تحلیل و بررسی منطقه 22 تهران

تحلیل-و-بررسی-منطقه-22-تهران

منطقه 22 تهران به عنوان آخرین محدوده ضمیمه شده به شهرداری تهران، وسیع ترین منطقه پایتخت نیز میباشد که دلیل شکل گیری آن در ابتدا تامین نیاز به فضای سبز و امکانات تفریحی و رفاهی تهران بوده است و در ادامه به دلیل وسعت زیاد برای جمعیت پذیری سرریز دیگر مناطق تهران شهرداری طرح هایی برای تراکم ساخت در این منطقه در نظر گرفت که به شرط کنترل تراکم و حفظ شرایط زیست محیطی منطقه بصورت محدود آغاز شد و سالانه بیشتر نیز گشته است. این منطقه در محدوده طرح تفصیلی نیز قرار دارد که بدین معنی میباشد که جواز برای ساخت بلند مرتبه به آن تعلق خواهد گرفت. در این مطلب به تحلیل و بررسی منطقه 22 تهران میپردازیم و آنرا مورد بررسی قرار میدهیم در ادامه با ما همراه باشید.

شکل گیری اولیه منطقه 22 تهران

مالکیت عمده زمین های این منطقه متعلق به ارگانهای نظامی بوده که در زمان جنگ نیز توسط آنان استفاده شده و سپس تبدیل به میدان تیر یا پادگان های نظامی شده است. اما بعد از تغییر وضعیت منطقه 22 و ایجاد امکاناتی رفاهی و فضای سبز در این منطقه به همراه طرح تراکم شهرداری، ارگانهای نظامی کبرای تامین نیاز کارمندان خود به مسکن در قالب تعاونی های مسکن مربوط به نهاد به واگذاری زمین های خود به تعاونی ها پرداخته و بصورت اقساط طولانی مدت به کارمندان خود سهمی از زمین های خود واگذار نمودند.

در نتیجه اولین انبوه سازی های انجام گرفته در منطقه 22 تهران ارگانهای نظامی بوده اند که سازه های بسیاری را به سرعت در این منطقه ساخته اند و در واقع اولین ساختمانهای بلند مرتبه بدینصورت ساخته شده است. در ادامه با حضور سازندگان خصوصی، تعاونی های خصوصی و شرکتهای ساختمانی در این محدوده ساخت و ساز به جریان افتاد و با سرعتی بسیار بالا منطقه 22 تهران در محدوده دریاچه شکل مسکونی به خود گرفت و سپس در ادامه به سمت غرب و دیگر محله های چیتگر مانند مروارید شهر و سپاشهر در نزدیکی پروژه ویژن کشیده شد و ساخت و ساز به محله هایی رسید که زمین برای ساخت در آنجا وجود داشته است.

پروژه-ویژن

انواع سازنده در چیتگر تهران

همانطور که در بالا اشاره نمودیم به دلیل اینکه بیشتر زمین های این محدوده در مالکیت نهادهای دولتی می باشد، تعاونی های مسکن نقش پررنگی در این محدوده دارند و به همین دلیل نوع ساخت و ساز در این منطقه با دیگر مناطق متفاوت است. بدینصورت که شما برای خرید یک واحد آپارتمانی که در مرحله ساخت قرار دارد میبایست 40 الی 60 درصد مبلغ کل را با قیمت قطعی به سازنده پرداخت نمایید و سازنده نیز موظف است در دفتر اسناد رسمی کد مخصوص به پیش فروش برای قرارداد شما ثبت کرده و قیمت را بصورت قطعی در قرارداد ذکر کند . همچنین جریمه تاخیر و هر آنچه باعث تغییرات قیمت شود نیز باید در قرارداد ذکر شود.

اما در پروژه های تعاونی ساز هر آنچه هزینه شود بر پای اعضا است و قیمت ها بروز میباشد یعنی اگر پروژه در مرحله اسکلت باشد و بخواهد وارد نما شود هزینه های مربوط به آن به اعضا اعلام شده و میبایست توسط آنها پرداخت شود زیرا فلسفه تعاونی فعالیت بصورت جمعی است. البته معمولا تعاونی هایی صاحب زمین هستند برای ساخت دیگر خود اقدام نخواهند کرد و دلیل آن نیز مشکلات در تامین سرمایه از اعضا است و در این موارد بیشتر به مشارکت با یک شرکت بصورت پیمانکاری روی می آورند که پروژه را به سرعت به اتمام برساند.

دلایل موفق نبودن تعاونی ها در ساخت پروژه

تصور نمایید ساکنان یک ساختمان 10 واحدی قصد تخریب و ساخت یک واحد مسکونی را دارد و از همان ابتدا باید هزینه های مربوط به آنرا پرداخت نموده که اولین و سنگین ترین بخش پروانه ساخت ساختمان است و همچنین سلیقه های متفاوتی برای اجرای پروژه در آن دخیل است. در این موارد حصول توافق برای در نظر گرفتن همه سلیقه ها یکطرف و تامین هزینه های پروژه توسط تمامی 10 مالک آن هم به موقع کاری بسیار مشکل و شاید نشدنی است . حال شما تصور نمایید که یک زمین صدها عضو دارد و محاسبه نمایید که مشکلات چند برابر خواهد همچنین تامین مالی پروژه های انبوه اینگونه نیست که بصورت اقساطی توسط اعضا پرداخت شود بلکه برخی مواقع هزینه های سنگینی بصورت یکجا میبایست پرداخت شود که از عهده همه اعضا خارج است.

حال برخی تعاونی های مسکن مانند پروژه ستین با وضع قوانینی بابت سلب امتیاز افراد بد حساب و جایگزینی آنها با شخص جدید اقداماتی انجام میدهند اما در مجموع مشارکت کردن با یک سرمایه گذار یا شرکت به عنوان پیمانکاری راه حلی است که در نهایت جلوی پای آنها قرار خواهد گرفت و تعاونی هایی که بصورت شخصی اقدام به ساخت و ساز کرده اند با روند بسیار کندی پیش رفته و حتی گاهی سالها مسکوت مانده اند.

پروژه-ستین

وضعیت سند واحدهای مسکونی

همانطور که در بالا اشاره کرده ایم ساخت و ساز اولیه و انبوه در منطقه 22 تهران توسط ارگانهای دولتی انجام شده و در زمان اجرا برخی از الزامات شهرداری در آنها رعایت نشده است و از آنجایی که شهرداری در مواجه به پروژه های اینچنینی نمیتواند مانع اجرای آن شود بعد از پایان یافتن پروژه ایرادات وارده را دلیل بر عدم صدور پایان کار اعلام مینمایدکه در این حالت این موضوع باید توسط مالکان رفع و رجوع شود زیرا پروژه ها ساخته و به اعضا و مالکان تحویل داده شده اند.

در این موارد برج هایی که موفق شده اند به نظر جمعی برای رفع ایرادات مربوط به شهرداری را تامین نمایند برای دریافت سند اقدام نموده اند ولیکن برخی برج ها به دلیل زیاد بودن تعداد واحدها و نظرات مختلف موفق به این کار نشده اند به همین دلیل کلیه ایرادات مربوط به پروژه هایی است که در ابتدا بصورت سری وار و انبوه ساخته شده است وگرنه زمین پروژه ها مشکلی از بابت دریافت سند ندارد و این موضوعی است که در سازه های چند سال اخیر رعایت شده و حتی ارگانها و نهادهایی که اقدام به ساخت و ساز مینمایند این موارد را به عنوان تعهد دریافت سند از پیمانکار دریافت کرده و یا خود این تعهد را به اعضا میدهند که کلیه الزامات مربوط به شهرداری را همان ابتدا رعایت کنند تا در آینده مالکین به مشکل بر نخورند.

کلام آخر

منطقه 22 تهران با مدرن ترین الگوهای شهرداری ساخته شده است و یکی از علت هایی که میتوان به آینده آن امیدوار بود وجود بروز ترین و لوکس ترین امکانات رفاهی و تجاری در آن است که حتی برخی از آنها مانند بازار بزرگ ایران به عنوان وسیع ترین مرکز خرید جهان به عنوان نقطه عطفی برای آینده روشن این منطقه خواهد بود.

در کنار چنین مرکز خریدی شهربازی هزار و یک شهر به عنوان یکی از بزرگترین های خاورمیانه و حتی دریاچه مصنوعی خلیج فارس که آن هم در خاورمیانه رتبه دار در بین دریاچه های مصنوعی ایجاد شده است و اجرای آن به عنوان یکی از شاهکارهای مهندسی تلقی میشود میتواند این نوید را در آینده بدهد که چنین منطقه لوکسی در پایتخت قابلیت برابری با شهردای مدرن کشورهای همسایه داشته باشد در حالیکه بسیاری از کشورها از فضای سبز وسیع و آب و هوای مطلوب این منطقه بی بهره هستند . در این مطلب به تحلیل و بررسی منطقه 22 تهران پرداختیم و در مطالب دیگر به بررسی دیگر ویژگی های این منطقه خواهیم پرداخت.

 

ارسال دیدگاه

لطفا نظر خود را وارد کنید
لطفا نام خود را اینجا وارد کنید