نکات مهم درباره مراحل فروش ملک ورثه ای

آیا املاکی را تا به حال در سطح شهر دیده اید که بلااستفاده باشند؟ اولین چیزی که درمورد اینگونه املاک به ذهن ما می‌رسد این است که املاکی موروثی هستند و بین وراث اختلافاتی بر سر استفاده از ملک پیش آمده است. گاهی قیمت مناسب و خوب این املاک شما را وسوسه می‌کند که آن ها را بخرید. اما معامله ملک های موروثی قواعد و مراحل خاص خودش را دارد. برای آگاهی از نکات مهم درباره مراحل فروش ملک ورثه ای با زومیلا همراه باشید.

مراحل فروش ملک ورثه ای

خرید و فروش املاکی که به اشخاص دیگری به ارث رسیده اند، منع قانونی ندارد. اما لازم است در این گونه معاملات حواستان را به خوبی جمع کنید و به برخی نکات توجه کافی داشته باشید.

اگر به نکاتی که در ادامه برای شما می گوییم توجه نکنید، دور از ذهن نیست که گرفتار شوید و این مشکلات شما را راهی دادگاه و مراجع قضایی کند.

در آخر ممکن است حکم دادگاه به عدم مالکیت شما نسبت به آن ملک داده شود، در صورتی که شما تمام و کمال پول آن ملک را پرداخته اید. پس با ما همراه باشید تا مراحل فروش ملک ورثه ای را برای شما شرح دهیم.

صاحب ملک کیست؟

اولین مرحله ای که بسیار هم مهم می باشد و کارشناسان حقوقی خیلی به آن تأکید می کنند، این است که دقت کنید ملک به نام شخص فوت‌شده باشد.

طبق این نکته ای که به شما گفتیم، اگر مالک یک ملک، همسر شخص فوت شده باشد، این ملک دیگر از املاک موروثی به حساب نمی‌آید.

برای مطمئن شدن از این که مالک ملک مورد نظر چه کسی است،کافیست نگاهی به سند آن ملک بیندازید تا این مسئله به وضوح برای شما روشن شود.

بررسی گواهی انحصار وراثت

یک گواهی در قوانین ارث وجود دارد که نام آن گواهی انحصار وراثت می باشد.

این گواهی انحصار وراثت توسط مراجع قضایی صادر می‌شود و در آن وارثان متوفی مشخص می شوند.

یکی از مدارکی که برای معامله خانه های مورثی لازم است همین گواهی انحصار وراثت است.

براساس این گواهی تعیین می شود شما قرار است با چه افرادی در معامله ملک رو به رو باشید.

عدم همکاری یکی از وراث

یکی از علل اصلی رها شدن خانه های موروثی، اختلاف بر سر فروختن یا نفروختن سهم وارثان است.

شما در صورتی می توانید اقدام به خریدن خانه های موروثی کنید که همه وارثان موافق با فروش سهم خود باشند و هیچ مخالفی در بین آن ها نباشد. شما نمی توانید سهم چند نفر از وراث را بخرید و سهم چند نفر را نه!

یکی از مراحل فروش ملک ورثه ای این است که به هنگام نوشتن مبایعه‌نامه ، حتما باید همه وراث یا وکیلان آن‌ها حاضر باشند و مبایعه‌نامه را امضا کنند. در صورتی که یکی از آن ها حاضر به همکاری نباشد، شما به دردسر خواهید افتاد.

وکیلان وراث، وکالت نامه دارند؟

گاهی ممکن است پیش بیاید در معامله املاک موروثی، وارثان آن ملک در کشور حضور نداشته باشند. در این صورت وکیل‌های این افراد کارهای مربوط به معامله ملک را انجام می دهند.

در اینجا لازم است به چند نکته توجه کنید:

1- وکلا باید وکالت‌نامه رسمی و معتبر داشته باشند.

2- دست‌نوشته یا اینکه شخص وارث، یک فرد را تلفنی و شفاهی به‌عنوان وکیل خود معرفی کند، به هیچ عنوان قابل پذیرش نیست.

3- وکالت‌نامه حتما باید در دفاتر اسناد رسمی تنظیم شده و کاملا قانونی باشد.

4- اشخاصی که در کشور حضور ندارند باید وکالت‌نامه وکیل خود را در یکی از کنسول‌گری‌های خارج از ایران تنظیم کنند.

5- با بررسی وکالت نامه باید متوجه شوید اختیارات وکیل چیست؟ برای انجام معاملات وکیل باید دو اجازه از‌سوی ورثه داشته باشد. این دو اجازه به شرح زیر است:

1. اجازه فروش
2. اجازه دریافت پول ملک معامله شده

در صورتی که این دو اجازه را بررسی نکنید ممکن است وارث مدتی بعد مدعی شود که در وکالت‌نامه اجازه دریافت پول را به وکیل خود نداده و وارث دوباره پول را از شما طلب کند.

پرداخت مبلغ معامله به تک‌تک ورثه

نحوه پرداخت مبلغ معامله در هنگام خرید و فروش املاک ورثه ای نکته بسیار مهمی است.

معمولا این گونه است که شخص خریدار همه مبلغ معامله را به‌صورت کلی به یکی از وراث می دهد تا آن ها بعدا این مبلغ را بین خود تقسیم کنند. در حالی که این کار اشتباه بسیار بزرگی در هنگام معامله است.

لازم است خریدار سهم هر یک از وراث را تک‌ به‌ تک به آن ها پرداخت کند تا بعدا کسی مدعی پرداخت حقش نشوند.

تکلیف وارثان صغیر چیست؟

پس از بررسی گواهی انحصار وراثت دقت کنید که مدارک هویتی‌ وارثان هم ببینید تا بر اساس آن متوجه شوید فرد صغیری بین وراث وجود دارد یا خیر.

قانون به شما اجازه نمی دهد با یک فرد صغیر معامله کنید. در این صورت لازم است برای فرد صغیر، قیم گرفته شود و شما باید برای خرید املاک موروثی با قیم وی معامله کنید.

در نتیجه در صورتی که فرد صغیری در وراث باشد باید بررسی قیم‌نامه وی را هم به مراحل انجام معامله اضافه کنید.

طبق قانون قیم اجازه فروش اموال فرد صغیر را ندارد. قیم لازم است برای فروش اموال طفل صغیر از دادسرا مجوز بگیرد.

شما به عنوان خریدار ملک موروثی، این مجوز رسمی را در زمان معامله باید از قیم دریافت کنید تا دچار مشکل نشوید.

مفاصا حساب مالیاتی متوفی

بررسی مفاصا حساب مالیات بر ارث یکی از مراحل فروش ملک ورثه ای است.

طبق قانون وارثان باید حداکثر تا 6 ماه، اظهارنامه مالیاتی بر ارث را ارائه کنند تا به وسیله آن اداره مالیات با توجه به دارایی‌های منقول و غیرمنقول فرد متوفی، بررسی های لازم را انجام دهد و بدهی‌ها مالیاتی شخص فوت شده را اعلام نماید.

پس از طی مراحل ذکر شده در بالا، مفاصا حساب مالیاتی صادر می‌گردد.

نکته ای که باید به شما بگوییم این است که حتما بررسی کنید خانه ای که می خواهید بخرید در فهرست اموال فرد متوفی در این مفاصا حساب آمده است یا خیر. اگر در فهرست حرفی از خانه مورد نظر نشده بود، از انجام معامله خودداری کنید.

بررسی وصیت‌نامه متوفی؛ از مراحل فروش ملک ورثه ای

بر اساس قانون هر شخصی می‌تواند بخشی از اموال خود را پس از فوتش به فرد دیگری واگذار کند.

این نکته را حتما در ذهن داشته باشید که از وارثان بپرسید فرد فوت‌شده وصیت‌نامه ای در زمینه ملک مورد نظر دارد یا خیر.

مثلا اگر قسمتی از ملک به فردی واگذار شده باشد، آن شخص در هنگام معامله ملک حتما باید حضور داشته باشد و اگر شما از این مسئله بی اطلاع باشید برایتان دردسر ساز خواهد شد.

پس حتما وصیت نامه را بررسی کنید که بدانید هر بخش از ملک به چه شخص یا اشخاصی به ارث رسیده است.

جمع بندی

گام های زیر از مراحل فروش ملک ورثه ای می باشد که لازم است در هنگام معاملات، آن ها را حتما بررسی کنید:

1- سند ملک را بررسی کنید تا مطمئن شوید به نام فرد متوفی باشد.

2- در هنگام معامله گواهی انحصار وراثت را حتما بررسی کنید.

3- اگر یکی از وراث سهمش را بخواهد و حاضر به فروش ملک نشود، برای شما دردسرساز خواهد.

4- مبایعه نامه توسط تک تک وارثان باید امضا شود.

5- ویکلان وراث باید وکالت نامه رسمی و معتبر داشته باشند.

6- مفاصا حساب مالیات بر ارث را بررسی کنید.

7- خریدار املاک ورثه ای باید سهم هر یک از وراث را جداگانه بپردازد تا بعدا کسی مدعی نشود.

8- قیم نامه فرد صغیر را حتما بررسی کنید.

نکته مهم

هنگام خرید و فروش ملک ورثه ای به مراجع ذیربط قانونی مراجعه کنید تا از مراحل آن به صورت دقیق و کامل اطلاع پیدا کنید.

درضمن از همه مدارک مانند انحصار وراثت، اوراق هویتی، مفاصا حساب مالیاتی و… کپی تهیه کرده و نزد خود نگه دارید تا بعدا در صورت نیاز به آن‌ها مراجعه کنید.

مقاله پیشنهادی:

از سری مقالات زومیلا می‌توانید مقاله از قوانین خرید و فروش املاک اوقافی چه می دانید؟ را مطالعه فرمایید. همچنین می‌توانید نظرات خود را در بخش نظرات پایین همین صفحه با ما به اشتراک بگذارید. از این که تا پایان این مقاله همراه ما بودید، از شما همراهان گرامی سپاسگزاریم.

نویسنده: فاطمه سرابی / تیم تحریریه وب سایت زومیلا