حتماً شما هم بارها و بارها به واژه مبایعه‌نامه املاک برخورده‌اید و سؤالاتی در این خصوص برایتان پیش‌آمده است؛ سؤالاتی از قبیل منظور از مبایعه‌نامه املاک چیست؟ مبایعه‌نامه املاک چه تفاوتی با قولنامه دارد و مواد قانونی مبایعه‌نامه کدامند؟ در این مقاله پاسخ پرسش‌هایتان را خواهید یافت.
پیش از آنکه وارد بحث شویم بهتر است بگوییم مبایعه‌نامه واژه درستی نیست چرا که در عربی بر وزن مفاعله بوده و به این معناست که شخص هم‌زمان هم خریدار باشد و هم فروشنده. درصورتی‌که در قراردادهای مبایعه‌نامه یک‌طرف قضیه خریدار است و طرف دیگر فروشنده؛ بنابراین، واژه صحیحی که به‌جای مبایعه‌نامه می‌توان استفاده کرد بیع نامه است.
منظور از مبایعه‌نامه املاک چیست؟
مبایعه‌نامه سندی عادی است که طی آن خریدار و فروشنده در مورد مال مورد معامله باهم توافق کرده و هر یک از طرفین تعهداتی را قبول می‌کنند.
لازم به ذکر است که مبایعه‌نامه فقط مختص املاک نیست و جهت خرید و فروش هر مال دیگری نیز استفاده می‌شود؛ اموالی از قبیل خودرو، سیمان و غیره.
تفاوت سند رسمی با سند عادی در مبایعه‌نامه
همان‌طور که اشاره کردیم مبایعه‌نامه سندی عادی است؛ اما منظور از سند عادی چیست؟ در ابتدا لازم است به توضیح سند رسمی بپردازیم. منظور از سند رسمی، سندی است که در دفترخانه اسناد رسمی یا نزد مأمورین رسمی طبق مقررات قانونی تنظیم می‌شود. غیر از اسناد رسمی، بقیه اسناد عادی نامیده می‌شوند و مبایعه‌نامه و قولنامه جزو اسناد عادی محسوب می‌شوند.
مبایعه‌نامه املاک چه تفاوتی با قولنامه دارد؟
منظور از قولنامه، قراردادی عادی است که بین خریدار و فروشنده تنظیم می‌شود و طرفین قرارداد متعهد می‌شوند در زمان و مکان مشخصی حضور پیداکرده و معامله را انجام دهند. قولنامه می‌تواند رسمی یا عادی باشد. مزیت قولنامه رسمی در این است که از تکذیب و تردید در امان است.
تفاوت مبایعه‌نامه و قولنامه در این است که در مبایعه‌نامه درصورتی‌که هر یک از طرفین به تعهدات خود عمل نکنند طبق ماده 3(ثمن معامله) و ماده 5 مبایعه‌نامه (شرایط تسلیم مورد معامله) با آن‌ها برخورد می‌شود، اما در قولنامه می‌توان اجبار به انجام تعهد را از دادگاه درخواست کرد.
مواد قانونی مبایعه‌نامه
مبایعه‌نامه املاک متشکل از 7 ماده‌قانونی می‌باشد که هر ماده را به‌طور خلاصه شرح می‌دهیم:
ماده اول مبایعه‌نامه شامل طرفین قرارداد می‌باشد.
در این قسمت اطلاعات کامل خریدار و فروشنده اعم از نام و نام خانوادگی، نام پدر، شماره شناسنامه، کد ملی و شماره تماس از طریق استعلام مستقیم از اداره ثبت‌احوال و توسط مشاور املاک وارد می‌شود.
ماده 1: طرفين قرارداد
1-1- فروشنده/فروشندگان… فرزند … به شماره شناسنامه … صادره از …کد ملی … متولد … ساکن … تلفن … با وکالت/قيموميت/ولايت/وصايت … فرزند … به شماره شناسنامه … متولد … به‌موجب … .
2-1- خريدار/خريداران… فرزند … به شماره شناسنامه … صادره از …کد ملی … متولد … ساکن … تلفن … با وکالت/قيموميت/ولايت/وصايت … فرزند … به شماره شناسنامه … متولد … به‌موجب … .
ماده دوم مبایعه‌نامه شامل موضوع و مشخصات مورد معامله می‌باشد.
موضوع و مشخصات مورد معامله در مبایعه‌نامه شامل نوع ملک (اداری، تجاری، مسکونی و …)، متراژ ملک، شماره‌سریال سند، آدرس دقیق و مشخصات دفتر اسناد رسمی می‌باشد.
ماده 2: موضوع و مشخصات مورد معامله
عبارت است از انتقال … دانگ يک … داراي پلاک ثبتي شماره … فرعي از … اصلي قطعه … واقـع در بخش … حوزه ثبتي … به مساحت … مترمربع دارای سند مالکیت به شماره‌سریال … صفحه … دفتر … بنام … بانضمام … دانگ پارکینگ شماره … فرعی و … دانگ انباری شماره … فرعی از … اصلی طبق سند رهنی شماره… دفتر اسناد رسمی … مورد رهن بانک … داراي حق اشتراک آب / برق / گاز / اختصاصي / اشتراکي / شوفاژ / روشن / غیر روشن / کولر/ تلفن داير/ غير داير به شماره … به نشاني … … .
ماده سوم مبایعه‌نامه شامل ثمن معامله می‌باشد.
ثَمَن معامله به معنای بهای ملک مورد معامله است. در این ماده لازم است شماره چک‌های پرداختی قید شود.
ماده 3: ثمن معامله
1-3- ثمن مورد معامله به‌طور مقطوع … ريال به حروف… ريال تعيين گرديد.
2-3- هم‌زمان با اين توافق مبلغ …ريال معادل … تومان نقداً/طي چک … بانک … شعبه … به فروشنده پرداخت گرديد، باقيمانده ثمن … ريال در زمان تنظيم سند در دفتر اسناد رسمي پرداخت خواهد شد.
ماده چهارم مبایعه‌نامه شامل شرایط مربوط به تنظیم سند می‌باشد.
در این ماده تاریخ عقد قرارداد، تاریخ تنظیم سند در دفترخانه، شماره دفتر اسناد رسمی و تعهدات فروشنده قید می‌گردد.
ماده 4: شرايط مربوط به تنظيم سند
1-4- طرفين متعهد شدند جهت تنظيم سند طبق قرارداد در تاريخ / / 13 در دفتر اسناد رسمي شماره … حاضر شوند و فروشنده متعهد گرديد سند را به نام خريدار يا هر کس که خريدار معرفي نمايد انتقال دهد، در ضمن اجراي تعهد به تنظيم سند از طرف فروشنده بنام انتقال گيرنده بعدي، موکول به احراز انتقال از طريق ارائه قرارداد می‌باشد. در صورت عدم حضور هر يک از طرفين در دفترخانه اسناد رسمي براي تنظيم سند، گواهي سردفتر مثبت تخلف نامبرده می‌باشد.
2-4- عدم ارائه مستندات و مدارک لازم جهت تنظيم سند از طرف فروشنده و عدم پرداخت ثمن توسط خريدار در حکم عدم حضور است و سردفتر در موارد مذکور مجاز به صدور گواهي عدم حضور می‌باشد
ماده پنجم مبایعه‌نامه شامل شرايط تسليم مورد معامله می‌باشد.
منظور از شرایط تسلیم معامله، تاریخ تحویل ملک موردنظر به خریدار و تعهد فروشنده در خصوص قابل‌انتقال بودن ملک به خریدار می‌باشد.
ماده 5: شرايط تسليم مورد معامله
1-5- فروشنده موظف است مورد معامله را در تاريخ / / 14 با تمام توابع و ملحقات و منضمات آن تسليم خريدار کند و هرگونه موانع در استیفا و بهره‌برداری کامل از مورد معامله را برطرف کند.
2-5- درصورتی‌که معلوم گردد مورد معامله به جهت قوه قاهره قابليت انتقال نداشته و اين عامل مربوط به زمان انعقاد مبایعه‌نامه باشد عقد باطل است و فروشنده موظف است ثمن دريافتي را به خريدار عودت نمايد.
3-5- درصورتی‌که معلوم گردد مورد معامله به هر علتي غير از عامل قوه قاهره مانند رهن، مصادره، عمليات اجرائي دادگستري و يا اجراي اسناد رسمي، مستحق للغير و غصبـي بودن قانونـاً قابل‌انتقال به خريـدار نبوده فروشنـده موظف است علاوه بر استرداد ثمن معامله معادل … ريال به‌عنوان خسارت به خريدار بپردازد.
4-5- کليه هزینه‌های ناشي از تسليم مورد معامله بر عهده فروشنده است، مگر اينکه به‌صورت ديگري توافق شده باشد.
ماده ششم مبایعه‌نامه شامل آثار قرارداد می‌باشد.
منظور از آثار قرارداد، ارائه مدارک لازم توسط فروشنده برای تنظیم سند، ارائه مدرک در خصوص پرداخت بدهی‌های مربوط به آب، برق، گاز، تلفن، شهرداری و دارایی، پرداخت بدهی مالیات، تعهد فروشنده در خصوص ثابت ماندن قیمت ملک به دلیل نوسانات بازار و مهر و امضا صاحب پروانه کسب می‌باشد.
نکاتی در مورد آثار قرارداد:
لازم است خریدار از همراه داشتن سند و مدرک شناسایی فروشنده مطمئن شود.
هزینه تنظیم سند رهن با خریدار می‌باشد.
امکان فسخ مبایعه‌نامه به‌هیچ‌عنوان وجود ندارد.
ماده 6: آثار قرارداد
1-6- اين قرارداد فروشنده را از هرگونه انتقال مورد معامله به هر عنوان و دليل به‌غیر از خريدار منع می‌کند. در صورت تخلف و انتقال به غير، خريدار حق خواهد داشت درخواست فسخ قرارداد را نموده و يا با اقامه دعوي ابطال به طرفيت فروشنده و منتقل اليه، الزام فروشنده را به انتقال مورد معامله بخواهد. درصورتی‌که الزام ممکن نباشد خريدار حق فسخ معامله را دارد و فروشنده موظف است کليه هزینه‌هایي که خريدار متقبل شده بپردازد و معادل … ريال به‌عنوان خسارت تخلف از عدم انجام تعهد به وي پرداخت نمايد.
2-6- فروشنده متعهد است قبلاً و يا حداکثر تا زمان مقرر براي تنظيم سند رسمي کليه مجوزها و مدارک لازم از مراجع مختلف در خصوص مورد معامله از قبيل مفاصاحساب شهرداري، مالياتي و غيره را اخذ نمايد.
3-6- فروشنده مکلف است کليه بدهی‌های احتمالي در خصوص توابع، اعيان، مستحدثات و امکانات موجود در مورد معامله را حداکثر تا زمان تنظيم سند رسمي تصفيه نمايد.
4-6- هزینه‌های نقل‌وانتقال اعم از دارايي، شهرداري و به عهده فروشنده است و هزينه حق الثبت و حق التحرير بر عهده … می‌باشد.
5-6- قيمت توافق شده براي معامله در بند 1 ماده 3 به‌هیچ‌عنوان و به جهت نوسان قيمت مورد معامله قابل‌تغییر نيست و از اين حيث حق و ادعايي براي فروشنده يا خريدار متصور نيست.
6-6- کليه خيارات ازجمله خيار غبن به‌استثنای خيار تدليس با اقرار طرفين اسقاط گرديد.
7-6- درصورتی‌که عدم اجراي تعهد از جانب فروشنده باشد وي مکلف است به ازاي هر روز تأخیر مبلغ … ريال به‌عنوان خسارت تأخیر اجراي تعهد به طرف مقابل پرداخت نمايد و درصورتی‌که ممتنــع خريدار باشد وي مکلف است به ازاي هر روز تأخیر مبلغ … ريال به‌عنوان خسارت تأخیر اجراي تعهد در وجه طرف مقابل پرداخت نمايد. خسارت مذکور علاوه بر انجام تعهد اصلي بوده و با آن قابل‌جمع است.
ماده هفتم مبایعه‌نامه املاک شامل فایل متعاملین می‌باشد.
منظور از فایل متعاملین حق کمیسیون مشاور املاک، تاریخ عقد قرارداد و اطلاعات دفتر اسناد رسمی، تائید کارشناس و امضای طرفین معامله، امضای شهود و امضای مشاور املاک می‌باشد.
ماده 7
حق‌الزحمه مشاور املاک طبق تعرفه کميسيون نظارت شهرستان بالمناصفه به عهده طرفين است که هم‌زمان با امضاي اين قرارداد به‌موجب قبوض شماره …؛ و … پرداخت شد.
ماده 8
اين قرارداد در تاريخ / / 14 در دفتر مشاور املاک شماره … به نشاني … … در سه نسخه بين طرفين تنظيم و امضاء و مبادله گرديد. مشاور املاک موظف است ضمن ممهور نمودن نسخ قرارداد به مهر مخصوص مشاور، نسخه اول و دوم را به خريدار و فروشنده تسليم نمايد و نسخه سوم را در دفتر مخصوص بايگاني کند و هر سه نسخه داراي اعتبار يکسان است که با تنظيم سند رسمي از درجه اعتبار ساقط است.
ماده 9
موارد حقوقي مفاد اين قرارداد مطابق با مقررات جاري است و تائید می‌شود.
تیم تحریریه زومیلا امیدوار است با ارائه این مقاله توانسته باشد ذره‌ای هرچند ناچیز بر اطلاعات شما بیفزاید. منتظر نظرات و پیشنهاد‌های شما هستیم.
این مطلب را از دست ندهید: راهنمای قدم به قدم مراحل تأسیس آژانس املاک
نویسنده: رویا سهرابی/ تیم تحریریه وب‌سایت زومیلا
