از ادعای مالکیت ملک توسط مستأجر چه میدانید؟

ادعای مالکیت ملک

باوجوداینکه عقد قراردادهای طولانی‌مدت با مستأجر، به دلیل ایجاد آسیب کمتر به ملک، به سود مالکین ملک می‌باشد؛ بااین‌حال، برخی از مالکین ملک‌های مسکونی یا تجاری معتقدند نباید ملک خود را برای مدت طولانی به مستأجر اجاره دهند زیرا ممکن است مستأجر ادعای مالکیت ملک را داشته باشد. از همین رو، برخی از مالکین املاک اجاره‌ای، قراردادهای طولانی‌تر از دو یا سه سال با مستأجر نمی‌بندند و پس‌ازاین مدت خواهان تخلیه منزل خود توسط مستأجر هستند.

اما سؤال‌هایی که مطرح می‌شوند از این قبیل‌اند:

ادعای مالکیت ملک توسط مستأجر تا چه حد صحت دارد؟

آیا مستأجر پس از گذشت چند سال اجاره‌نشینی، می‌تواند ادعای مالکیت ملک را داشته باشد؟

در صورت صحت و درستی این ادعا، چه مدت پس از اجاره‌نشینی این اتفاق می‌افتد؟

در این صورت، سهم مالک و مستأجر از ملک چقدر خواهد بود؟ 

آیا این مورد تنها مختص املاک تجاری است یا املاک مسکونی را هم شامل می‌شود؟

در این مقاله از زومیلا، قصد داریم به این سؤالات پاسخ دهیم. با ما همراه باشید.

ادعای مالکیت ملک

در ایران، در خصوص ادعای مالکیت ملک توسط مستأجر دو قانون وضع‌شده است که بر اساس سال عقد قرارداد اجاره، این قوانین با هم تفاوت دارند. در ابتدا به بررسی هر یک از این قوانین می‌پردازیم:

قانون ادعای مالکیت ملک توسط مستأجر که در سال 56 وضع شد:

بر اساس این قانون، اگر مستأجری ملکی تجاری را با سرقفلی اجاره کند، پس از اتمام قرارداد می‌تواند ادعای حقی (حق کسب و پیشه و تجارت) یا حق تجارت (ایجاد نام تجاری در ملک اجاره‌ای یا سرقفلی) را نماید و از مالک ملک تجاری مبلغی را دریافت کند.

ادعای حقی برای ملک تجاری

ادعای حقی یا حق کسب و پیشه و تجارت، پولی است که به دلیل فعالیت مستأجر در ملک اجاره‌ای و جمع‌کردن مشتری به او تعلق می‌گیرد.

سرقفلی برای ملک تجاری

منظور از سرقفلی یا حق تجارت یا ایجاد نام تجاری در ملک اجاره‌ای، پولی است که هنگام عقد قرارداد اجاره، علاوه بر مبلغ ودیعه بابت سرقفلی به مالک داده‌شده و پس از تخلیه، این مبلغ مطابق نرخ روز محاسبه می‌گردد.

در این صورت، اگر مالک خواهان تخلیه ملک تجاری باشد، مستأجر می‌تواند درخواست خود را مطرح کرده و از مالک پول بخواهد، دلیل این موضوع این است که مستأجر در آن ملک تجاری چند سالی زحمت‌کشیده و مشتری جمع کرده است، پس باید حقی به او تعلق گیرد. در صورت عدم موافقت مالک، بنا به نظر کارشناسان خبره، درصدی از ملک به مستأجر می‌رسد.

هم‌چنین، مالک می‌تواند حق سرقفلی ملک را از مستأجر خریداری نماید. در این صورت، در صورت فروش ملک توسط مالک، مستأجر دیگر هیچ‌گونه حقی نخواهد داشت.

چه مدت پس از اجاره‌نشینی، مستأجر میتواند حق مالکیت ملک تجاری را داشته باشد؟

اینکه چه مدت از زمان اجاره باید گذشته باشد تا مستأجر بتواند هم‌چین ادعایی کند، بر اساس قانون فوق (قانون 56) مدت‌زمان مشخصی برایش تعریف‌نشده است. چنین معامله‌ای را فروش سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه می‌نامند. نقطه مثبت این ادعا برای مستأجر به این صورت است که وی هیچ‌گونه پولی را بابت سرقفلی پرداخت نمی‌کند و مالک نیز موظف است سهم او را بپردازد. این قانون تا سال 76 ادامه داشت و امروزه مشمولی اشخاصی می‌شود که قرارداد خود را بین سال‌های 56 تا 76 نوشته‌اند.

در صورت داشتن حق سرقفلی توسط مستأجر، او نمی‌تواند ملک تجاری را به دیگری اجاره دهد و از مستأجر دوم اجاره بگیرد؛ زیرا انجام چنین کاری به معنای انتقال سرقفلی است و مستأجر دوم می‌تواند ادعای حق مالکیت ملک اجاره‌ای را نماید.

ذکر این نکته نیز حائز اهمیت است که این قانون در صورتی پابرجاست که هیچ‌گونه تخلفی از مستأجر سر نزده باشد و وی همه مقررات سرقفلی را موبه‌مو اجرا کرده باشد؛ در غیر این صورت این ادعا به‌راحتی توسط مالک رد می‌شود.

در این رابطه بخوانید : قوانین مالک و مستاجر در دوران کرونا

ادعای مالکیت ملک

خواندن این مطلب نیز توصیه می‌شود: همه چیز در مورد اجاره‌نامه ملک

قانون ادعای مالکیت ملک توسط مستأجر که در سال 76 وضع شد:

بر اساس این قانون، ادعای مالکیت ملک توسط مستأجر زمانی پابرجاست که مستأجر علاوه بر پرداخت ودیعه، مبلغ دیگری را به‌عنوان مبلغ سرقفلی به مالک بپردازد.

در این صورت، مالک ملک دیگر نگران از دست دادن ملک خود نخواهد بود و مستأجر پس از تخلیه ملک اجاره‌ای، مبلغی را که به‌عنوان سرقفلی پرداخت کرده بود، به نرخ روز دریافت می‌کند. این نوع معامله سرقفلی واقعی نامیده می‌شود.

آیا قانون ادعای مالکیت ملک توسط مستأجر، املاک اجاره‌ای مسکونی را هم در برمی‌گیرد؟

املاک مسکونی سرقفلی ندارند و نمی‌توان سرقفلی املاک مسکونی را خرید؛ بنابراین، هرچقدر هم اجاره طولانی باشد، ادعای مالکیت ملک توسط مستأجر در خصوص املاک مسکونی صحت ندارد.

آیا در صورت خرید سرقفلی، از حق مالکیت نیز بهره مند میشوید؟

در صورت خرید ملکی با سند شش‌دانگ سرقفلی و اجاره دادن آن، اگر علاوه بر سرقفلی، حق مالکیت ملک را نیز خریده باشید مالک قبلی ملک، نمی‌تواند هیچ ادعایی در خصوص دریافت مبلغی از اجاره‌بها داشته باشد. در غیر این صورت و در صورت خریدن حق سرقفلی، درواقع شما مستأجری محسوب می‌شوید که تنها دارای حق سرقفلی است. به همین دلیل باید به مالک ملک اجاره‌بها بپردازید، اما چون حق سرقفلی را خریده‌اید، مبلغ اجاره‌بها خیلی کم خواهد بود.

نویسنده: رویا سهرابی/ تیم تحریریه وب‎‌سایت زومیلا

5 نظرات

  1. باسلام خانه ای به ما داده شده بدون قرارداد و بدون گرفتن پولی از ما الان یازده سال دراین خانه هستیم آیا می‌توانیم حق مالکیت داشته باشیم؟

    • سلام دوست عزیز. ادعای مالکیت ملک توسط مستأجر زمانی پابرجاست که مستأجر علاوه بر پرداخت ودیعه، مبلغ دیگری را به‌عنوان مبلغ سرقفلی به مالک بپردازد.در واقع شمول قوانین نسبت به قراردادها بستگی به زمان انعقاد قرارد دارد.پس می توان بیان کرد که سرقفلی مربوط به املاک تجاری است و املاک مسکونی شامل حق سرقفلی نمی شوند و هر چه که مدت اجاره طولانی شود ،مستاجر نمی تواند هیچ ادعایی نسبت به ملک اجاره ای داشته باشد.

  2. یازده سال نشستی اجاره هم ندادی ادعای مالکیت هم داری
    امثال شماباعث ازبین رفتن مرام ومعرفت هستن
    واقعاکه خیلی ….،

ارسال دیدگاه

لطفا نظر خود را وارد کنید
لطفا نام خود را اینجا وارد کنید