فروش خانه اجاره داده شده یکی از مواردی است که می‌تواند برای مستاجران موجب دردسر و سردرگمی شود به همین دلیل آشنایی با نکات حقوقی در مورد آن می‌تواند از بسیاری مشکلات جلوگیری کند. فروش ملک در زمان اجاره از لحاظ حقوقی کاملا مجاز است و مالکان اجازه فروش ملک خود را دارند؛ اما در این میان در برخی موارد به سبب اختلافاتی که بین فروشنده و خریدار و یا مستاجر با آن‌ها به وجود می‌آید، شاهد مشکلاتی در این نوع معاملات هستیم.
یکی از مواردی که باید فروشندگان حتما به آن توجه داشته باشند این است که به مالک جدید در مورد حضور مستاجر اطلاع بدهند و با رضایت او اقدام به انجام معامله کنند. علاوه بر این باید بر سر ادامه قرارداد اجاره و یا تخلیه ملک به نتیجه برسند. در ادامه به برخی از این مشکلات و نکات مربوط به آن‌ها خواهیم پرداخت.
سرنوشت قرارداد اجاره ملک پس از فروش ملک به دیگری
بعد از اینکه ملکی به فروش می‌رسد، مستاجر می‌تواند تا اتمام قرارداد اجاره در ملک زندگی کند؛ مگر اینکه در قرارداد اجاره ذکر شده باشد که در صورت فروش ملک یا انتقال آن به دیگری، قرارداد فسخ است.
راه حل دیگر، اقاله است؛ به این معنا که مستاجر و مالک با توافق یکدیگر تصمیم می‌گیرند قرارداد را فسخ کنند.
اگر مالک جدید از وجود مستاجر باخبر نباشد، از لحاظ قانونی می‌تواند قرارداد را فسخ کند و معامله را بر هم بزند.
وقتی ملک دارای مستاجر فروخته می‌شود، خریدار جانشین مستاجر قبلی می‌شود و مستاجر باید مبلغ ودیعه‌اش را از مالک جدید بگیرد. به همین دلیل خریداران باید در مورد ودیعه مستاجر با مالک قبلی توافق کنند.
این مطلب را از دست ندهید: نحوه قیمت گذاری ملک و عوامل مهمی که بر قیمت تاثیر می‌گذارند
انتقال قرارداد اجاره پس از فروش خانه اجاره داده شده
از تاریخی که سند به نام مالک جدید تنظیم می‌شود باید یک اجاره نامه جدید نوشته شود یا اینکه در پشت همان اجاره نامه قبلی ذکر شود که این اجاره نامه با کلیه مفاد داخل آن به مالک جدید انتقال می‌یابد. این کار باید در حضور دو شاهد، خریدار، فروشنده و مستاجر در دفتر مشاور املاک انجام شود.
قوانین مربوط به عدم تخلیه مستاجر
به دلیل فروش خانه اجاره داده شده، اگر هر یک از شرایطی که در بالا گفتیم حاکم بود، مستاجر موظف است خانه را تخلیه کند. اگر چنین کاری را انجام نداد، مالک می‌تواند از طریق مراجع قانونی اقدام کند و اخطار تخلیه ملک بگیرد. این اخطاریه 14 روز بعد از امضای قولنامه فروش صادر می‌شود و به اطلاع مستاجر می‌رسد. در این اخطاریه 60 روز به مستاجر مهلت داده می‌شود خانه را تخلیه و نقل مکان کند.
آیا مستاجر می‌تواند پیش از موعد خانه را تخلیه کند؟
اگر ملکی در دست فروش باشد یا فروخته شده باشد، در صورتی که مستاجر اجاره نامه‌ای با مدت ثابت داشته باشد، در صورت موافقت مالک می‌تواند ملک را تخلیه کند. اگر اجاره نامه مستاجر کوتاه مدت (ماه به ماه) باشد و اخطار تخلیه 60 روزه دریافت کند، می‌تواند زودتر از مهلت 60 روز خانه را تخلیه کند. در این صورت، باید حداقل 14 روز پیش از تخلیه، به صورت کتبی به مالک اطلاع دهید. علاوه بر این، باید اجاره این 14 روز را نیز بپردازد، حتی اگر زودتر تخلیه کرده باشد.
آیا مستاجر می‌تواند به دلیل تخلیه پیش از موعد خسارت دریافت کند؟
اگر مالک بخواهد مستاجر پیش از موعد اجاره خانه را تخلیه کند، مستاجر می‌تواند مبلغی را به عنوان خسارت طلب کند. در صورت رضایت مالک نسبت به پرداخت خسارت، توافق باید مکتوب و امضا شده باشد.
این مطلب را از دست ندهید: بهترین و تاثیرگذارترین کلمات تبلیغاتی برای فروش خانه
در صورت فروش خانه اجاره داده شده تکلیف ودیعه و اجاره بها چه می‌شود؟
با انتقال قرارداد اجاره، مستاجر باید ماهیانه همان مبلغ ذکر شده در قرارداد را به مالک جدید بپردازد و پس از پایان قرارداد، مبلغ ودیعه را از او طلب کند.
نکته قابل توجه این است که اگر مستاجر کل اجاره بهای یک سال را به مالک قبلی پرداخت کرده باشد، مالک جدید نه می‌تواند مجددا از مستاجر اجاره بگیرد نه از مالک قبلی بخواهد اجاره‌های مربوط به ماه‌های آینده را به او برگرداند؛ زیرا ملک را به صورت وضعیت فعلی و با آگاهی خریده است. مالک جدید تنها در حین انعقاد قرارداد می‌تواند از خریدار بخواهد مبلغ اجاره‌های بعد از فروش را از قیمت ملک کم کند.
در چه صورت مالک قبلی باید ودیعه مستاجر را بپردازد؟
در صورت توافق بین مالک قبلی و خریدار جدید، مستاجر می‌تواند مبلغ اجاره را همچنان به حساب مالک قبلی واریز کند. در چنین حالتی، مالک قبلی موظف به برگرداندن مبلغ ودیعه است و هیچ تعهدی بر عهده مالک جدید نیست.
سخن پایانی
با توجه به مواردی که در بالا گفته شد، توصیه می‌شود خریداری که قصد خرید خانه اجاره داده شده را دارد، قبل از انعقاد قرارداد همه جوانب را بسنجد تا بعدها مشکلی پیش نیاید.
