تراکم ساختمان چیست و چگونه محاسبه می شود؟

تراکم ساختمان

فرض کنید در یک کوچه ۱۰ متری زندگی می کنید و حدود 80 واحد آپارتمانی در این کوچه وجود دارد. حالا در نظر بگیرید روز اول مهر است و هر خانواده تصمیم می گیرد فرزندش را با ماشین شخصی اش به مدرسه برساند. در این صورت می توان پیش بینی کرد ساعت ۸ صبح چه ازدحامی در کوچه به وجود آمده و شما با انبوه اتومبیل ها و رفت و آمدها مواجه خواهید شد. در این جا بحث تراکم ساختمانی مطرح می شود و می توان به ضرورت این قضیه پی برد. برای خواندن مطالب تکمیلی درمورد تراکم ساختمان و نحوه محاسبه آن، با زومیلا همراه باشید.

تراکم ساختمان چیست؟

تراکم ساختمانی از مسائل مهمی در زمینه ساخت و ساز می باشد که بسیاری از افراد ساکن در شهر با آن مواجه هستند. شاید ما در روز چندین بار واژه تراکم به گوشمان برسد ولی معنای درست آن، که در شهرسازی مورد استفاده قرار می گیرد را ندانیم.

تراکم در فرهنگ لغت به معنی انباشتگی و فشردگی است و در زمینه شهرسازی یک مقیاس اندازه گیری می باشد که جایگاه ویژه ای در تصمیم گیری ها و برنامه ریزی های شهری دارد.

تراکم ها به دو دسته زیر تقسیم بندی می شوند:

  • تراکم جمعیتی: این تراکم با واحد نفر در هکتار مشخص می شود و به معنای جمعیت ساکن در واحد سطح است.
  • تراکم ساختمانی: این نوع تراکم معمولا به صورت درصد است و نشان می دهد در چند متر از زمین خود می توانید ساخت و ساز کنید.

تراکم ساختمان

این مطلب را از دست ندهید: درباره ساخت و ساز غیرمجاز در روستا چه می دانید؟

شاخص های کنترل تراکم

برای کنترل تراکم از شاخص های زیر استفاده می شود:

۱- ضریب سطح اشغال:

منظور از این ضریب، نسبت مساحت مجاز ساخت و ساز به مساحت کل زمین است. این ضریب به صورت درصد تعریف شده و معمولا بین ۴۰ تا ۶۰ درصد نسبت به منطقه و عوامل دیگر تعریف می شود.

مثلا اگر بخواهیم در زمینی با متراژ ۵۰۰ متر قدام به ساخت و ساز کنیم و ضریب سطح اشتغال در این منطقه ۶۰ درصد باشد، ما فقط می توانیم در ۳۰۰ متر از این زمین ساخت و ساز کنیم.

۲-ضریب سطح زیر بنا (تراکم ساختمانی):

این ضریب هم به صورت درصد بیان می شود و یکی از شاخص های کنترل تراکم جمعیتی در کشور است. منظور از تراکم یک ساختمان همان ضریب سطح زیربنا است.

مثلا اگر بخواهیم در زمینی به مساحت ۳۰۰ متر مربع ساخت و ساز انجام دهیم و تراکم ساختمانی مجاز در این منطقه ۱۸۰ درصد اعلام شده باشد می توانیم ساختمانی به میزان ۱۸۰ درصد کل مساحت زمین بسازیم. پس در این مثال مساحت کل ساختمان ۵۴۰ متر مربع می شود.

۳-شاخص طبقات مجاز ساختمانی:

از دیگر شاخص هایی که برای کنترل تراکم جمعیتی استفاده می شود، شاخص تعداد طبقات ساختمانی است.

تعداد طبقات ساختمان بر خط آسمان و زیبایی بصری در شهر تاثیر مستقیمی دارد و برای طراحان شهری شاخص مهمی به حساب می آید. به طور خلاصه از شاخص تعداد طبقات مجاز ساختمانی در کنار شاخص سطح اشغال مجاز به منظور آزاد سازی زمین استفاده می شود. ضوابط و مقررات بلند مرتبه سازی در ایران نیز بر اساس همین دو شاخص شکل گرفته است.

در این رابطه بخوانید : مراحل ساخت ساختمان با عکس

تراکم ساختمان

این مطلب را از دست ندهید: افزایش عوارض شهرداری ساختمان در سال ۹۸

۴-تراکم واحد مسکونی در سطح:

برای کنترل کردن تعداد واحدهای مسکونی و تعداد خانوار ساکن در واحد سطح از این شاخص استفاده می شود. برنامه ریزان شهری از این شاخص برای کنترل تعداد واحدهای مسکونی، تجاری، خدماتی و…. در یک منطقه استفاده می کنند.

شاخص تراکم واحد مسکونی در سطح شاخصی مفیدتر و کارآمدتر نسبت به بقیه شاخص ها می باشد و برنامه ریزان شهری برای کنترل جمعیت مناطق مختلف از این شاخص استفاده می کنند.

شاخص هایی که در بالا به آن ها اشاره کردیم به تنهایی نمی توانند کارایی لازم را داشته باشند، بلکه کارایی آن ها در کنار یکدیگر مفهوم پیدا می کند و امکان کنترل کردن تراکم جمعیتی و ساختمانی را می دهد.

خرید و فروش مازاد تراکم

با توجه به ضوابط و مقرراتی مانند میزان ارتفاع مجاز ساختمان ها، تراکم جمعیتی در منطقه و … که شهرداری ها برای یک شهر تعریف می کنند، می توان مازاد تراکم را تا رسیدن به ارتفاع مجاز در ساختمان ها خریداری کرد.

لازم به ذکر است قیمت تراکم مازاد در شهرداری ها بر اساس متر مربع محاسبه می شود.

تعرفه فروش تراکم مازاد در هر منطقه با منطقه دیگر متفاوت است که شورای اسلامی هر شهر این قیمت را تعیین می کند و شهرداری مجری این دستورات محسوب می شود.

فرمول محاسبه تراکم ساختمانی

محاسبه تراکم ساختمانی کار بسیار ساده ای است و فقط کافیست یک تقسیم ساده انجام شود، شما باید مساحت کل ساخت را تقسیم بر مساحت زمین کرده و حاصل آن را ضربدر صد کنید. با همین عملیات ریاضی ساده تراکم ساختمان به دست می آید.

لازم به ذکر است مبنای محاسبه تراکم ساختمانی، مساحت قید شده در ” سند مالکیت ” مربوط به ملک می باشد. ولی در صورتی که مساحت موجود در محل کمتر از مقدار قید شده در سند مالکیت باشد، مساحت موجود ملاک محاسبه قرار می گیرد.

با ارائه مثالی این مسئله را به زبانی ساده تر بیان می کنیم:

اگر یک زمین 300 متری داشته باشیم که تراکم ساختمانی آن 180 درصد باشد، می توان در این زمین 540 متر مربع ساخت بنا داشت.

تراکم ساختمانی در هر منطقه متفاوت بوده و به عواملی مانند جمعیت و کاربرد ساختمان بستگی دارد.

شما می توانید تراکم منطقه خود را از شهرداری بگیرید. معمولا تراکم ساختمانی 100، 120، یا 180 درصد می باشد.

این مطلب را از دست ندهید: تبدیل رهن به اجاره و نحوه محاسبه آن به چه صورت است؟

سوال احتمالی درباره نحوه محاسبه تراکم

سوال: متراژ مورد نظر را در چند طبقه می توانیم به کار ببریم. آیا در مثالی که عرض کردیم مجاز هستیم 540 متر ساخت در 300 متر زمین را در 2 طبقه ی 270 متری قرار بدهیم؟

پاسخ: خیر.

همانطور که گفته شد در ضوابط شهرسازی شاخصی به اسم ضریب اشتغال هست و معمولا مقدار آن 40 تا 60 می باشد. ضریب اشتغال نسبت سطح مجاز برای ساخت نسبت به کل مساحت زمین را بیان می کند. نسبت سطح مجاز به آن محدوده ای گفته می شود که ساخت طبقات را می توان در آن انجام داد و بقیه زمین به حیاط یا پارکینگ اختصاص می یابد.

نتیجه گیری:

منظور از تراکم درصد بنايی است كه نسبت به مساحت زمين در طبقات ساختمان قابل احداث است. تراکم ساختمانی در طرح تفصيلی شهرها برای كاربری‌های مختلف به صورت جداگانه تعريف شده است. لارم به ذکر است پارکینگ، مشاعات طبقه همكف و انباری‌های موجود در زيرزمين در نظر گرفته نمی‌شود.

برای محاسبه تراکم ساختمانی لازم است مساحت کل ساخت را تقسیم بر مساحت زمین کرده و حاصل آن را ضربدر صد کنید.

توصیه مهم:

این مقاله صرفا جهت آگاهی رساندن به مخاطبان گرامی بوده است. نکات و قوانین ذکر شده در متن در زمان نوشتن مقاله مورد تایید بوده و توصیه می شود پیش از محاسبه تراکم ساختمان به مراجع ذیربط قانونی مراجعه شود.

مقاله پیشنهادی زومیلا:

از سری مقالات زومیلا می توانید به مقاله مراحل قانونی اضافه کردن به طبقات ساختمان مراجعه کنید. همچنین می‌توانید نظرات خود را در بخش نظرات پایین همین صفحه با ما به اشتراک بگذارید. از این که تا پایان این مقاله با ما همراه بودید، سپاسگزاریم.

نویسنده: فاطمه سرابی / تیم تحریریه وب سایت زومیلا

10 نظرات

  1. سلام
    عذر ميخوام راجب تراكم ميخواسم ببينم به فرض اينكه زميني ٣٠٠ متر باشد و سطح اشغال ٦٠٪؜ داشته باشد و تراكم ١٨٠ ٪؜ كه ميشود ١٨٠ متر از ٣٠٠ متر زمين و ٥٤٠ متر تراكم كه مي شود ٣ طبقه ايا با پيلوت حساب مي شود يا ٣ طبقه مسكوني و يك طبقه پيلوت ؟؟

  2. مرسی فاطمه جان .امیدوارم بقیه اصطلاحاتی که در بخش شهرسازی و ساختمان و زمین وجود داره رو هم شرح بدهی.سپاس از تو؛ امیدوارم موفق باشی در تمام مراحل زندگیت.

  3. سلام من یه زمن دارم که متراژش 160 متره
    بهم 70 درصد ساخت دادن در 4 طبقه یعنی پارکنیگ و 3 تا طبقه مسکونی روی آن
    طراح بهم میگه توی دستور نقشه نوشته 175 واحد مسکونی در هکتار یعنی طبقه آخر کمتر ساخته بشه، آیا این درسته؟

ارسال دیدگاه

لطفا نظر خود را وارد کنید
لطفا نام خود را اینجا وارد کنید