از ادعای مالکیت ملک توسط مستأجر چه میدانید؟

ادعای مالکیت ملک

باوجوداینکه عقد قراردادهای طولانی‌مدت با مستأجر، به دلیل ایجاد آسیب کمتر به ملک، به سود مالکین ملک می‌باشد؛ بااین‌حال، برخی از مالکین ملک‌های مسکونی یا تجاری معتقدند نباید ملک خود را برای مدت طولانی به مستأجر اجاره دهند زیرا ممکن است مستأجر ادعای مالکیت ملک را داشته باشد. از همین رو، برخی از مالکین املاک اجاره‌ای، قراردادهای طولانی‌تر از دو یا سه سال با مستأجر نمی‌بندند و پس‌ازاین مدت خواهان تخلیه منزل خود توسط مستأجر هستند.

اما سؤال‌هایی که مطرح می‌شوند از این قبیل‌اند:

ادعای مالکیت ملک توسط مستأجر تا چه حد صحت دارد؟

آیا مستأجر پس از گذشت چند سال اجاره‌نشینی، می‌تواند ادعای مالکیت ملک را داشته باشد؟

در صورت صحت و درستی این ادعا، چه مدت پس از اجاره‌نشینی این اتفاق می‌افتد؟

در این صورت، سهم مالک و مستأجر از ملک چقدر خواهد بود؟ 

آیا این مورد تنها مختص املاک تجاری است یا املاک مسکونی را هم شامل می‌شود؟

در این مقاله از زومیلا، قصد داریم به این سؤالات پاسخ دهیم. با ما همراه باشید.

ادعای مالکیت ملک

در ایران، در خصوص ادعای مالکیت ملک توسط مستأجر دو قانون وضع‌شده است که بر اساس سال عقد قرارداد اجاره، این قوانین با هم تفاوت دارند. در ابتدا به بررسی هر یک از این قوانین می‌پردازیم:

قانون ادعای مالکیت ملک توسط مستأجر که در سال 56 وضع شد:

بر اساس این قانون، اگر مستأجری ملکی تجاری را با سرقفلی اجاره کند، پس از اتمام قرارداد می‌تواند ادعای حقی (حق کسب و پیشه و تجارت) یا حق تجارت (ایجاد نام تجاری در ملک اجاره‌ای یا سرقفلی) را نماید و از مالک ملک تجاری مبلغی را دریافت کند.

ادعای حقی برای ملک تجاری

ادعای حقی یا حق کسب و پیشه و تجارت، پولی است که به دلیل فعالیت مستأجر در ملک اجاره‌ای و جمع‌کردن مشتری به او تعلق می‌گیرد.

سرقفلی برای ملک تجاری

منظور از سرقفلی یا حق تجارت یا ایجاد نام تجاری در ملک اجاره‌ای، پولی است که هنگام عقد قرارداد اجاره، علاوه بر مبلغ ودیعه بابت سرقفلی به مالک داده‌شده و پس از تخلیه، این مبلغ مطابق نرخ روز محاسبه می‌گردد.

در این صورت، اگر مالک خواهان تخلیه ملک تجاری باشد، مستأجر می‌تواند درخواست خود را مطرح کرده و از مالک پول بخواهد، دلیل این موضوع این است که مستأجر در آن ملک تجاری چند سالی زحمت‌کشیده و مشتری جمع کرده است، پس باید حقی به او تعلق گیرد. در صورت عدم موافقت مالک، بنا به نظر کارشناسان خبره، درصدی از ملک به مستأجر می‌رسد.

هم‌چنین، مالک می‌تواند حق سرقفلی ملک را از مستأجر خریداری نماید. در این صورت، در صورت فروش ملک توسط مالک، مستأجر دیگر هیچ‌گونه حقی نخواهد داشت.

چه مدت پس از اجاره‌نشینی، مستأجر میتواند حق مالکیت ملک تجاری را داشته باشد؟

اینکه چه مدت از زمان اجاره باید گذشته باشد تا مستأجر بتواند هم‌چین ادعایی کند، بر اساس قانون فوق (قانون 56) مدت‌زمان مشخصی برایش تعریف‌نشده است. چنین معامله‌ای را فروش سرقفلی حاصل از حق کسب و پیشه می‌نامند. نقطه مثبت این ادعا برای مستأجر به این صورت است که وی هیچ‌گونه پولی را بابت سرقفلی پرداخت نمی‌کند و مالک نیز موظف است سهم او را بپردازد. این قانون تا سال 76 ادامه داشت و امروزه مشمولی اشخاصی می‌شود که قرارداد خود را بین سال‌های 56 تا 76 نوشته‌اند.

در صورت داشتن حق سرقفلی توسط مستأجر، او نمی‌تواند ملک تجاری را به دیگری اجاره دهد و از مستأجر دوم اجاره بگیرد؛ زیرا انجام چنین کاری به معنای انتقال سرقفلی است و مستأجر دوم می‌تواند ادعای حق مالکیت ملک اجاره‌ای را نماید.

ذکر این نکته نیز حائز اهمیت است که این قانون در صورتی پابرجاست که هیچ‌گونه تخلفی از مستأجر سر نزده باشد و وی همه مقررات سرقفلی را موبه‌مو اجرا کرده باشد؛ در غیر این صورت این ادعا به‌راحتی توسط مالک رد می‌شود.

در این رابطه بخوانید : قوانین مالک و مستاجر در دوران کرونا

ادعای مالکیت ملک

خواندن این مطلب نیز توصیه می‌شود: همه چیز در مورد اجاره‌نامه ملک

قانون ادعای مالکیت ملک توسط مستأجر که در سال 76 وضع شد:

بر اساس این قانون، ادعای مالکیت ملک توسط مستأجر زمانی پابرجاست که مستأجر علاوه بر پرداخت ودیعه، مبلغ دیگری را به‌عنوان مبلغ سرقفلی به مالک بپردازد.

در این صورت، مالک ملک دیگر نگران از دست دادن ملک خود نخواهد بود و مستأجر پس از تخلیه ملک اجاره‌ای، مبلغی را که به‌عنوان سرقفلی پرداخت کرده بود، به نرخ روز دریافت می‌کند. این نوع معامله سرقفلی واقعی نامیده می‌شود.

آیا قانون ادعای مالکیت ملک توسط مستأجر، املاک اجاره‌ای مسکونی را هم در برمی‌گیرد؟

املاک مسکونی سرقفلی ندارند و نمی‌توان سرقفلی املاک مسکونی را خرید؛ بنابراین، هرچقدر هم اجاره طولانی باشد، ادعای مالکیت ملک توسط مستأجر در خصوص املاک مسکونی صحت ندارد.

آیا در صورت خرید سرقفلی، از حق مالکیت نیز بهره مند میشوید؟

در صورت خرید ملکی با سند شش‌دانگ سرقفلی و اجاره دادن آن، اگر علاوه بر سرقفلی، حق مالکیت ملک را نیز خریده باشید مالک قبلی ملک، نمی‌تواند هیچ ادعایی در خصوص دریافت مبلغی از اجاره‌بها داشته باشد. در غیر این صورت و در صورت خریدن حق سرقفلی، درواقع شما مستأجری محسوب می‌شوید که تنها دارای حق سرقفلی است. به همین دلیل باید به مالک ملک اجاره‌بها بپردازید، اما چون حق سرقفلی را خریده‌اید، مبلغ اجاره‌بها خیلی کم خواهد بود.

نویسنده: رویا سهرابی/ تیم تحریریه وب‎‌سایت زومیلا

20 نظرات

  1. باسلام خانه ای به ما داده شده بدون قرارداد و بدون گرفتن پولی از ما الان یازده سال دراین خانه هستیم آیا می‌توانیم حق مالکیت داشته باشیم؟

    • سلام دوست عزیز. ادعای مالکیت ملک توسط مستأجر زمانی پابرجاست که مستأجر علاوه بر پرداخت ودیعه، مبلغ دیگری را به‌عنوان مبلغ سرقفلی به مالک بپردازد.در واقع شمول قوانین نسبت به قراردادها بستگی به زمان انعقاد قرارد دارد.پس می توان بیان کرد که سرقفلی مربوط به املاک تجاری است و املاک مسکونی شامل حق سرقفلی نمی شوند و هر چه که مدت اجاره طولانی شود ،مستاجر نمی تواند هیچ ادعایی نسبت به ملک اجاره ای داشته باشد.

      • ضمن عرض سلام و خدا قوت خدمت تیم تحریریه زومیلا
        با احترام از آنجا که شما نیز به نوعی یک منبع اطلاع رسانی عمومی بحساب می آیید و قطعا زحمت زیادی در این راستا بر دوش شماست کاش جنبه عام و عموم مسائل مطرح شده را هم روشن کنید تا کا ر یک نفر یک تاوان عمومی نداشته باشد …مثلا این دوستی که یازده سال آنهم در سالهای اخیر که مسکن برا هموطنانمان تبدیل به بزرگترین معضل در زندگی شده را به لطف یه نفر ۱۱سال رایگان نشسته حالا میخواد ادعای مالکیت کنه همین مسائل باعث میشه که دیگه به یه نیازمند هم کسی جرات نکنه کمک کنه

        • سلام پاشای عزیز این مطلب بر حسب قوانین کشور و قانون ادعای مالکیت برای اشنایی مالکین و مستاجرین با این موضوع جمع آوری شده و در صورت آشنایی نداشتن ما با قوانین ممکن است متضرر شویم و به قولی اموال ما مورد سواستفاده قرار بگیرد، پس وظیقه خود دونستیم که به روزترین قوانین موثق و شرایط مالکیت رو با شما به اشتراک بگذاریم. ممنون از وقتی که بابت مطالعه این مقاله صرف کردید و نظر ارزشمندتون رو با ما در میون گذاشتید، سرافراز و پیروز باشید.

    • ادعای مالکیت که چه عرض کنم ولی میتونید ادعای پررویی داشته باشید و ادعای به حقی هم هست

  2. یازده سال نشستی اجاره هم ندادی ادعای مالکیت هم داری
    امثال شماباعث ازبین رفتن مرام ومعرفت هستن
    واقعاکه خیلی ….،

  3. باسلام خسته نباشید بنده 4 ساله که مستاجرم یکی هستم که بنگاه داره که 6تا خونه کنار هم داره ویکی از خونه هاشو چهار سال پیش به قیمت 1500000تومان اجاره کردم وماهییانه 250 میدادم الان بعد چهار سال 700000تومان میدم البته تو روستا میشینم دوسال پیش خونه هاشو میخواست بفروشه پونصد میلیون تومان که بعدا به مشکل برخورد نفروخت الان فک کنم حدود سه میلیار میره تو این چهار سال همه چیز خیلی فرق کرده الان من میتونم حق مالکیت داشته باشم یا بتونم حداقل 3 یا4 میلیون بیشتر بگیرم اگر راهنماییم کنید متشکرم

    • سلام مورد اجاره اگر با قرارداد به شما واگذار شده باشد نمی توانید ادعای مالکیت داشته باشید مگر با ارایه سایر ادله و مدارک مثبته

  4. سلام.
    به مدت ۱۰ سال است که در یک مکان تجاری دولتی به مدت ۱۰ سال با قرارداد که هرساله از نو بسته میشد و فقط ماهانه اجاره بها پرداخت میکردم مشغول فعالیت هستم.
    اکنون اداره مربوطه ملک مورد نظرش را میخواهد و با توجه به جمع کردن مشتری و اباد کردن و رونق کسب و کار ان مکان(قبل از من مکان متروکه بود) ایا میتونم ادعای حق کسب و پیشه با توجه به مدت زمان۱۰ سال کنم؟
    از زحمات شما بسیار متشکرم

    • سلام و درود
      حق کسب و پیشه زمانی به شما تعلق می گیرد که در قرارداد فی مابین ذکر شده باشد یا قرارداد مربوط به قبل از سال 1356 باشد فلذا بعید است که شامل شما بشود .

  5. باسلام بندە بە مدت دەسال در یک اپارتمان مستاجر هستم و هرگز کرایە بندە یک روز هم تاخیر نداشتە،دوسال پیش صاحبخونه اومد گفت امسال هشتاد درصد کرایه رو اضافه میکنم وسال بعد حق باشماس هرچی شما بگین دونفر بنگاهدار که این قراردادو نوشتن شاهد این ماجران،پارسال که نوبت حق بنده رسید صاحبخونه گفتن ملک میخام تخلیه کن،منم تخلیه نکردم و دوباره پنجاهو سه درصد کرایه رو اضافه کردن اما ازبستن قرارداد خوداری کردن،حاالا ایشان میفرماین ملکوتخلیه کنین بنده هم مهلت خاستم ایا ایشان میتوانن بدون پرداخت خسارت درصدهای اضافه که از بنده گرفتن منو بیرون کنن؟؟؟لطفا راهنمایی بفرماین

    • با سلام
      قراردادی که با 80 درصد افزایش مال الاجاره با توافق طرفین منعقد گردیده لازم الاتباع بوده و مشکلی ندارد و نمی توانید خسارتی از این باب دریافت نمایید اما در خصوص افزایش 53 درصدی مال الاجاره که منجر به عقد قرارداد نشده است به احتمال زیاد قابل برگشت می باشد به شرط داشتن وکیل متبحر و مصادف شدن در ایام کرونا ….

      • درود بر شما ممنون از جوابتون،بلە درستە کرایە هشتاد درصدی با رضایت هردوطرف بوده منتهی قولبرا ان بود که صاحبخونه سال بعد با همان کرایه قرارداد ببند و دونفر از بنگاهدارها شاهد این وعده ایشان بودن و موافقت با هشتاد درصد بخاطر همین قول ایشان بود اماسال بعد پنجاهو سه درصد اضافه کرد و از بستن قرارد خودداری کردن،البته ایشان مدت این ده سال اینقد به بنده اعتماد داشتن برای تمدید قرارداد به بنگاه مراجعه نمیکردن و پشت همان قرارداد با خط خودشون تمدید میکردن اما دوسال پیش این ماجرا پیش اومد که شرح دادم ،

        • سلام مجدد
          قول شفاهی و غیر مکتوب هیچگونه ضمانت اجرایی ندارد ولیکن در خصوص سال های اخیر می توانید از مصوبات کرونا و افزایش 20تا 25درصد استفاده کنید.

  6. سلام وقت بخیر ما در خانه پدری یک خانه داریم که به تازگی خواهرم در انجا ساکن شده است و تمام حق میراث خود را دریافت کرده الان که در خانه ساکن شده مبلغی را برای مرمت خانه خرج کرده است برای خانه اجاره نامه ۲۰ساله نوشته اند ایا میتواند چند سال بعد ادعادی مالکیت کند؟

    • سلام و درود
      درصورتیکه اجاره نامه معتبر باشد و شما سند مالکیت داشته باشید کسی نمی تواند به صرف طولانی بودن مدت اجاره ادعای مالکیت بر ملک داشته باشد ضمنا در خصوص برخی از هزینه های انجام شده می تواند از شما و بقیه وراث طلبکار شود

  7. سلام خدمت شما مغازه ای دارم که از سال 88 به یک نفر کرایه دادم امسال میخام بیرونش کنم و خودم مغازه باز کنم آیا ایشان می‌توانند نسبت به مغازه ادعا کنند البته مغازه از قبل هم با توجه به موقعیتش رونق داشته

ارسال دیدگاه

لطفا نظر خود را وارد کنید
لطفا نام خود را اینجا وارد کنید