خیار غبن در معامله ملک به چه معناست و چه شرایطی دارد؟

از نظر لغوی خیار غبن به معنای آسیب رساندن، فریب دادن و گول زدن طرف مقابل است. غبن از نظر حقوقی نیز کاربرد دارد و به معنای عدم ایجاد تعادل بین مورد معامله و ارزشی که از سوی فروشنده تعیین می‌شود است. غبن باعث می‌شود معامله با ضرر و زیان همراه شود. در ادامه مقاله قصد داریم بدانیم خیار غبن در معامله ملک به چه معناست و چه شرایطی دارد. با ما همراه شوید.

افراد مغبون و مغبون کننده

به فردی که به دلیل وجود غبن در معامله ملک آسیب می‌بیند و متحمل ضرر و زیان می‌شود مغبون میگویند. از طرف دیگر، فردی که باعث ایجاد این ضرر و زیان شده است را غابن یا مغبون کننده می‌نامند.

منظور از خیار غبن در معامله ملک چیست؟

خیار غبن در معامله ملک به معنای اختیاری است که برای فسخ قرارداد ملک به افراد داده می‌شود. اگر بین ارزش واقعی مورد معامله و ارزش تعیین شده آن تعادل وجود نداشته باشد، مغبون این اختیار را دارد که قرارداد را فسخ کند؛ زیرا او در این قرارداد ضرر کرده است.

ویژگی‌های خیار غبن در معامله ملک

از مهم‌ترین ویژگی‌های خیار غبن در معامله ملک می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:

• خیار غبن تنها متعلق به یک طرف معامله نیست، بلکه متعلق به هر دو طرف معامله است.
• خیار غبن تنها متعلق به عقد بیع نیست، بلکه می‌توان از خیار غبن در عقود دیگر استفاده کرد.
• خیار غبن را می‌توان در عقود و معاملات معوض (در آن انتقال مال و تعهد طرفین صورت می‌گیرد) مورد استفاده قرار داد و نمی‌توان از این خیار در عقود و معاملات غیر معوض استفاده کرد.
• اگر غبن فاحش (غبنی که عرفا قابل نادیده گیری نباشد) باشد، خیار غبن وجود دارد. لازم است غبن فاحش به گونه‌ای باشد که ضرر و زیان فاحش یکی از طرفین معامله را به دنبال داشته باشد. در چنین شرایطی طرف معامله متضرر خیار غبن خواهد داشت.
• برای اینکه بتوان خیار غبن و ضرر در معامله را تشخیص داد، باید شرایط قرارداد به درستی مورد بررسی قرار گیرد.
• در صورتی که برای یک قرارداد برای هر دو طرف معامله خیار غبن تعیین شده باشد. فروشنده و خریدار هر دو دارای اختیار فسخ یکسانی هستند.

شرایط تحقق خیار غبن

طبق ماده 420 قانون مدنی، خیار غبن یک خیار فوری است و لازم است بلافاصله پس از مطلع شدن از آن، اجرا شود. اگر در اجرای خیار غبن تأخیر شود، سقوط اتفاق می‌افتد. شرایط تحقق خیار غبن به شرح زیر است:

• پس از اینکه مغبون متوجه غبن شد، لازم است در مدت زمان مشخصی اقدام به اعمال خیار کند.‌گذر زمان با آگاهی از غبن موجب سقوط آن می‌شود.
• اگر مغبون قبل از معامله ملک از غبن مطلع باشد، بعد از معامله ادعای غبن او مورد قبول نخواهد بود.
• اگر هنگام معامله ملک، مغبون از قیمت مورد معامله مطلع باشد و با آگاهی از قیمت اقدام به معامله کند، شرایط خیار غبن معامله ملک برای او وجود نخواهد داشت.
• طبق ماده 421 قانون مدنی، در صورتی که شخص غابن، تفاوت قیمت را به شخص مغبون بدهد، خیار غبن از بین نمی‌رود.
• اگر مغبون با گرفتن مابه‌التفاوت قیمت از غابن، راضی شود در این زمان خیار غبن ساقط می‌شود.

اسقاط کافه خیارات، ولو خیار غبن فاحش

یکی از مواردی که ممکن است در هنگام خواندن مفاد قرارداد با آن برخورد کنید، «اسقاط کافۀ خیارات، ولو خیار غبن فاحش» است. این بند در واقع حقوق شما را، در برابر ضرر و زیانی که در طی قرارداد متحمل خواهید شد، شامل می‌شود. برای اینکه به معنی دقیق این عبارت پی ببرید، باید معنی هر کلمه را کنار هم بگذاریم.
اسقاط به معنی ساقط شدن است، بر اساس اصول زبان عربی وزن افعال، معنی واژه را از شک و تردید به قطعیت تغییر می‌دهد. در نتیجه با امضای قراردادی که شامل این عبارت باشد، امکان برگشت از نظر خود را نخواهید داشت.
کافه به معنی تمامی و همۀ موارد است که تحت این عبارت قرار می‌گیرد. کافه نیز بار قطعیت معنایی دارد و معنای آن چیزی بیشتر از همه، تمام و کل است.
در فرهنگ عمید، معنی خیار، اختیار برهم زدن یا فسخ معامله آورده شده است. در واقع مصدر عربی اختیار، خَیار است.
غبن، به زبان ساده، معنای زیان و ضرر در معامله را می‌دهد. به اختلاف قیمت و عدم تعادل هنگام معامله، غبن گفته می‌شود. غبن فاحش، ضرر و زیان بسیار است.
بر این اساس می‌توانیم بگوییم با امضای قراردادی شامل عبارت «اسقاط کافۀ خیارات، ولو خیار غبن فاحش»، تمام اختیارات برای بر هم زدن معامله، حتی اگر ضرر و زیان بسیار داشته باشد، از طرفین معامله سلب می‌شود.
به عنوان مثال در زمینۀ املاک و مستغلات، موردی که یک شخص خانۀ خود را بسیار ارزان فروخته باشد دارای شرایط خیار غبن است اما در صورتی که قرارداد شامل عبارت «اسقاط کافۀ خیارات، ولو خیار غبن فاحش» باشد، شامل شرایط خیار غبن نمی شود و امکان فسخ معامله برای فردی که خانه را ارزانتر از قیمت واقعی فروخته است وجود نخواهد داشت.

نتیجه گیری

بر اساس آنچه گفته شد، پس از اینکه مغبون متوجه غبن شد، لازم است در مدت زمان مشخصی اقدام به اعمال خیار کند.‌گذر زمان با آگاهی از غبن موجب سقوط آن می‌شود.

نویسنده: رویا سهرابی