بافت فرسوده شهری یکی از مسائل مطرح در کلیه شهرهای کشور است که هر کدام متناسب با شرایط انسانی و طبیعی خود نیازمند مداخله و اصلاح است. نوسازی و بهسازی این نوع بافت‌ها، توجه و اهتمام ویژه دولت و شهرداری‌ها و همکاری مردم را می‌طلبد. تسهیلات بافت فرسوده شهری از سوی دولت به آن محدوده از عرصه هایی تعلق می گیرد که شامل شرایط مکفی بافت فرسوده در این مقاله باشند. هدف دولت در اجرای برنامه ملی بازآفرینی شهری با راهکار اعطای تسهیلات، نوسازی بافتهای فرسوده و افزایش تولید مسکن بطور همزمان است. در ادامه پس از مشخص کردن بافت فرسوده و انواع آن٬ توضیحات کافی تسهیلات مختص بافت فرسوده و شرایط مشمولان این تسهیلات در سال ۹۸ را ذکر می کنیم.
تعریف بافت فرسوده شهری
بافت فرسوده شهری به عرصه هایی از محدوده قانونی شهرها اطلاق میشود که به دلیل فرسودگی کالبدی، عدم برخورداری مناسب از دسترسی سواره، تاسیسات و خدمات و زیرساخت های شهری آسیب پذیر بوده و از ارزش مکانی، محیطی و اقتصادی نازلی برخوردارند؛ بافت های فرسوده به سبب فرسودگی در کلیت با یکدیگر ویژگی های مشترکی دارند (حسینی 1387). همچنین این بافت ها به دلیل فقر ساکنین و مالکین آنها امکان نوسازی خودبخودی را نداشته و نیز سرمایه گذراران انگیزهای جهت سرمایه گذاری در آنجا را ندارند. بدین ترتیب دولت تسهیلات بافت فرسوده را برای این اقشار در نظر گرفته تا به این وسیله سرمایه گذاران و خود صاحب خانه ها را به فعالیت در این بافت ها ترغیب کند.
انواع بافت های فرسوده
در یک تقسیم بندی کلان میتوان بافت های مختلف شهری را از نظر کیفی به چند دسته اصلی تقسیم بندی نمود:
- بافت های قدیم و واجد ارزش تاریخی که معمولا عمری بیش از 80 سال دارند.
- بافت های فرسوده شهری که فرسودگی آنها یا از بابت کالبد است و یا از بابت فعالیت و بخشهای قابل توجهی از شهرها با عمری بیش از 30 سال را شامل میشوند.
- بافت های حاشیه ای یا غیررسمی نوعی دیگری از بافت ها هستند که به صورت خودجوش ساخته شده اند و بخشی از شهرهای عمدتاً بزرگ و یا شهرهای میانی بسیار مهاجرپذیر را تشکیل می دهند.
- بافت های جدید شهری که محصول دهه های اخیر (کمتر از 30 سال) بوده و درآیندهای نه چندان دور به تدریج به جرگه بافتهای فرسوده خواهند پیوست (دهقان و فهیمی زاده 1388).
بافت فرسوده به بلوک هایی اطلاق میشود که هر سه شرط ذیل را دارا باشند:
- ناپایداری: 50% از بناهای موجود در بلوک ناپایدار بوده و از استحکام لازم برخوردار نباشند.
- نفوذناپذیری: حداقل 50% معابر بلوک دارای عرض کمتر از 6 متر باشد.
- ریزدانگی: حداقل 50% عرصه ساختمان‌ها در آن بلوک شهری مساحتی کمتر از 200 مترمربع داشته باشند
انواع مداخله در بافت فرسوده شهری
انواع مداخله نسبت به بافت فرسوده براساس ميزان وفاداری به گذشته درسه گروه بهسازی ، نوسازی ، بازسازی قرارمي گيرند ، اين سه نوع مداخله هريك طيف گسترده ای از اقدامات را برحسب نياز شامل مي شوند .
الف – بهسازی (Improvement ) :
دراين نوع مداخله اصل بر وفاداری به گذشته وحفظ آثار هويت بخش درآنهاست . فعاليت بهسازی با هدف استفاده ازامكانات بالقوه وبالفعل موجود و تقويت جنبه های مثبت ، و تضعيف جنبه های منفی از طريق حمايت (Protection) ، مراقبت (Preservation ) ، نگهداری (Maintenance) ، حفاظت (Conservation) ، احيا (Restoration) ، استحكام بخشي ( Consolidation) ، و تعمير(Repair ) صورت می پذيرد . دخالت در اين بافت ها مستلزم رعايت ضوابط و مقررات سازمان ميراث فرهنگی می باشد .
ب – نوسازی ( Renovation ) :
در اين نوع مداخله حد وفاداری به گذشته از انعطاف پذيری بيشتری برخوردار است و برحسب مورد ازمداخله اندك تا تغيير را می تواند شامل گردد . فعاليت نوسازی باهدف افزايش كارآيی وبهره وری ، بازگرداندن حيات شهری به بافت می باشد و از طريق نوكردن (Renewal ) ، توان بخشی ( Rehabilitation ) ، تجديد حيات (Revitalization ) ، انطباق ( Adaptation) ، دگرگونی (Conversion) صورت می پذيرد .
ج – بازسازی ( Reconstruction):
دراين نوع مداخله نه تنها هيچ الزامی برای حفظ گذشته وجود ندارد بلكه با هدف ايجاد شرايط جديد زيستی وكالبدی – فضايی و از طريق تخريب (Demolition) ، پاكسازی ( Clearance) ، دوباره سازی (Rebuilding ) صورت می پذيرد .
برای دریافت اطالاعات کامل تر در مورد تعریف بافت فرسوده شهری از این مقاله غافل نشوید : از وام بافت فرسوده مسکن چه می‌دانید؟
تسهیلات بافت فرسوده شهری سال ۹۸ برای رونق بافت فرسوده
به گزارش گروه اقتصادی باشگاه خبرنگاران جوان، به نقل از پایگاه خبری بانک مسکن؛ محمدحسن علمداری، مدیر امور اعتباری بانک مسکن در خصوص آخرین وضعیت و شرایط پرداخت تسهیلات ساخت مسکن در بافت های فرسوده به سازنده ها گفت: سازنده های مسکن در بافت های فرسوده شهری می توانند مانند سایر سازنده ها اقدام به دریافت تسهیلات ساخت از بانک مسکن کنند و هیچ محدودیتی از بابت دریافت تسهیلات ساخت ندارند. وی افزود: به این معنا که سازنده های بافت فرسوده نیز می توانند مانند سایر سازنده ها از همه مسیرهای موجود برای دریافت تسهیلات ساخت مسکن استفاده کنند و علاوه بر آن یک مسیر دیگر نیز برای دریافت تسهیلات ارزان قیمت ساخت مسکن در محدوده های هدف نوسازی و بافت های فرسوده شهری به صورت اختصاصی و براساس قانون برای سازنده های مسکن در این محدوده ها تعریف شده است.
وی با بیان اینکه هم اکنون نرخ سود تسهیلات ساخت مسکن برای سازنده‌های واحدهای مسکونی در مناطقی غیر از محدوده بافت های فرسوده ۱۸ درصد است، شرط دریافت تسهیلات ارزان قیمت ۹ درصدی برای سازنده های مسکن در بافتهای فرسوده را شرح داد. علمداری در این باره توضیح داد: همه سازنده هایی که از طرف شرکت بازآفرینی شهری برای دریافت تسهیلات نوسازی و ساخت مسکن در بافت های فرسوده به بانک مسکن معرفی شوند مشمول دریافت تسهیلات ساخت مسکن با نرخ سود ۹ درصد هستند و بانک مسکن این تسهیلات را به آنها پرداخت می کند و مشکلی از بابت عدم پرداخت تسهیلات به آنها وجود ندارد.
علمداری با بیان اینکه به دلیل عدم تامین یارانه سود تسهیلات نوسازی تا قبل از سال ۹۷ تسهیلات نوسازی در بافت های فرسوده عملا با همان نرخ ۱۸ درصد پرداخت شده است گفت: با شرایط و تفاهم نامه جدید و به دنبال تامین منابع پرداخت تسهیلات ارزان قیمت، تسهیلات نوسازی مسکن پرداخت شده بعد از سال ۹۷ مشمول دریافت یارانه سود می شوند و نرخ سود آنها ۹ درصدی خواهد بود. آمارها نشان می دهد تا قبل از سال ۹۷ در جهت اجرای مصوبه هیأت دولت در زمینه پرداخت تسهیلات نوسازی، سازندگان ۵۱ هزار واحد مسکونی از این تسهیلات استفاده کردند؛ این تسهیلات براساس مصوبه دولت در شهر تهران ۵۰ میلیون تومان، در مراکز استان ها و شهرهای با جمعیت بیش از ۲۰۰ هزار نفر ۴۰ میلیون تومان و در سایر شهرها ۳۰ میلیون تومان بوده است.
وی تاکید کرد: در جهت اجرای طرح بازآفرینی شهری بانک مسکن آمادگی دارد تا مطابق با ضوابط، دستورالعمل ها و تفاهم نامه ها تسهیلات مورد نظر را به متقاضیان واجد شرایط پرداخت کند و در این زمینه با دولت همکاری می‌کند.
شرایط و تسهیلات بافت فرسوده شهری سال ۹۸
بعد از آن‌که برنامه ملی بازآفرینی شهری ۱۹ بهمن ماه سال ۱۳۹۶ از سوی رئیس جمهور کلید خورد، به نظر می‌رسید عرصه برای تسریع پروژه‌های نوسازی و بهسازی بافتهای ناکارآمد فراهم شود. در این راستا مقاومت دستگاه‌های دولتی در تخصیص زمین به این طرح و پایین بودن مبلغ تسهیلات بافت فرسوده مانع از ورود توسعه‌گران به این بافت‌ها شد، هرچند نرخ سود خرید مسکن برای خانه اولی‌ها از طریق پس‌انداز در بافت فرسوده هم‌اکنون به ۶ درصد کاهش یافته است. این عوامل در حالی در کنار هم قرار گرفت که نهایتا ١٨ آذر ١٣٩٧ بانک مرکزی و سازمان برنامه و بودجه با افزایش تسهیلات ساخت به میزان ۱۱۰ میلیون تومان در بافت فرسوده که ۷۰ میلیون تومان آن بدون سپرده با نرخ سود ۱۸ درصد و ۴۰ میلیون تومان با سود ۹ درصد است موافقت کرده و پرداخت این تسهیلات از یک هفته بعد از ابلاغ عملیاتی شد.
کارشناسان حوزه مسکن درباره افزایش وام مسکن بافت فرسوده بر این باورند که تسهیلات ۱۱۰ میلیون تومان، بسیار ضروری، اما ناکافی است و در حال حاضر هزینه ساخت مسکن بیش از متری سه میلیون تومان است که منابع بانکی باید تا ۸۰ درصد هزینه‌های تولید را پوشش دهد.
دارندگان ملک‌های قدیمی و فرسوده، در صورتی که بر اساس مصوبه نهادهای ذیربط ملک یا بنای آنها در منطقۀ بافت فرسوده شهری قرار گرفته باشد، واجد شرایط برای دریافت تسهیلات بانکی هستند. این افراد برای تخریب یا بازسازی واحدهای مسکونی از تسهیلات بانک مسکن که با شرایط خاص ارائه میشود، استفاده کنند. این افراد می‌توانند با قراردادن سند ملک خود به عنوان وثیقه در رهن بانک، از مزایای وام بافت فرسوده تا اتمام نوسازی استفاده کنند. تسهیلات وام نوسازی مسکن تنها برای ساخت واحدهای مسکونی در حریم مناطقی با بافت فرسوده و در قالب مشارکت مدنی پرداخت میشود. برای هر واحد مسکونی تنها یک فقره تسهیلات اعطا میشود. پرداخت تسهیلات تنها زیر نظر ارزیاب بانک و در صورت داشتن صرفه اقتصادی پرداخت میشود.
برای دریافت تسهیلات نوسازی مسکن در بافت فرسوده مدارک زیر مورد نیاز است:
- مدارک شناسایی مالک یا مالکین (شناسنامه و کارت ملی)
- معرفی‌نامه از سوی نهادهای ذیربط
- سند و بنچاق قطعی مالکیت متقاضی
- پروانۀ ساختمانی
- نقشه‌های معماری
در صورت تعدد مالکین، داشتن وکالت‌نامه از سوی دیگر مالکین نیز الزامی است.
متقاضیان دریافت وام بافت فرسوده می‌توانند با تشکیل پرونده در سامانه مربوط به دریافت وام نوسازی بافت فرسوده که از طرف وزارت راه و شهرسازی و شرکت عمران و بهسازی شهری ایران آماده شده اقدام به ثبت‌نام برای دریافت وام نمایند. متقاضیان می‌توانند ضمن رعایت نکات ثبت‌نام، مدارک لازم را ارائه کنند و تشکیل پرونده دهند، پس از ثبت نام در سامانه و تشکیل پرونده می‌توانند اقدام به درخواست وام بازسازی مسکن کنند.
سقف تسهیلات بافت فرسوده شهری سال ۹۸
به نقل از وب سایت معتبر بانک مسکن٬ سقف فردی تسهیلات مزبور هر ساله بر اساس مصوبه هیأت محترم وزیران و ابلاغیه بانک مرکزی جمهوری اسلامی ایران به بانک های عامل ارسال می گردد و تابع ضوابط و مقررات همان سال می باشد.
شرایط و ضوابط تسهیلات بافت فرسوده در سال 1398 به شرح ذیل می باشد:
– 500 ميليون ريال: در تهران
– 500 میلیون ریال:در سایر کلان شهرها
– 400 ميليون ريال :در مراکز استان ها و شهرهاي بالاي 200 هزار نفر جمعيت
– 400 ميليون ريال: در ساير شهرها
– میزان پرداخت تسهیلات حداکثر تا 80% هزينه ساخت مسکن است. نرخ سود ۹ درصد و حداکثر مدت باز پرداخت ۱۲ سال می باشد.
نهادهای معرفی کننده تسهیلات بافت فرسوده شهری
براساس دستورالعمل های ابلاغی که هر ساله به بانک مسکن ارسال می گردد؛ نهادهای ذیربط به شرح ذیل می توانند نسبت به معرفی افراد واجد شرایط جهت دریافت تسهیلات به بانک مسکن اقدام نمایند.
- اداره کل راه و شهرسازی استان مربوطه
- شرکت مادر تخصصی عمران و بهسازی شهری ایران و نمایندگان آن (شرکت عمران و مسکن سازان استانها)
- شهرداری های هر استان
- مرجع معرفی افراد در کلانشهر تهران بر عهده سازمان نوسازی شهر تهران می باشد.
نویسنده : الناز اسدی / تیم تحریریه وب سایت زومیلا
برگرفته از : yjc.ir
