با وجود نوسانات شدید قیمت مسکن در سال گذشته، بازار ملک همچنان حرارت خود را از دست نداده و خریداران با انگیزه وارد معاملات می‌شوند. اما در مسیر مراحل قانونی خرید ملک اگر کوچک‌ترین بی‌دقتی داشته باشید، ممکن است پس از صرف زمان و هزینه فراوان، معامله‌ای که فکر می‌کردید قطعی است، باطل شود و مجبور شوید همه‌چیز را از ابتدا شروع کنید. . برای آشنایی با این مراحل با زومیلا همراه باشید. گام‌به‌گام مراحل قانونی خرید ملک را مرور می‌کنیم تا هم با ساختار و ترتیب صحیح کار آشنا شوید و هم از دام‌های اداری و حقوقی مصون بمانید.
مرحله اول: تنظیم مبایعه‌نامه در بنگاه معاملات ملکی
برای آغاز فرآیند رسمی انتقال سند، باید به بنگاهی معتبر مراجعه کنید. در این مرحله، خریدار و فروشنده با ارائه کارت ملی یا شناسنامه، مبایعه‌نامه‌ای تنظیم می‌کنند.
اگر نیاز دارید خانه با ویژگی‌های خاص تحویل داده شود (رنگ‌آمیزی، تخلیه در تاریخ معین و …)، حتماً این شروط را با جزئیات در قولنامه قید کنید تا در ادامه بتوانید از طریق مراجع قانونی، اجرای آن را پیگیری کنید.
پیش از امضای هر برگی از قولنامه، حتماً نشانی دقیق ملک و شماره پلاک ثبتی را با دقت مرور کنید. موارد متعددی گزارش شده که مشخصات ملک نشان‌داده‌شده با آنچه در سند درج شده، تطابق ندارد.
پرداخت حداقل مبلغ پیش‌پرداخت
اگر هنوز نسبت به معامله مردد هستید، مبلغ پیش‌پرداخت را تا حد امکان کم انتخاب کنید. در صورت فسخ مبایعه‌نامه، درصدی از این پیش‌پرداخت به‌عنوان خسارت کسر می‌شود و تکیه‌بر مبلغ بالاتر، زیان بیشتری به همراه خواهد داشت.
رعایت بازه زمانی ۳۰–۴۰ روزه
براساس قوانین موجود، مراحل قانونی خرید ملک از زمان امضای قولنامه تا انتقال قطعی سند، باید ظرف ۳۰ تا ۴۰ روز طی شود. حتی یک روز تأخیر می‌تواند منجر به ابطال مبایعه‌نامه و مطالبه خسارت از سوی فروشنده یا خریدار شود.
حق‌الزحمه بنگاه
طبق مقررات، کمیسیون بنگاه برابر با ۱٪ ارزش ملک است که معمولاً بر عهده فروشنده است؛ اما برخی توافق می‌کنند مبلغ را به‌صورت ۵۰–۵۰ بپردازند.
با پایان این مرحله، شما نخستین گام‌های مراحل قانونی خرید ملک را برداشته و کد رهگیری را دریافت کرده‌اید.
مرحله دوم: استعلام سند در دفتر اسناد رسمی
در دفترخانه اسناد رسمی، ابتدا به‌صورت آنلاین از اداره ثبت استعلام می‌گیرند تا معلوم شود سند در رهن بانک یا گرو در ارگان خاصی نباشد یا مورد مشکوک غیرقانونی در مورد آن وجود نداشته باشد.
استعلام در شرایط عادی ۱–۳ روز کاری زمان می‌برد اما در صورت وجود مغایرت یا ابهام ممکن است تا ۱۰–۱۴ روز طول بکشد. دفاتر اسناد رسمی برای این خدمت، مبلغ ناچیزی دریافت می‌کنند و تنها در صورت نیاز به استعلام چندمرحله‌ای، هزینه‌ها افزایش می‌یابد.
این مطلب را از دست ندهید: چگونگی استعلام سند مالکیت ملک و خودرو با کد ملی
چالش ملک‌های دارای وام
اگر مالک قبلی از تسهیلات بانکی استفاده کرده و «فک رهن» انجام نداده باشد، باید مدتی (حدود ۷–۱۴ روز) منتظر صدور برگه رفع رهن از سوی بانک باشید. در صورت انتقال وام خریدار و فروشنده باید در بانک مسکن حاضر شوند و قرارداد داخلی انتقال تسهیلات را امضا کنند. بانک با شرایط خاص انتقال وام را انجام می‌دهد یکی از این شرایط پرداخت ۱۰٪ از باقیمانده اقساط به‌صورت یکجا می‌باشد.ممکن است فروشنده، وکالت تسویه اقساط را به خریدار بدهد؛ اما این روش ریسک فوت فروشنده یا ترک اقساط توسط خریدار را به همراه دارد.
این مرحله، بخش مهمی از فرآیند رسمی انتقال سند است و کوچک‌ترین بی‌توجهی می‌تواند شما را به تکرار همه مراحل برگرداند.
مرحله سوم: تسویه عوارض شهرداری و مالیات نقل‌وانتقال
فروشنده موظف است عوارض نوسازی، پسماند و سهم آموزش‌وپرورش را تسویه کند. این کار در شهرداری عموماً ۲–۳ ساعت زمان می‌برد. عوارض ملک به صورت سالانه دریافت می‌شود و شهرداری بنا به عمر ساختمان سالانه مبلغی برای عوارض ملک تعیین کرده است. تعیین این مبلغ فرمول خاصی دارد. بنابراین یادتان باشد قبل از دریافت برگ تسویه عوارض بنچاق را امضا نکنید که هزینه عوارض به عهده خریدار می‌افتد.
پرداخت مالیات در اداره دارایی
ابتدا تحویل مدارک شامل نسخه رسمی سند و کپی آن، بنچاق، کد رهگیری، مبایعه‌نامه، پایان‌کار ساختمان و کپی شناسنامه و کارت ملی‌صاحب سند را به اداره مالیات تحویل دهید. در روز بعد مبلغ مالیات (۵٪ برای املاک مسکونی و ۲٪ برای تجاری) اعلام شده و پس از پرداخت برگ تسویه مالیات را دریافت می‌کنید که باید آن را به دفترخانه ارائه دهید.
مدارک لازم برای تسویه مالیات
-
- آدرس دقیق ملک، به همراه نقشه و کروکی محل
- استعلام دفترخانه همراه با ذکر نام کامل خریدار
- کپی اسناد مالکیت (رسمی یا مبایعه‌نامه)
- کپی گواهی شهرداری
- کپی صورت‌مجلس تفکیکی (در صورت وجود)
- کپی پشت و رو شناسنامه و کارت ملی خریدار و فروشنده
- کپی پروانه و جواز پایان‌کار ساختمان
- در صورت ارثی بودن ملک: حصر وراثت
- گواهی واریز مالیات بر ارث (فرم ۱۹)
قوانین معافیت مالیاتی
همیشه در خصوص مالیات، معافیت مالیاتی هم وجود دارد.
- اولین انتقال قطعی املاک مسکونی با قیمت متوسط تا ۱۰ سال پس از تصویب قانون؛ به عبارت دیگر ملکی که ظرف مدت 10 سال از تاریخ تصویب این قانون بر اساس ضوابط و قیمت‌هایی که از جانب وزارتخانه مسکن و شهرسازی تعیین می‌نمایند، احداث و حداکثر در مدت 1 سال از تاریخ انقضای مهلت اجرای برنامه احداث که از طرف وزارت مسکن و شهرسازی یا شهرداری منطقه تعیین می‌شود، برای اولین بار منتقل گردد. این ملک از پرداخت مالیات نقل و انتقال معاف است.
- املاک ثبت شده در آثار ملی اگر به سازمان میراث فرهنگی منتقل شود، معاف از پرداخت مالیات نقل و انتقال املاک هستند.
- زمین‌های دارای سند عادی یا مبایعه نامه که ساختمان ساخته‌شده داشته باشد (با تأیید شهرداری یا دیگر مراجع دولتی و قضایی) ارزش ساختمان در محاسبه مالیات نقل و انتقال ملک حساب نمی‌شود.
- املاک دولتی، املاکی که در اجرای ماده قانون 42 قانون ثبت مصوب مرداد ماه سال 1320 و اصطلاحات بعدی آن به مالکیت دولت درآمده‌اند، از مالیات معافند.
- املاک موقوفه؛ مالیات فقط برای عرصه محاسبه می‌شود.
با عبور از این مرحله، بخش عمده‌ای از مراحل قانونی خرید ملک را با موفقیت پشت سر گذاشته‌اید.
مرحله چهارم: صدور بنچاق و ثبت نهایی
تنظیم بنچاق رسمی رمزدار: بعد از تسویه عوارض و مالیات، دفترخانه بنچاق جدید صادر می‌کند که سند رسمی ملک را به نام خریدار ثبت می‌کند.
امضای نهایی و تحویل اسناد: خریدار با پرداخت هزینه ثبت و امضای چند برگه دفتری، مالک قانونی ملک می‌شود و تمامی صورتحساب‌های تسویه به او تحویل می‌گردد.
نرخ پایه ثبت بنچاق حدود ۹۰ هزار تومان است اما املاکی که دارای سند رهنی باشند و برای خرید از وام استفاده شده باشد مشمول هزینه‌های اضافی می‌شوند.
در انتها
این نقطه، پایان مراحل قانونی خرید ملک است. با رعایت دقیق هر یک از گام‌ها، مشکلات حقوقی را به حداقل می‌رسانید و با اطمینان کامل، مالکیت رسمی ملک خود را به دست می‌آورید.
توصیه مهم: این مقاله صرفا جهت آگاهی رساندن به مخاطبان گرامی بوده است. نکات و قوانین ذکر شده در متن در زمان نوشتن مقاله مورد تایید بوده و توصیه می‌شود پیش از اقدام به خرید ملک با یک مشاور املاک معتبر مشورت و از به روز بودن اطلاعات اطمینان حاصل کنید.
همچنین می‌توانید جهت یافتن ملک مورد نظر خود در سراسر کشور، به وب‌سایت زومیلا که موتور جستجوی آنلاین ملک در ایران است مراجعه کنید.
