یکی از بزرگ‌ترین دغدغه‌های افراد جامعه، خرید خانه است. گاهی اوقات پیش می‌آید که هنگام معامله خانه، کلاه‌برداران به روش‌های مختلف پولی را که خریداران طی سال‌ها زحمت و تلاش جمع‌آوری کرده‌اند از چنگشان درمی‌آورند. یکی از معاملات پر خطر در بازار مسکن، معامله وکالتی است؛ اما اینکه منظور از معامله وکالتی چیست و نحوه تبدیل سند وکالتی به قطعی چگونه است سؤالاتی هستند که در این مقاله از زومیلا قصد داریم به آن‌ها پاسخ دهیم. با ما همراه شوید.
منظور از معامله وکالتی چیست؟
معامله وکالتی به معامله‌ای گفته می‌شود که فروشنده یک وکالت بلاعزل به خریدار می‌دهد؛ به این معنی که فروشنده هیچ سندی را به نام خریدار نمی‌زند و خریدار هیچ‌گونه مالکیتی نسبت به ملک ندارد، بلکه تنها می‌تواند ملک را به شخص دیگری انتقال دهد.
فروشنده به دلایل مختلفی به خریدار وکالت می‌دهد. از مهم‌ترین این دلایل می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- در صورتی که ملک سند رسمی ندارد یا به علت عدم پایان کار یا عدم پرداخت جریمه‌های شهرداری، سند آماده نیست.
- در صورتی که فروشنده نخواهد مالیات بپردازد.
- در صورتی که فروشنده عجله داشته باشد و فرصت طی کردن پروسه طولانی انتقال سند را نداشته باشد.
- در صورتی که سند در رهن بانک باشد و امکان آزادسازی آن در حال حاضر وجود نداشته باشد.
با این وجود که قیمت خانه‌های دارای سند وکالتی کمتر از خانه‌های دارای سند قطعی است، اما دارای خطرات بیشتری هستند.
چرا نباید وکالتی معامله کنیم؟
به دلایل زیر نباید معامله وکالتی انجام دهیم:
در معامله وکالتی خریدار مالک محسوب نمی‌شود
پس از انجام معامله وکالتی، خریدار به هیچ عنوان مالک محسوب نمی‌شود. تا زمانی که مراحل تبدیل سند وکالتی به قطعی انجام نشود، مالک ملک همچنان فروشنده است و خریدار هیچ حقی در ملک نداشته و مالک محسوب نمی‌شود.
بعد از فروش وکالتی امکان توقیف ملک وجود دارد
ممکن است بعد از فروش وکالتی ملک، به دلایل مختلفی (مثلاً بین فروشنده و همسرش مشکل به وجود بیاید و به دلیل عدم پرداخت مهریه، دادگاه ملک را توقیف کند) ملک توقیف شود.
در این حالت، در صورتی که مبایعه‌نامه داشته باشید می‌توانید ثابت کنید که ملک مورد نظر از مالکیت فروشنده خارج و غیر قابل توقیف است. در غیر این صورت، کاری از دستتان بر نمی‌آید.
فروشنده می‌تواند مورد وکالت را خودش انجام دهد
این تصور بسیار اشتباه است که وقتی فروشنده به خریدار وکالت بلاعزل می‌دهد دیگر قادر به معامله ملک با دیگری نیست. بلکه می‌تواند سند ملک را به نام خودش بزند یا ملک را به شخص دیگر بفروشد. برای جلوگیری از به وجود آمدن چنین مشکلی لازم است اقدامات زیر را انجام دهید:
- هم‌زمان با دادن وکالت بلاعزل، از فروشنده بخواهید مبایعه‌نامه تنظیم کند. با انجام این کار، شما مالک حقیقی ملک محسوب می‌شوید و فروشنده دیگر نمی‌تواند هیچ‌گونه دخل و تصرفی در ملک داشته باشد.
- در وکالت‌نامه بنویسید که از این پس فروشنده نمی‌تواند ملک را بفروشد.
بین فروشنده و خریدار مشکل به وجود می‌آید
اگر برای معامله در دفتر رسمی قولنامه‌ای تنظیم نشده باشد، ممکن است فروشنده ادعا کند که خریدار هیچ پولی به او پرداخت نکرده است یا ممکن است فروشنده از فروش خانه به آن قیمت خودداری کند و تقاضای پول بیشتری را داشته باشد.
چگونه سند وکالتی را به سند قطعی یا شش‌دانگ تبدیل کنیم؟
برای تبدیل سند وکالتی به قطعی باید مدارک زیر را به دفتر اسناد رسمی تحویل دهید:
- سند مالکیت ملک
- مدارکی که نشان می‌دهد فروشنده مالک آن ملک شده است (مثلاً بنچاق انتقال قبلی یا تقسیم‌نامه یا حصر وراثت)
- پایان کار ساختمان دریافتی از شهرداری (برای ساختمان‌هایی که قبل از سال 1349 احداث شده‌اند نیاز نیست).
- مفاصا حساب دارایی
- مفاصا حساب شهرداری (شامل عوارض نوسازی و پسماند)
- استعلام ثبت
- شناسنامه و کارت ملی
- اخذ اعتبار وکالت‌نامه از دفترخانه تنظیم‌کننده وکالت‌نامه
نتیجه‌گیری
معامله وکالتی با خطرات بسیاری همراه است و حتی با وجود تنظیم مبایعه‌نامه، ممکن است حین انتقال سند مشکلاتی به وجود بیاید. توصیه ما این است در صورت امکان از انجام چنین معامله‌ای اجتناب کنید. از سری مقالات زومیلا می‌توانید مقاله چگونه سند سه دانگ را به سند شش‌دانگ تبدیل کنیم؟ را مطالعه کنید. از همراهی شما سپاس گذاریم.
نویسنده: رویا سهرابی/ تیم تحریریه وب‌سایت زومیلا
بسیار عالی و آموزنده
همراه همیشگی زومیلا خیلی خیلی سپاس گزاریم از انرژی خوبتون که به ما منتقل می کنید.
حتما باید در محضر سند رسمی بشه؟
اگر برای معامله در دفتر رسمی قولنامه‌ای تنظیم نشده باشد، ممکن است فروشنده ادعا کند که خریدار هیچ پولی به او پرداخت نکرده است یا ممکن است فروشنده از فروش خانه به آن قیمت خودداری کند و تقاضای پول بیشتری را داشته باشد.