در بیشتر موارد تشخیص شرایط زمین به خصوص برای خرید زمین متراژ بالا در شمال کمی سخت است. شناخت قانونی بودن مدارک یک زمین و ارزش واقعی آن، تجربه و تخصص ویژه می‌خواهد. پس برای خریدهای اول بسیار حساس باشید و همه چیز را بررسی کنید. برای کم کردن درصد خطا چند نکته را جدی بگیرید. نکاتی که زومیلا برایتان معرفی می‌کند.
کاربری زمین مورد علاقه شما چیست؟
زمین‌های منطقه شمال ایران به سه دسته تقسیم می‌شوند:
- زراعی: کنترل و نظارت بر خرید و فروش زمین‌های زراعی در ایران به عهده وزارت جهاد کشاورزی است که بخش عمده زمین‌های شمال کشور را زمین‌های زراعی تشکیل می‌دهند. امکان کاربری زمین‌های زراعی معمولاً وجود ندارد و نمی‌توان در این زمین‌ها، آپارتمان یا ویلا ساخت و دیوارچینی در اطرف زمین‌های زراعی ممنوع است. از آنجا که بخش اعظم زمین‌های شمال ایران زراعی هستند. برای خرید زمین متراژ بالا در شمال اولین گزینه خرید زمین زراعی در شمال کشور است.
- باغات: نظارت بر خرید و فروش و کنترل باغات در ایران توسط اداره کل منابع طبیعی انجام می‌شود. زمین باغ را می‌توان با پرداخت مبلغی تغییر کاربری داد. به همین دلیل باغ‌ها دارای ارزش بالایی در مقایسه با سایر زمین‌ها هستند. وسعت زمین‌های باغ در شمال کشور زیاد است و برای خرید متراژ بالا در شمال یکی از گزینه‌های عالی یافت و خرید باغ است.
- مسکونی: کمترین و گرانترین زمین‌های شمال کشور زمین‌های مسکونی هستند. کمترین حجم از زمین‌ها در اراضی زیبای شمال ایران مسکونی تعیین شده‌اند که بیشترین ارزش افزوده را دارند. برای زمین متراژ کم و یا زمین متراژ بالا در شمال ایران می‌توان جواز ساخت دریافت کرد و آپارتمان یا ویلا در آن ساخت. در هنگام یافتن زمین مسکونی در شمال ایران با دو گزینه زمین جنگلی ( زمین های مسکونی در مجاورت جنگل) و زمین ساحلی ( زمین‌های مسکونی مجاور ساحل) نیز مواجه می‌شوید. درصد خیلی کمی از زمین‌های جنگلی و ساحلی دارای کاربری مسکونی هستند.
این مطلب را از دست ندهید: خرید ویلا قواره اول ساحل بهترین سرمایه‌گذاری در شمال
منطقه زمین را انتخاب کنید: با توجه به مطالبی که در مورد کاربری زمین باید دانست می‌توان با دقت بیشتری منطقه و محل زمین را انتخاب کرد. اگر بتوانید نقشه‌های مرجعی از نوع کاربری زمین را در مناطق مورد نظرتان پیدا کنید کار بسیار بهتر انجام خواهد شد. با اطلاع از کاربری زمین می‌توانید کارشناسان معتبر و درستکارتری را بیابید که اطلاعات درست را در اختیار خریداران قرار می‌دهند و سپس شروع به بررسی موارد موجود کنید. خرید زمین متراژ بالا در شمال بیشتر از مناطق دیگر ایران نیاز به کارشناسی و آشنایی با قوانین و محل دارد.
از درستی سند زمین اطمینان حاصل کنید
اسناد زمین‌های شمال ایران سه نوع سند هستند:
- سند شورایی: این زمین‌ها توسط شورا و دهیاری نظارت می‌شوند و دارای کد رهگیری و مبایعنامه هستند. زمین‌های در دست شورای ده از نوع باغ یا مشجر هستند. به این معنا که تاکنون ساخت و سازی در آن صورت نگرفته است. می‌توان کاربری این نوع زمین را به مسکونی تغییر داد. برای تغییر کاربری زمین‌های سند شورایی باید مجوز ساخت گرفته و با داشتن مجوز ساخت موفق به دریافت سند تک برگ یا سند 6 دانگ مسکونی خواهید شد.
- سند اصلاحات اراضی: سند اصلاحات اراضی قدیمی بوده و معتبر هستند. می‌توان زمینه‌ی اصلاحات اراضی را قطعه بندی کرده و فروخت. منظور از اصلاحات اراضی زمین‌هایی است که به رعیت‌هایی که در زمینی کار می‌کردند در زمان رضاشاه پهلوی اعطا شد. قسمتی از آن زمین‌ها هنوز با همان نام در بازار به ویژه در شمال ایران داد و ستد می‌شوند.
- سند قطعی: با ارزشترین نوع سند سند 6 دانگ یا قطعی است که بی‌تردید برای خرید زمین متراژ بالا در شمال انتخاب زمینی با سند قطعی یا تک برگ یا 6 دانگ معتبرترین گزینه است.
پیش از خریداری زمین بهتر است شرایط زمین را بررسی کرده و به اصطلاح از مراجع مرتبط با هر نوع زمین استعلام بگیرید. ابتدا از اینکه زمین داخل یا خارج از بافت است، نیز اطمینان حاصل کنید. در صورتی که برای زمینی هیچ نوع کاربری تعریف نشده باشد، آن را خارج از بافت می‌گویند. چنین زمین‌هایی ممکن است با اجرای طرح‌های جدید، شرایطشان تغییر کند و در چرخ تغییر کاربری و اجرای طرح‌های کشوری ده‌ها سال گرفتار شوند. از این رو برای خرید زمین‌های خارج از بافت که معمولاً متراژ بالایی دارند نیازمندید تا از طرح‌های آینده کشوری به نحوی اطلاع کسب کنید.
نوع سندها برای خرید زمین متراژ بالا در شمال در گذشته
در گذشته تقسیم زمین به صورت گاوبندی بود و هر کس روی بنه خود کار می‌کرد و سهم مشخصی برمی‌داشت. نسق نیز از واژه‌های قدیمی خرید و فروش و ملکیت زمین در ایران است که به جای سند استفاده می‌شده است. زمین‌های نسقی در اختیار جهاد کشاورزی است و می‌توان استعلام زمین‌های نسقی را از جهاد خواستار شد.
قابل ذکر است که چنان چه ویلایی خارج از بافت شهری باشد، کاربری برای آن تعیین نشده و قابل استفاده و خرید و فروش نیست. نمی‌توان در زمین‌های خارج از بافت بدون مقدمه ساختمان ساخت. از طرفی زمین‌های خارج از بافت ارزانتر هستند و اگر برنامه وارد شدن زمین به بافت در زمان کمی اتفاق بیفتد، ارزش زمین بالا رفته و می‌توانید از این راه اولین سرمایه خود را تأمین کنید. هر چند شاید در زمان ده سال به سرمایه مورد نظر دسترسی پیدا کنید. اگر برای یک ویلای شخصی به دنبال زمین مناسب هستید، به دنبال زمین‌های خارج از بافت نرفته و چنان احتمالی را از گزینه‌هایتان حذف کنید.
