در معاملات ملکی امکان پشیمان شدن از انجام معامله برای هر دو طرف وجود دارد. اگر شما به عنوان یک مستاجر پس از بستن قرارداد اجاره و ورود به آن خانه متوجه مشکلاتی شده و از معامله خود پشیمان شوید چه باید کنید؟ باید با مشکلات بسوزید و بسازید؟ یا راهی برای حل این مسئله وجود دارد؟ در صورتی که برعکس این قضیه اتفاق بیفتد و صاحب خانه از اجاره دادن خانه اش پشیمان شود چاره چیست؟ برای پاسخ به این سوالات با زومیلا همراه باشید تا در رابطه با فسخ قرارداد اجاره بیشتر بدانید.
شرایط فسخ قرارداد اجاره
نوشتن قرارداد مهم ترین کاری است که هنگام اجاره دادن ملکی، بین طرفین معامله صورت می گیرد. بعضی افراد ممکن است در اثر سهل انگاری از این امر مهم چشم پوشی کنند که در آینده باعث بروز مشکلاتی برای طرفین معامله خواهد شد.
به صاحب ملک موجر و به شخص اجاره کننده ملک مستاجر گفته می شود، قراردادی که بین این دو طرف نوشته می شود اجاره نامه نام دارد. در واقع اجاره نامه یک تعهد قانونی است که به صورت رسمی ثبت شده و به هنگام بروز اختلافات به آن مراجعه می شود. مواردی مانند مشخصات موجر و مستاجر، مدت زمان اجاره، میزان اجاره بها و شرایط موجر و مستاجر در اجاره نامه به ثبت می رسد و به امضای هر دو طرف می رسد.
پس از نوشتن اجاره نامه ممکن است مستاجر پشیمان شود و اقدام به فسخ اجاره کند. اولین و مهم ترین نکته درمورد اجاره کردن ملکی این است که حق فسخ قرارداد در قول نامه ذکر شود و طرفین معامله آن را امضا کنند. در غیر این صورت امکان فسخ وجود ندارد.
در این مقاله از زومیلا به بررسی قوانین و شرایط فسخ اجاره می پردازیم.
شرایط فسخ قرارداد اجاره توسط موجر
صاحب ملک یا همان موجر تنها در یک صورت می تواند در صورت پشیمان شدن ، اقدام به فسخ اجاره نامه کند و آن هم این است که در قرارداد این حق برای وی به ثبت رسیده و به امضای مستاجر نیز رسیده باشد.
در صورت وجود شرایط زیر ، موجر حق فسخ اجاره دارد:
- اگر مستاجر بدون اجازه مالک، ملک را به شخصی دیگر اجاره دهد.
- اگر مستاجر از خانه استفاده های نامربوط کند. مثلا مرتکب انجام کارهایی خلاف اخلاق و شرع شود و کارهای وی برهم زدن نظم عمومی را به دنبال داشته باشد.
- اگر مستاجر از ملک مسکونی به عنوان دفترکار استفاده کند.
- اگر مستاجر نسبت به ملک سهل انگاری کند و وظایفی که مستاجر طبق قرارداد به وی سپرده را به درستی انجام ندهد.
- اگر مستاجر بدون وجود دلیل موجه، از ورود مالک به آپارتمان برای انجام کارهایی نظیر تعمیرات جلوگیری کند.
- اگر مستاجر در پرداخت اجاره خانه تاخیر داشته باشد و بیش از یک هفته پرداخت آن را به تعویق بیاندازد.
فسخ قرارداد اجاره قبل از تحویل توسط مستاجر
هیچ کدام از طرفین معامله نمی توانند به هر دلیلی اقدام به فسخ قرارداد کنند و فقط در موارد خاصی این امکان وجود دارد.
مستاجر در صورت وجود شرایط زیر می تواند اقدام به فسخ قرارداد اجاره کند:
-
- در صورتی که طبق ماده 415 قانون مدنی، ملک استیجاری با شرایط نوشته شده در قرارداد مطابقت نداشته باشد. مثلا مالک، متراژ خانه را 100 متر قید کرده باشد ولی مستاجر پس از بازدید متوجه شود خانه 70 متر است.
- هر گاه قسمتی از ملک خراب شود یا در آستانه تخریب قرار بگیرد به طوری که قابل تعمیر نباشد و مستاجر نتواند به سکونت در آن خانه ادامه دهد، در این صورت وی می تواند قرارداد را فسخ کند.
- در صورتی که در قرارداد به دلایل خاصی به مستاجر حق فسخ قرارداد داده شده باشد، وی می تواند نسبت به فسخ قرارداد اجاره اقدام کند.
- اگر خانه در زمان تعیین شده به مستاجر تحویل داده نشود وی می تواند قرارداد را فسخ کند.
ضرر و زیان ناشی از فسخ قرارداد چیست؟
اگر بدون دلایل قابل قبول و قانونی که در بالا گفته شد هر یک از طرفین اقدام به فسخ قرارداد کند، موظف است مبلغی به عنوان ضرر و زیان ناشی از فسخ قرارداد را به طرف دیگر پرداخت کند. به خاطر همین مسئله یکی از مواردی که در قرارداد معاملات ثبت می شود تعیین مبلغ ضرر و زیان برای زمانی است که فسخ قرارداد لازم شود. این مبلغ کاملا توافقی بوده و عددی منصافه است که شخص تقاضا کننده، با پرداخت این مبلغ به طرف دیگر معامله، قرارداد را فسخ می کند.
نکته مهم درباره فسخ قرارداد
نکته ای که باید به آن توجه شود این است که درخواست فسخ اجاره باید حداقل سه ماه زودتر به طرف مقابل معامله اطلاع داده شود. در این صورت بدون بروز مشکل و بر اساس یک توافق دو طرفه فسخ قرارداد انجام می شود. طبق مقررات، دو طرف حق و حقوق یکدیگر را پرداخت کرده و به اصطلاح تسویه حساب می کنند.
اما در صورتی که زودتر به مستاجر اطلاع داده نشود، مستاجر وظیفه قبول فسخ قرارداد را ندارد و می تواند ملک را تخلیه نکند. برای مثال اگر مالک خانه را به فردی دیگر بفروشد، مالک سابق یا جدید هیچ کدام نمی توانند مستاجر را مجبور کنند که ملک را تخلیه کند. فقط در صورتی می توانند مستاجر را مجبور به تخلیه کنند که چنین شرطی در زمان نوشتن قرارداد در قولنامه ذکر شده باشد.
نتیجه گیری:
به زبان ساده و خلاصه فسخ قرار داد اجاره به این صورت است که اگر مستاجر به هر علتی، به جز دلایل ذکر شده در بالا بخواهد قرارداد اجاره را فسخ کند، باید اول رضایت موجر را بگیرد و در صورتی که موجر هم با این کار موافقت داشته باشد، مستاجر باید مبلغی را به عنوان ضرر و زیان ، پرداخت کند و اگر موجر موافق با فسخ کردن قرارداد اجاره نباشد ، فسخ قرارداد صورت نمی گیرد.
مقاله پیشنهادی زومیلا:
از سری مقالات زومیلا می توانید غش در معامله ملک ؛ آیا تاکنون این نام به گوشتان خورده است؟ را مطالعه فرمایید. همچنین می توانید نظرات خود را در بخش نظرات پایین همین صفحه با ما به اشتراک بگذارید. از این که تا پایان همراه ما بودید از شما سپاسگزاریم.
نویسنده: فاطمه سرابی / تیم تحریریه وب سایت زومیلا
