمان 100 متری داشته باشیم که در زمین‌هایی با متراژ متفاوت(یکی 300 متر و دیگری 1000 متر)بناشده باشند، سهم اعیان از عرصه آپارتمانی بیشتر است که زمین آن متراژ بیشتری دارد(سهم اعیان از عرصه زمین 1000 متری بیشتر است). ممکن است هنگام خرید یک واحد آپارتمانی ملاک شما کم واحد بودن ساختمان باشد و به متراژ کل ساختمان توجهی نکنید، اما این موضوع هنگام تخریب و نوسازی یا تقسیم ارث‌ومیراث اهمیت پیدا می‌کند؛ زیرا هر چه متراژ زمین کل ساختمان بیشتر باشد، قدرالسهم اعیان از عرصه خریدار نیز بیشتر خواهد بود.
تکلیف سند زمین‌های اوقافی در عرصه و اعیان چه می‌شود؟
قبل از مشخص شدن تکلیف سندهای اوقافی لازم به ذکر است که منظور از ملک اوقافی، ملکی است که فردی آن را وقف اداره اوقاف کرده و اداره اوقاف نیز طی اقساطی 99 ساله آن را به شخص دیگری واگذار می‌کند. نکته قابل‌توجه در خصوص ملک اوقافی این است که شخص هیچ‌وقت مالک حقیقی ملک نمی‌شود اما با اخذ اجازه از اداره اوقاف، حق دخل و تصرف در ملک (خریدوفروش، رهن و اجاره و ساخت‌وساز) را دارد. به چنین املاکی سند اوقافی تعلق می‌گیرد. تفاوتی که سند اوقافی با سندهای ملکی دارد این است که در سندهای اوقافی، مالک اختیار کامل ندارد و تنها صاحب سند اعیان می‌باشد (سند عرصه در اختیار اداره اوقاف است). به‌عبارت‌دیگر، در سندهای اوقافی، سند عرصه یا همان سند زمین، موقوفه است.
هرگونه سؤالی را در خصوص این مقاله می‌توانید در بخش نظرات با ما در میان بگذارید.
نویسنده: رؤیا سهرابی/تیم تحریریهوب‌سایت زومیلا
سلام ممنون از مقاله خوبتون. یه سوال دارم. شرایط عرصه و اعیان برای یک فرد مستاجر چطوره؟