عوارض شهرداری ساختمان همواره یکی از اصول اصلی بازار ساخت و ساز و دغدغه ای برای بازار مسکن بوده است. در ابتدای سال ۹۸ با تغییرات بسیار زیادی در بازار مسکن مواجه هستیم که یکی از دلایل و تاثیرات این تحولات عوارض شهرداری ساختمان نیز می باشد. تعرفه‌های جدید عوارض شهرداری در سال ۹۸، تغییر پیدا کرده است! طی این تغییرات عوارض ساخت از اردیبهشت سال ۹۸ بین ۱۰ تا ۲۰ درصد نسبت به سال ۹۷ افزایش می یابد و ۴۵ تا ۵۰ درصد نسبت به سال ۹۶ افزایش یافته است. نحوه پرداخت عوارض شهرداری از نیمه سال ۹۷ نیز تغییر کرده است، در ادامه این مقاله به تفسیر این تغییرات مهم عوارض ساختمان می پردازیم.
تعاریف عوارض شهرداری ساختمان
در صدور پروانه ساختمانی و اخذ عوارض شهرداری رعایت مفاد ماده ۱۰۰ و بند ۲۴ ماده ۵۵ قانون نوسازی و ضوابط و مقررات شهرسازی مطابق طرح تفضیلی مورد عمل الزامی می باشد. میزان عوارض شهرداری را سالانه سازمان شهرداری تعیین می کند که شهرداری هم از مجلس شواری اسلامی و مجلس تشخیص مصلحت نظام دستور می گیرد.
تعرفه عوارض: عبارتست از دستورالعملی که به استناد ماده 30 آیین نامه مالی شهرداری ها توسط وزارت کشور تهیه و تنظیم گردیده است. در صورت عدم پرداخت عوراض شهرداری ساختمان شما شامل جریمه می شود.
ماده 30 : هر شهرداری دارای تعرفه ای خواهد بود که در آن کلیه انواع عوارض و بهای خدمات و سایر درآمدهایی که به وسیله شهرداری و مؤسسات تابعه و وابسته به آن وصول یا تحصیل می شود، درج و هر عنوان تعرفه عوارض یا بهای خدمات جدیدی که وضع و تصویب می گردد یا هر تغییری که در نوع و میزان نرخ آنها صورت می گیرد در تعرفه مذکور منعکس می شود.
نکات اصلی تعرفه های عوارض شهرداری ۹۷
موارد ذیل در کلیه تعرفه های عوارض شهرداری ساختمان سال 97 به بعد بایستی رعایت شود:
- چنانچه ملکی دارای چند بر باشد در محاسبه عوارض مربوطه بالاترین قیمت منطقه ای بر ملک مشرف به معبر ملاك عمل خواهد بود.
- در صورتی که ملکی در میدان یا فلکه واقع شده باشد عوارض بر اساس بالاترین قیمت منطقه ای جبهه خیابانی که از میدان یا فلکه منشعب می گردد محاسبه خواهد شد.
- شورای شهر می تواند در موارد خاص با پیشنهاد شهرداری حداقل تعرفه مبنای محاسبه را تعیین نماید.
- طبق دادنامه شماره 587 مورخ 25/11/83 و همچنین دادنامه شماره 48 مورخ 3/2/85 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری، جرائم ساختمانی به نرخ زمان وقوع تخلف، مطابق با نرخ روز محاسبه خواهد شد.
- اختلاف بین مؤدی و شهرداری در مورد عوارض و بهای خدمات، مطابق با کمیسیون موضوع ماده 77 قانون شهرداری است.
- عوارض مد نظر این تعرفه فقط در داخل محدوده و حریم شهر قابل وصول است.
- ملاك محاسبه عوارض شهرداری ساختمان عرض موجود معبر می باشد.
- عوارض بناهای ابقا شده بعد از رای کمیسیون های ماده صد قانون شهرداری ها برای کلیه بندهای این تعرفه های عوارض و بهای خدمات شهرداری محاسبه و دریافت خواهد شد.
برای مشاهده کلیه تعرفه های عوارض و بهای خدمات شهرداری در سال ۹۷ این پی دی اف را دانلود کنید: دانلود دفترچه ارزش معاملاتی املاک ۹۷
فرمول نحوه محاسبه عوارض شهرداری ساختمان از آبان ۹۷
طی گزارش معتبر از دنیای اقتصاد٬ در گذشته سازنده‌ها هنگام پرداخت عوارض شهرداری برحسب سطح ریالی (مجموع پولی که باید به شهرداری برای ساخت و ساز پرداخت می‌شد) ۲۰ تا ۵۰ درصد را به صورت نقدی و مابقی را در اقساط ۲ تا ۳ ساله پرداخت می‌کردند. اما در فرمول جدید عوارض شهرداری، اگرچه طول دوره اقساط و میزان پرداخت نقدی تغییری نکرده اما پرداخت قسطی مشمول نرخ سود ۹ درصد می‌شود. علاوه بر این، در صورتی که راه تسویه نقد را سازنده‌ها انتخاب کنند مشمول ۱۵ درصد معافیت یا تخفیف در پرداخت می‌شوند.
در فرمول جدید پرداخت عوارض شهرداری ساختمان٬ مطابق گزارش معتبر دنیای اقتصاد، چهار سطح براساس میزان مطالبات تعریف شده است.
- در سطح اول، به این‌صورت که اگر یک سازنده مجموع پولی که باید به شهرداری تهران پرداخت کند تا سقف ۱۰۰ میلیون تومان باشد.
- در سطح دوم، درصورتی میزان عوارض پرداختی به شهرداری از ۱۰۱ میلیون تومان تا ۲۰۰ میلیون تومان باشد.
- در سطح سوم نیز مودیانی که باید از ۲۰۱ میلیون تا ۳۰۰ میلیون تومان به شهرداری پرداخت کنند.
- نهایتا سطح چهارم به بدهی‌های ۳۰۰ میلیون تومان به بالا اختصاص دارد.
افزایش نرخ عوارض شهرداری ساختمان در سال ۹۸
طی پیشگوهای بازار مسکن در ابتدای سال ۹۸ با طرح موضوع «افزایش دو برابری عوارض ساخت و ساز در سال جدید»، جو روانی بازار ملک را تحت تاثیر قرار دادند. گزارش‌ها در این باره مطابق با منبع معتبر تجارت نیوز حاکی از آن است که: مقرر شده از دوشنبه اول اردیبهشت ۹۸ تعرفه‌های جدید برای صدور پروانه ساختمانی در تهران، مبنای عمل شهرداری قرار بگیرد. تعرفه‌های جدید در قالب عوارض شهرداری سال ۹۸ با توجه به قیمت پایه محاسبه آن که همان «ارزش معاملاتی املاک شهر تهران» است، در سطحی تعیین شده است که برخلاف آنچه پیشگوهای بازار مسکن آن را «تغییر نجومی نسبت به عوارض سال ۹۷» عنوان کرده‌اند، «نه چندان شدید اما در عین حال محسوس» تغییر پیدا کرده است.
برای آشنایی بیشتر با پروانه ساختمانی این مقاله را مطالعه کنید : پروانه ساختمان چیست و چه مراحلی دارد؟
عوارض ساخت مسکن در تهران از اردیبهشت ۹۸ بین ۱۰ تا ۲۰ درصد نسبت به سال ۹۷ افزایش پیدا می‌کند؛ به‌طوری که در مناطق بالای شهر – ۱ تا ۸ – قرار است سطح حداکثری افزایش و در مناطق پایین شهر سطح حداقل اعمال شود. از دوشنبه برای محاسبه عوارض و تعرفه‌های صدور پروانه ساختمانی در تهران، دفترچه ۱۹۸ صفحه‌ای «ارزش معاملاتی سال ۹۷ املاک شهر تهران»، مبنای عمل قرار می‌گیرد. بررسی‌ها درباره جزئیات ارزش معاملاتی سال ۹۷ املاک شهر تهران حاکی است: متوسط قیمت هر مترمربع بنای مسکونی در این دفترچه نسبت به دفترچه سال ۹۶ حدود ۴۵ تا ۵۰ درصد افزایش پیدا کرده است.
برای دانلود دفترچه معاملاتی ۹۸ تهران (مصوب بهمن ۹۸) اینجا کلیک کنید.
ضریب ارزش معملاتی املاک در سال ۹۸
ارزش معاملاتی زمین (عرصه املاک)، ملاک عمل شهرداری برای محاسبه عوارض ساخت و ساز است. از دوشنبه هفته اول اردیبهشت ماه عوارض ساخت و سازهای سال ۹۸ براساس اعمال ضریب ۳۶ درصدی نسبت به قیمت‌های دفترچه سال ۹۷، محاسبه و در پروانه‌های ساختمانی قید می شود.
با لحاظ تغییرات ارزش معاملاتی در دفترچه سال ۹۷ نسبت به دفترچه سال ۹۶ املاک شهر تهران و همچنین کاهش ضریب قابل اعمال، محاسبات اولیه نشان می‌دهد مبالغی که امسال سازنده‌ها در پایتخت برای ساخت و سازهای مسکونی مقیاس متوسط (در زمین‌های با مساحت کمتر از ۵۰۰ مترمربع و کمتر از ۲۰۰۰ مترمربع زیربنا) پرداخت خواهند کرد بین ۱۰ تا ۲۰ درصد بیشتر از سال گذشته خواهد بود.
بررسی‌ها نشان می‌دهد ضریب اعمال شده برای ارزش معاملاتی املاک در سال ۹۸ معادل ۳۶/ ۰ است. این در حالی است که ضریب اعمال شده برای ارزش معاملاتی املاک در سال ۹۷ معادل ۴۵/ ۰ بود. به این ترتیب هر چند ارزش معاملاتی املاک در دفترچه تقویم املاک افزایش یافته است اما به دلیل اعمال ضریب کمتر می‌توان گفت نرخ عوارض ساختمانی برای سال ۹۸ تغییر شدید نمی‌کند، اما در عین حال میزان تغییر به نوبه خود، محسوس است. در حال حاضر طبق برآورد سازنده‌های مختلف در مناطق شهر تهران، هزینه عوارض ساختمانی از مجموع هزینه‌های ساخت‌وساز برای یک آپارتمان مسکونی متعارف به‌طور میانگین بین ۸۰ تا ۳۰۰ هزار تومان است.
نویسنده : الناز اسدی / تیم تحریریه وب سایت زومیلا
برگرفته از : tejaratnews
