احتمالا تا به حال تبلیغاتی درباره خرید و فروش ویلا در نقاطی از کشور را دیده اید. بعضی از این تبلیغات از لحاظ مالی شرایط ویژه ای دارند و در اغلب موارد وسوسه کننده هستند. نکته ای که لازم است به شما گوشزد کنیم این است که بیشتر باغ ها و ویلاهایی که با شرایط خاص مالی به فروش می رسند سند رسمی محضری نداشته و سند این گونه املاک از نوع شورایی می باشد. حالا ممکن است از خود بپرسید تفاوت سند شورایی ملک با سند رسمی و محضری در چیست؟ اگر مشکلی پیش بیاید این سند در دادگاه اعتباری دارد؟ و سوال مهم تر این که اصلا سند شورایی در معاملات قابل اعتماد است؟ برای پاسخ به این سوالات با زومیلا همراه باشید.
سند شورایی ملک چیست؟
قبل از اینکه به سراغ تعریف سند شورایی ملک برویم لازم است بدانیم سند چیست و در کجا از آن استفاده می شود.
سند ملکی شناسنامه ملک نام دارد و مشخصات کامل ملک و صاحب ملک در آن نوشته شده است. خریدار و فروشنده ملک می توانند در محاکمه از سند استفاده کنند.
اسناد به دو دسته زیر تقسیم بندی می شوند:
- سند رسمی
- سند عادی
سند رسمی: این نوع سند که به سند محضری معروف می باشد، طبق قانون در دفاتر اسناد رسمی یا ادارات ثبت اسناد تنظیم شده و به ثبت رسیده است.
سند عادی: این نوع سند مانند مبایعه نامه و قراردادهایی است که در بنگاه های املاک به هنگام خرید و فروش و معاملات به صورت دستی نوشته می شود.
سند شورایی از نوع سند عادی است و بیشتر در روستاها و شهرهای کوچک و دور افتاده از آن استفاده می شود. این نوع سند در واقع یک نوع قولنامه بوده که شرایط و اطلاعاتی در آن نوشته می شود، سپس به امضای چند نفر شاهد می رسد.
بعد از آن که شاهدان قولنامه را امضا کردند، رئیس شورای محلی هم آن را تایید و امضاء می کند. در برخی موارد دیده شده که سند شورایی به تایید شورای اسلامی شهرهای کوچک هم رسیده است.
ویژگی مثبت سند شورایی ملک
سرعت انجام معامله با این نوع سند بالا بوده و هزینه هایی کمتری را لازم است بپردازید. در نقل و انتقالات سندهای رسمی محضری لازم است هزینه های جانبی زیادی از جمله مالیات، هزینه های مربوط به انتقال سند، عوارض شهرداری و… پرداخت شود اما سند شورایی شامل این چنین هزینه هایی نمی شود.
مشکلات سند شورایی ملک
اسناد شورایی ممکن است در برخی موارد مشکل ساز شوند که در ادامه به دو مشکل مهم این نوع سند اشاره می کنیم:
- در سند شورایی، اوقافی بودن ملک به ثبت نمی رسد. لازم است پیش از انجام معامله، از دهیاری یا اداره اوقاف در مورد موقوفی بودن یا نبودن ملک مورد نظر استعلام شود.
- کاربری املاک در سندهای شورایی مشخص نمی‌شود. این مورد را با ارائه مثال بیشتر توضیح می دهیم:
فرض کنید شما زمینی با کاربری کشاورزی را از یک فروشنده خریداری می کنید اما چندی بعد متوجه می شوید که مجوز هیچ گونه ساختمان سازی در این زمین ندارید. در این صورت حتی اگر شخص فروشنده به شکل غیر قانونی کاربری زمین را از کشاورزی به مسکونی تبدیل کرده باشد، قانون حکم تخریب ساختمان ساخته شده را خواهد داد. علاوه بر تخریب شما موظف به پرداخت جریمه ای به میزان سه برابر قیمت زمین هستید.
برای حل این مشکل لازم است پیش از انجام معامله، از دهیاری یا جهاد کشاورزی در مورد زمین مورد معامله استعلام بگیرید تا کاربری آن مشخص شود. طرح هادی روستاها که در دهیاری ها موجود است و همچنین نقشه های GIS به راحتی کاربری زمین را مشخص می کنند.
اسناد شورایی تا چه میزان قابل اعتماد هستند؟
این نوع سند چون سند عادی می باشد، به اندازه یک سند رسمی که در دفاتر اسناد رسمی به ثبت رسیده است، قابل اعتماد نیست. اما چون اسناد شورایی به تایید شورای محل یا شورای اسلامی شهرها هم می رسد، از قولنامه های مرسوم اعتبار بیشتری دارد.
تبدیل سند شورایی به قطعی
سند شورایی فقط در اداره های ثبت اسناد می تواند از یک سند عادی به سند رسمی تبدیل شود.
با سند شورایی ملک امکان درخواست سند تک برگ رسمی وجود دارد. برای این منظور لازم است در زمان مراجعه به اداره ثبت اسناد، مدارک هویتی خریدار و فروشنده و سند شورایی که مهر دهیار و شورا را دارد، همراهتان باشد.
لازم به ذکر است موارد مربوط به درخواست تبدیل سند در اداره‌های ثبت یا دفاتر اسناد رسمی در ماده ۱۴۷ و ۱۴۸ ذکر شده است.
تفاوت سند شورایی ملک با سند محضری
- سند محضری یا همان سند تک برگ، سند رسمی بوده ولی اسنادی مانند قولنامه و سند شورایی از اسناد عادی به شمار می آیند.
- سند شورایی در روستاها یا شهرهای کوچک به امضای چند شاهد می‌رسد و در آخر رئیس شورای محل آن را مهر و امضاء می کند ولی سند محضری در دفاتر اسناد رسمی ثبت می شود.
- برای رسمی کردن سند شورایی ملک لازم است به اداره ثبت اسناد مراجعه کرد ولی سند محضری از همان ابتدا کاملا رسمی می باشد.
- سند محضری در اداره ثبت اسناد کل کشور ثبت شده و با یک استعلام ساده می توان از صحت آن اطمینان حاصل کرد ولی سند شورایی هیچگونه مدرکی در دفتر اسناد ملکی کل کشور ندارد.
- سند محضری از هر جهت قابل اطمینان است چون در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده ولی سند شورایی به اندازه سند محضری قابل اعتماد نیست.
نتیجه گیری
با خواندن این مقاله با سند شورایی آشنا شدید که یک نوع سند عادی بوده و در دفاتر اسناد رسمی ثبت نمی شود. علاوه بر این دانستید هنگام معامله باید حواستان باشد که ملک موقوفی نباشد و کاربری دقیقا همان چیزی باشد که در سند قید شده است. همچنین متوجه شدید برای گرفتن استعلام های مربوطه لازم است به کجاها مراجعه کنید. اگر به مواردی که در این مقاله به آن ها اشاره شد توجه کنید، هنگام معامله ای که سند رسمی ندارد، در دام کلاهبرداران گرفتار نخواهید شد.
توصیه مهم:
این مقاله صرفا جهت آگاهی رساندن به مخاطبان گرامی بوده است. نکات و قوانین ذکر شده در متن در زمان نوشتن مقاله مورد تایید بوده و توصیه می شود پیش از تبدیل سند به مراجع ذیربط قانونی مراجعه شود.
مقاله پیشنهادی زومیلا:
از سری مقالات زومیلا می توانید به تبدیل سند وکالتی به قطعی ؛ نحوه تبدیل چگونه است؟ مراجعه کنید. همچنین می‌توانید نظرات خود را در بخش نظرات پایین همین صفحه با ما به اشتراک بگذارید. از این که تا پایان این مقاله با ما همراه بودید، سپاسگزاریم.
نویسنده: فاطمه سرابی / تیم تحریریه وب سایت زومیلا
