همه چیز را درباره تغییر کاربری ساختمان بدانید!

گاهی ممکن است برای برخی افراد پیش بیاید که بنا به دلایلی مجبور به تغییر کاربری ساختمان خود می شوند. سوالی که اینجا برای برخی امکان دارد پیش بیاید، این است که منظور از کاربری ساختمان چیست؟ مراحل قانونی تغییر دادن کاربری ساختمان چیست؟ آیا این اقدام هزینه ای هم دارد؟ مرجع صدور مجوز تغییر کاربری کجاست؟ برای پاسخ به این سوالات با زومیلا همراه باشید.

تغییر کاربری ساختمان ها

هر ساختمان برای خود شناسنامه‌ای دارد که در آن موارد متعدد و گوناگونی نوشته شده است. به این شناسنامه ملک، پروانه ساخت گفته می شود که در آن مشخصات فنی ساختمان نوشته شده است. از جمله مواردی که در پروانه ساخت ساختمان نوشته می شود می توان به موارد زیر اشاره کرد:

• متراژ واحدها
• متراژ کل ساختمان
• تعداد طبقات
• مشاعات ساختمان
• کاربری ساختمان

هر ساختمانی که ساخته می‌شود هدف خاصی برای آن در نظر گرفته شده است. نوع کاربری ساختمان توسط شهرداری تایید شده و در پروانه ساخت ثبت می شود.

تعریف قانونی کاربری ساختمان این است که:

کاربری ساختمان عبارت است از تعیین طریقه استفاده از یک ساختمان طبق طرح تفصیلی شهرداری، چگونگی بهره‌برداری از ساختمان و فعالیت‌های شهری اطراف ساختمان که همه این موارد توسط شهرداری صورت می گیرد.

انواع کاربری ساختمان

کاربری ساختمان ۸ نوع دارد که شامل موارد زیر می شود:

1- مسکونی

کاربری مسکونی خودش به سه دسته زیر تقسیم بندی می شود:

• آپارتمانی: ساختمانی که دارای چندین طبقه باشد آپارتمان نام دارد و دارای راه‌پله مشترک، مشاعات، انباری و پارکینگ است.
• ویلایی: ساختمان ۱ یا چند طبقه که زمین و حیاط آن مستقل باشد خانه ویلایی نام دارد و با همسایگان مشاعاتی ندارد.
• کلنگی: ساختمانی که نیازمند تخریب و نوسازی باشد کلنگی نامیده می شود.

2- تجاری

از این ساختمان‌ها برای کسب‌ و کار استفاده می‌شود. مغازه‌ها، رستوران‌ها، عمده‌فروشی‌ها و دفاتر بیمه از جمله ساختمان های تجاری هستند.

3- کشاورزی

این مورد شامل زمین‌هایی است که امور کشاورزی روی آن انجام می شود. دو نوع کاربری برای زمین کشاورزی وجود دارد:

• زمین زراعی 
• باغ میوه

برای تغییر کاربری اراضی کشاورزی و باغات به کاربری های تجاری و مسکونی، سخت‌گیری‌های بسیاری وجود دارد و اگر بدون مجوز از اراضی کشاورزی بهره‌برداری تجاری یا مسکونی شود، با این موارد برخورد قانونی شده و ساختمان ها با کاربری های جدید تخریب می شوند.

4- صنعتی

این نوع کاربری به زمین‌های وسیعی داده می شود که شامل کارگاه‌ها و کارخانه‌ها است که اغلب خارج از شهر قرار دارند.

5- خدماتی

مکان هایی که در آن ها خدمات رفاهی به مردم داده می‌شود، مانند پارک‌های شخصی یا حمام های عمومی

6- ورزشی

اماکنی مانند استادیوم‌ های ورزشی یا سالن‌های تمرین دارای کاربری ورزشی هستند.

7- معدن

8- فاقد کاربری

زمین های فاقد کاربری جزو اموال ذخیره‌ شده شهرداری اند، از ملک های فاقد کاربری می توان به زمین‌ های دفع پسماندهای شهری یا بیمارستانی و … اشاره کرد.

استفاده تجاری از ساختمان‌های مسکونی

این روزها هزینه زیاد اجاره یا خرید املاک تجاری سبب شده تا افراد بخواهند خانه مسکونی خود برای مقاصد تجاری مورد استفاده قرار دهند.

البته لازم است این نکته را یادآوری کنیم تغییر کاربری ساختمان هایی که مسکونی هستند، از لحاظ قانونی غیرمجاز بوده و اگر شهرداری از این اقدام غیرقانونی باخبر شود با مالک برخورد خواهد کرد.

البته قانون‌گذاران استثناهایی در این مورد قائل شده اند که طبق آن می توان در مواردی خاص از ساختمان مسکونی، استفاده تجاری کرد. با ما همراه باشید تا این شغل ها را به شما معرفی کنیم.

شغل‌هایی که مجازند در ساختمان‌های مسکونی فعالیت کنند

• وکلا می توانند از اماکن مسکونی به‌ عنوان دفتر وکالت استفاده کنند.
• پزشکان می‌توانند اماکن مسکونی را تحت عنوان مطب مورد استفاده قرار دهند.
• دفاتر اسناد رسمی می توانند در ملک مسکونی فعالیت کنند.
• می توان دفاتر ازدواج و طلاق را در ساختمان های مسکونی تاسیس کرد.
• دفاتر روزنامه و مجله ها درصورتی‌ که چاپ یا بسته‌بندی در آن انجام نشود می توانند در املاک مسکونی فعالیت کنند.
• مهندسین برای دفاتر مهندسی خود می توانند از ملک های مسکونی استفاده کنند.
• مشاغل خانگی مانند فروش سبزی، ترشی و تهیه غذا را می توان در خانه های مسکونی ایجاد کرد.
• مهد کودک ها و مدارس ابتدایی و راهنمایی می‌توانند فعالیت خود را در واحدهای مسکونی انجام دهند.
• آموزشگاه‌های زبان‌، هنر، موسیقی و آموزشگاه‌های تدریس علوم فنی می توانند در ساختمان مسکونی تاسیس شوند.
• داروخانه‌ها اگر مزاحمت، سد معبر و تخلفی ایجاد نکنند می‌توانند از واحدهای مسکونی برای کار خود استفاده کنند.
• دفاتر پیشخوان دولتی را می توان در ساختمان های با کاربری مسکونی تاسیس کرد.

مراحل تغییر کاربری واحدهای مسکونی به تجاری

تغییر دادن کاربری یک ساختمان از مسکونی به تجاری مراحل خاص خود را دارد که در ادامه به شرح آن می پردازیم:

1- مراجعه و ثبت درخواست در دفتر خدمات نوسازی

برای تغییر دادن کاربری یک ملک ابتدا باید فرمی را پر کنید که این فرم شامل مشخصات هویتی صاحب ملک و ملک می شود. سپس درخواست تغییر کاربری خود را به دفاتر خدمات نوسازی ارسال می‌کنید و در مقابل پاسخ آن را دریافت خواهید کرد. قدت داشته باشید مراحل گفته شده به‌صورت الکترونیکی صورت می گیرد.

2- بازرسی ملک و صدور نقشه

پس از تایید درخواست، از طرف اداره نوسازی بازرسان به ملک مورد نظر فرستاده می‌شوند. آن ها پس از بازرسی تشخیص می‌دهند که آیا ملک موقعیت مناسبی برای تغییر کاربری دارد یا خیر. پس از آن عرض معبر ملک را اندازه‌گیری کرده و با توجه به آن دستور نقشه صادر می شود.

3- اخذ مجوز از مراجع ذی ربط

مالک در این مرحله باید طبق دستور نقشه که توسط اداره نوسازی صادر شده نقشه را تهیه کند. در اینجا ممکن در نقشه جدید به فضای بهداشتی احتیاج باشد که در این صورت مجوز لازم باید از مراجع ذی‌ربط قانونی مانند وزارت بهداشت کسب شود. 

4- تایید نهایی و صدور مجوز

پس از آن که مالک نقشه را تهیه کرد آن را به اداره نوسازی می فرستد و کارشناسان آن را بررسی می کنند.در صورتی که مغایرتی با دستور نقشه مشاهده شود مالک باید آن را اصلاح کرده و دوباره به اداره نوسازی ارسال کند. اگر به اخذ مجوز از ارگان خاصی احتیاج باشد فرایند استعلام های مربوطه الکترونیکی انجام می‌شود.

اگر تمام موارد گفته شده در بالا به‌درستی انجام شود، نقشه توسط کارشناسان تایید و دستور صدور مجوز داده می‌شود.

مدارک مورد نیاز برای درخواست تغییر کاربری مسکونی به تجاری

برای این‌که بتوانید اقدام به این کار کنید باید مدارکی را به همراه خود به اداره نوسازی ببرید.

مدارک شناسایی مالک که شامل شناسنامه و کارت ملی 

اگر مالک از اتباع خارجی باشد پاسپورت لازم است.

اگر مالک نماینده قانونی دارد باید شناسنامه، کارت ملی، وکالت‌نامه و … وی ارائه شود.

مدارک بالا با فرم درخواست به اداره نوسازی ارسال می شود.

همچنین گواهی نبود خلافی در ساختمان، تسویه‌حساب عوارض شهرداری و مالیات املاک هم در زمان ثبت درخواست الزامی می باشد.

هزینه تغییر کاربری

برای هزینه تغییر دادن کاربری ساختمان ها مبلغ معینی وجود ندارد. موقعیت مکان یک ملک مانند شهر و کوچه، میزان نزدیکی به اماکن مهم و … در میزان هزینه تغییر کاربری نقش دارد.

سوال احتمالی درباره تغییر کاربری یک ساختمان

آیا می توان منزل مسکونی را به مغازه تجاری تغییر کاربری داد؟ مراحل آن چیست؟

بله فرقی هم نمی‌کند که قصد چه تغییر کاربری‌ ای داشته باشید.

برای این کار ابتدا باید به دفاتر خدمات نوسازی مراجعه کنید و درخواست خود را ارائه دهید.

فرم درخواست را پر می کنید و مشخصات ملک و مالک را در آن می نویسید.

در این فرم بیان می کنید که چه کاربری‌ای قرار است به کاربری دیگر تغییر کند.

مدارک اولیه خود را به دفا‌تر خدمات نوسازی تحویل می دهید.

تمام مراحل پرونده شما به‌ صورت الکترونیک طی می‌ شود.

برای تغییر کاربری ملک ۲ راه دارید:

1. تغییر کاربری از طریق تخریب و نوسازی
2. تغییر کاربری از طریق تغییر مجوز لازم برای آن

جمع‌بندی

• کاربری، نوع استفاده از یک ساختمان را مشخص می‌کند که در پروانه ساخت ثبت می‌شود.
• برحسب نیاز جامعه و فرد، می‌ توان برای تغییر کاربری ساختمان درخواست داد.
• برای تغییر کاری یک ملک باید به اداره نوسازی مراجعه کرد.
• مشاغلی مانند دفاتر روزنامه، وکالت، مطب پزشکان، دفاتر فنی مهندسی و … که خدمات عمومی انجام می دهند را می توان در ساختمان هایی با کاربری مسکونی تاسیس کرد.
• مشاغل کوچک خانگی می‌توانند در ساختمان های با کاربری مسکونی فعالیت کنند.

توصیه مهم:

این مقاله صرفا جهت آگاهی رساندن به مخاطبان گرامی بوده است. نکات و قوانین ذکر شده در متن در زمان نوشتن مقاله مورد تایید بوده و توصیه می شود پیش از تغیییر دادن کاربری ملک خود به مراجع ذیربط قانونی مراجعه کنید.

مقاله پیشنهادی زومیلا:

از سری مقالات زومیلا می توانید به مقاله از قوانین بازسازی ساختمان چه می دانید؟ مراجعه کنید. همچنین می‌توانید نظرات خود را در بخش نظرات پایین همین صفحه با ما به اشتراک بگذارید. از این که تا پایان این مقاله با ما همراه بودید، سپاسگزاریم.

نویسنده: فاطمه سرابی / تیم تحریریه وب سایت زومیلا