از گذشته‌های دور تا به حال سرمایه‌گذاری در بازار مسکن در ایران رونق زیادی داشته است. تا جایی که در خاطرمان مانده، اکثرا همان‌طور که تورم بالا رفته، قیمت ملک و مسکن هم افزایش داشته است. با این حساب خرید زمین برای سرمایه‌گذاری همیشه سودآور است و یک سرمایه‌گذاری کم‌خطر محسوب می‌شود. می‌توانید به چشم ثروت و اندوخته‌ای به آن نگاه کنید که در زمان حال و آینده، خود و فرزندان‌تان از آن بهره خواهید برد. به‌خصوص این که با کم‌تر شدن زمین خالی یا کلنگی در شهرهای بزرگ و حاشیه شهرها؛ پیش‌بینی می‌شود قیمت زمین افزایش بسیار بیش‌تری نیز خواهد داشت. اما برای خرید زمین هم نباید بی‌گدار به آب زد و باید همه جوانب را سنجید. دانستن این که مزایا و معایب این سرمایه‌گذاری چیست و کجا باید زمین خرید، اهمیت زیادی دارد. در این مطلب زومیلا به بررسی این موضوعات می‌پردازیم.
خرید زمین برای سرمایه‌گذاری گزینه‌ای مطمئن و سودآور
وقتی صحبت از سرمایه‌گذاری و کسب سود می‌شود سراغ گزینه‌های متنوعی می‌توان رفت. از آن‌جایی که ارزش پول‌مان کم شده مردم به دنبال حوزه‌ای هستند که بتوانند در آن به صورت امن و مطمئن سرمایه‌گذاری کنند. در این میان برخی سراغ بورس و ارزهای دیجیتال می‌روند. عده‌ای طلا و سکه می‌خرند. گروهی دیگر هم به خرید اتومبیل یا خرید و فروش دلار روی می‌آورند.
اما گروهی که محتاط‌تر و باهوش‌تر هستند معمولا در حوزه ملک سرمایه‌گذاری می‌کنند. علتش هم این است که خرید زمین و ملک ریسک کم و سود قابل‌توجهی دارد. اگر زمین مناسبی بخرید به احتمال خیلی زیاد سود خوبی نصیب شما می‌شود. از طرفی احتمال خیلی کمی وجود دارد که ضرر کنید.
مزایا و معایب خرید زمین برای سرمایه‌گذاری
در این قسمت به تفکیک مزایا و معایب خرید زمین برای سرمایه‌گذاری را بررسی می‌کنیم.
مزایای خرید زمین
- امنیت بیش‌تر در مقایسه با سایر سرمایه‌گذاری‌ها
بازار مسکن در مقایسه با سایر بازارها مانند بورس از امنیت بسیار بیش‌تری برخوردار است. وقتی برای خرید زمین سرمایه‌گذاری می‌کنید در واقع امنیت مالی شما تضمین‌شده است.
- کاهش احتمال کلاهبرداری
سرمایه‌گذاری در حوزه ملک و زمین، احتمال کلاهبرداری و از دست رفتن سرمایه را بسیار کاهش می‌دهد. به‌خصوص اگر طبق اصول و قوانین و با کمک مشاوری با تجربه این کار را انجام دهید، سرمایه‌گذاری امنی خواهید داشت.
- ایجاد جریان نقدی ثابت با خرید زمین برای سرمایه‌گذاری
با خرید زمین و به طور کل سرمایه‌گذاری روی ملک یک جریان نقدی ثابت برای شما ایجاد خواهد شد. این جریان نقدی ثابت به صورت ماهانه تامین می‌شود. البته در مواردی املاک و مستغلات برای افزایش سرمایه و سوددهی نیازمند گذر زمان هستند.
در این رابطه بخوانید : بهترین منطقه برای سرمایه‌گذاری مسکن و ملک در ایران کجاست؟
معایب خرید زمین
- هزینه‌های جانبی
یکی از مسائلی که در رابطه با خرید زمین برای سرمایه‌گذاری مطرح می‌شود، هزینه‌های جانبی آن است. پرداخت عوارض شهرداری، پرداخت ماهیانه مالیات، تعمیرات و نگهداری، هزینه آب و برق و… از جمله این هزینه‌ها هستند. البته این هزینه‌ها در مقابل سودی که می‌توانید از ملک خود کنید عدد قابل‌توجهی نیستند.
- ارزش زمین
هنگام خرید زمین باید پیش‌بینی کنید نرخ تورم در آن منطقه، چطور بر ارزش زمین شما تاثیر خواهد گذاشت. بسته به شرایط اقتصادی و بازار مسکن گاهی بهره‌برداری از ملک دشوار می‌شود.
کجا زمین بخریم؟
وقتی بحث خرید زمین برای سرمایه‌گذاری مطرح می‌شود یکی از مهم‌ترین سوالات این است که کجا زمین بخریم؟ می‌توان گفت انتخاب زمین مناسب جزو مهم‌ترین اقدامات در این نوع سرمایه‌گذاری است. این مساله به طور مستقیم روی سودی که به دست می‌آورید و میزان رشد سرمایه، تاثیرگذار است.
به طور کل برای سرمایه‌گذاری روی زمین می‌توانید به دو طریق اقدام کنید:
- خرید زمین‌های درون شهری
- خرید زمین‌های خارج از شهر یا همان زمین‌های ذخیره شهری
در این رابطه بخوانید : بهترین سرمایه گذاری در شمال
خرید زمین‌های درون شهری
اگر می‌خواهید زمین‌های درون شهری را خریداری کرده و سود کنید، باید به ساخت‌وساز روی آورید. در واقع زمانی سود حاصل می‌شود که در زمین خریداری‌شده ملک بسازید و با فروش آن سود کنید. برای خرید زمین جهت ساخت‌وساز نیز دو گزینه دارید: خرید زمین‌های ساخته‌نشده یا خرید ملک کلنگی.
درون شهر کجا زمین یا خانه کلنگی بخریم؟
مهم‌ترین نکته‌ای که باید به آن توجه کنید خرید ملک در منطقه‌ای است که ارزش معاملاتی بالایی دارد. به همین خاطر توصیه می‌کنیم که محل خرید زمین یا ملک کلنگی را با توجه به قیمت ملک‌های نوساز آن منطقه انتخاب کنید. در این صورت سود بیش‌تری کرده و در رابطه با خرید زمین برای سرمایه‌گذاری بهتر عمل می‌کنید. مسلما هر چقدر قیمت ملک نوساز در یک منطقه بالاتر باشد، قیمت زمین هم در آن‌جا بالاتر است.
البته به مواردی مانند بَر زمین و تراکم هم باید توجه کرد؛ اما قیمت نوساز منطقه، مهم‌ترین عامل است. در واقع اگر ملکی با بر مناسب و تراکم بالا بخرید اما آن منطقه ارزش معاملاتی‌اش پایین باشد، به سود مناسبی نخواهید رسید.
خرید زمین‌های خارج شهر (زمین‌های ذخیره شهری)
زمین‌های خارج از شهر با نام زمین‌های ذخیره شهری شناخته می‌شوند. با هدف توسعه شهر و کنترل قیمت بازار مسکن، برخی از زمین‌های اطراف شهرها به عنوان زمین‌های ذخیره شهری انتخاب می‌شوند. این زمین‌ها در آینده به بخشی از شهر تبدیل می‌شوند. در این مورد می‌توان شهرک راه آهن منطقه ۲۲ را مثال زد.
روند کار اغلب به این صورت است که پس از مدتی شهرداری زمین‌ها را قطعه‌بندی کرده و آن‌ها را از طریق مزایده به فروش می‌رساند. سپس به مرور امکانات شهری جهت توسعه به آن مناطق اضافه می‌شود.
در این رابطه بخوانید : مناطق رو به رشد تهران | مناطق مناسب سرمایه گذاری در تهران
کسب سود در بلند مدت
همان‌طور که گفتیم می‌توانید این زمین‌های ذخیره شهری را در مزایده از شهرداری بخرید. طبیعتا هنگام خرید قیمت این زمین‌ها پایین است. اما به مرور و با اضافه شدن امکانات به این زمین‌ها، ارزش آن‌ها افزایش می‌یابد. در نتیجه خرید زمین برای سرمایه‌گذاری در خارج از شهر، یک رویکرد بلندمدت است. شما این زمین‌ها را می‌خرید و در بازه زمانی ۵ تا ۱۰ ساله ارزش آن‌ها چند برابر می‌شود.
نکات مهم درباره خرید زمین برای سرمایه‌گذاری
برای این که به جمع‌بندی درباره محل مناسب خرید زمین برسید به نکات زیر دقت کنید:
میزان سوددهی
- زمین‌های خارج شهر
میزان سود به عوامل مختلفی وابسته است و نمی‌توان رقم دقیقی برای آن گفت. به طور کل اما سود خرید زمین‌های ذخیره شهری در بازه زمانی ۱۰ ساله حدود ۱۵۰۰ درصد (۱۵ برابر) است.
- زمین‌های درون شهری
در رابطه با خرید زمین‌های درون شهری نیز میزان سود متغیر است. تقریبا می‌توان گفت میزان سود در بدترین شرایط ۳۰ درصد و در بهترین حالت ۲۰۰ درصد است.
بازگشت سرمایه در خرید زمین
- زمین‌های درون شهری
کسب سود از خرید و ساخت‌وساز در زمین‌های درون شهری، در کوتاه‌مدت اتفاق می‌افتد. در واقع بازه بازگشت سرمایه حدود یک‌سال‌ونیم تا دو سال است.
- زمین‌های ذخیره شهری
سرمایه‌گذاری روی زمین‌های خارج شهر (ذخیره شهری) رویکردی بلندمدت است. بازه بازگشت سرمایه نیز برای زمین‌های ذخیره شهری معمولا بین ۵ تا ۱۰ سال است.
پیچیدگی‌های ساخت‌وساز و فروش ملک
اگر می‌خواهید در زمان کم‌تری به سود برسید، باید به این هم توجه کنید که ساخت‌وساز و فروش ملک به تخصص و تجربه نیاز دارد. هم ساخت‌وساز و هم فروش ملک دردسرها و سختی‌های خاص خود را دارند. اما برای سود کردن در زمین‌های ذخیره شهری، کافیست زمان مناسب برای خرید و همچنین فروش را بدانید.
روش‌های درآمدزایی از زمین
چندین روش برای درآمدزایی از زمین وجود دارد که عبارت‌اند از:
- تغییر کاربری زمین
با تغییر کاربری زمین می‌توان ارزش آن را افزایش داد. مثلا اگر زمین کشاورزی خود را به زمین مسکونی توسعه‌یافته تغییر کاربری دهید، ارزش زمین بسیار افزایش می‌یابد.
- افزایش ارزش زمین در بلندمدت
بدیهی است وقتی نسبت به خرید زمین برای سرمایه‌گذاری اقدام می‌کنید، در بلندمدت قیمت زمین افزایش خواهد یافت. در واقع یک استراتژی درآمدزایی از زمین، نگهداری زمین برای بلندمدت و فروش آن با افزایش قیمت است. حتی اگر کار خاصی روی آن زمین انجام ندهید. از طرفی هر چقدر توسعه و آبادی به زمین شما نزدیک‌تر باشد، ارزش آن بیش‌تر می‌شود.
در این رابطه بخوانید : نکات مهم در خرید زمین متراژ بالا در شمال
- کسب درآمد از طریق اجاره دادن زمین
اگر زمینی در روستا دارید می‌توانید آن را به کشاورزان یا دامداران اجاره دهید و کسب درآمد کنید.
- تبدیل زمین توسعه‌نیافته به زمین توسعه‌یافته
همان‌طور که می‌دانید ساخت‌وساز در زمین، ارزش زمین را بالا می‌برد. برای مثال می‌توانید در زمین خود خانه بسازید یا ملک تجاری احداث کنید. در واقع با این کار شما زمین توسعه‌نیافته و خام را به زمین توسعه‌یافته بهبود داده‌اید.
سخن پایانی
سعی کردیم مهم‌ترین نکات مربوط به خرید زمین را برای شما توضیح دهیم. همان‌طور که تا این بخش مطلب متوجه شدید خرید زمین برای سرمایه‌گذاری تصمیمی عاقلانه و عالی است. اما این که کجا زمین بخرید هم اهمیت زیادی دارد. در نهایت باید بگوییم این که سراغ زمین‌های خارج شهر بروید یا ملک کلنگی و زمین درون شهری بخرید، به عوامل مختلفی مانند میزان سرمایه شما، توقعی که از سرمایه‌گذاری در بازار املاک دارید، مدت زمانی که می‌خواهید به سود برسید و… بستگی دارد.
نویسنده: صدف فرزانه
سلام
ممنون از مقاله مفیدتون. از ابتدا تا انتهاشو خوندم.
لطفا نحوه خرید ملک بدون سرمایه رو هم آموزش بدین و راهنمایی کنید؟
باتشکر 🙏🏻
سلام رضای عزیز ممنون از اینکه وقت گذاشتید و این مقاله رو مطالعه کردید، در رابطه با خرید ملک با کمترین سرمایه هم میتونید این مقالات در وبلاگ زومیلا با عناوین “خرید خانه با کمترین پول چطور ممکن است” و “چگونه صاحب خانه شویم” را جستجو و مطالعه نمایید. موفق و پیروز باشید.