نرخ اجارهبها با شاخص قیمت مسکن رابطه مستقیم دارد؛ افزایش قیمت خانه طی سال جاری نسبت به سال قبل حدود ۵۰ درصد بوده است. با بالا رفتن قیمتها مردم توان خود را برای خرید خانه از دست دادند و وارد بازار استیجاری شدند. بنابراین، نسبت منطقی بین میزان عرضه و تقاضا در بخش استیجاری بازار مسکن برهم خورد و همین موضوع موجب رشد اجارهبها به میزان زیادی شد. در این مقاله در مورد عوامل موثر بر افزایش نرخ اجاره خانه در سال ۹۸ صحبت می کنیم و طی گزارش های معتبر با اتحادیه مشاورین املاک عوامل و درصد افزایش نرخ اجاره مسکن در سال جدید بازگو می شود. در ادامه جدیدترین پیش بینی وضعیت اجاره خانه سال ۹۸ نسبت به سال ۹۷ آورده می شود.
افزایش نرخ اجاره خانه در سال ۹۸ چند درصد است؟
در گزارش اقتصاد نیوز و به نقل از تسنیم، نایبرئیس اتحادیه مشاوران املاک، حسام عقبایی با اشاره به اینکه در بازار اجارهبها تقریباً از اوایل اردیبهشت ماه سال ۹۸ جابهجاییها آغاز میشود، اظهار کرد: فروردین ماه بهدلیل تعطیلی ۱۵ روزه، جابهجایی آنچنانی در بازار اجاره نداریم اما بهمرور و تا شهریور هر سال نقل و انتقالات در این بخش افزایش یافته و ادامه دارد. وی با یادآوری افزایش قیمت ۱۰۰ درصدی مسکن در سال ۹۷ ادامه داد: باید به این نکته توجه کنیم که افزایش قیمت سال گذشته در نرخ اجارهبها سال جدید بیتأثیر نخواهد بود. از سوی دیگر اینکه توقع داشته باشیم جامعه مستأجران به همان میزان مورد نظر مالکان، اجارهبها پرداخت کنند امری محال است.
وی در خصوص پیشبینی بازار اجاره خانه در سال ۹۸، تصریح کرد: امسال با توجه به روند بازار مسکن و قدرت پرداخت در مستأجران که بهشدت کاهش یافته است، پیشبینی من این است که نرخ اجارهبها در شهرهای بزرگ ۳۰ درصد و شهرهای کوچک ۲۰ درصد در مقایسه با سال گذشته افزایش یابد. اما اجارهبها در شهرهای خیلی کوچک افزایش نمییابد و در همان سطح سال گذشته باقی خواهد ماند.
مصطفی قلیخسروی رئیس اتحادیه مشاوران املاک، در گفتوگو با خبرنگار اقتصادی خبرگزاری فارس، در پاسخ به این سؤال که به گفته فعالان بازار مسکن با توجه به رشد قیمت مسکن امسال باید منتظر رشد نرخ اجاره بها باشیم گفت: بهای اجاره خانه تابع قیمت مسکن است اما نه به آن اندازه چرا که موجران عاقل هستند و به خوبی میدانند که رشد بیش از حد نرخ اجاره باعث خالی ماندن ملک مورد نظر خواهد شد. وی با بیان اینکه نرخ اجاره بها در سال گذشته در نهایت ۳۲ درصد رشد داشت، گفت: امسال هم نرخ اجاره بهای مسکن بیش از ۳۲ درصد رشد نخواهد کرد و به همان میزان پارسال خواهد بود.
- نتیجه گیری : پس با توجه به مصاحبه های عقبایی و خسروی، معاون و رئیس اتحادیه مشاوران املاک، می توان گفت نرخ اجاره خانه در سال ۹۸ بین ۳۰ تا ۳۲ درصد افزایش داشته است.
- به نقل از خانه لند، افزایش اجاره خانه در مناطق مختلف تهران : اجاره آپارتمان درمنطقه ۱ تهران در سه ماه اول سال ۹۸ ، ۲۴ درصد افزایش و منطقه چهار ۳۵ درصد کاهش یافته است. همچنین برای منطقه ۶ تهران ، با وجود افزایش اجاره خانه ، میزان معاملات املاک ۲ درصد افزایش داشته است.
- افزایش اجاره بهای آپارتمانهای کم مساحت در تهران : به نقل از تجارت نیوز ، اجاره بها عموما برای خانه های زیر ۷۰ متر، حتی تا دو برابر افزایش هم گزارش شده است.
بررسی وضعیت اجاره خانه در سال ۹۷
خالی از لطف نیست که برای پیش بینی وضعیت اجاره خانه در سال ۹۸ آمار و ارقام اجاره بها در سال ۹۷ را بررسی کنیم. عقبایی با تأکید بر اینکه باید بازار مسکن در اجاره یک عرف منطقی و متعادلی داشته باشد، افزود: سال گذشته (سال ۹۷) بهدلیل افزایش نرخ اجاره مستأجران از شمال شهر به مرکز، از مرکز به جنوب و از جنوب به حاشیه شهرها رفتند، اگر قرار باشد این روند در سال جاری ادامه باشد دیگر در حاشیه شهرها نیز کمتر کسی میتواند خانهای را اجاره کند.
به گزارش خبرنگار اقتصادی ایلنا، طبق گزارش رسمی وزارت راه و شهرسازی و مرکز آمار در حال حاضر ۳۵ درصد مردم اجاره نشین هستند. حال اینکه با افزایش قیمت مسکن در سال ۹۷ و تاخیر در خرید مسکن باعث شده است که تقاضا به سمت بازار اجاره افزایش پیدا کند. همین عامل افزایش تقاضا در کلانشهرهایی که با کمبود عرضه مواجه هستند باعث افزایش قیمت اجاره شد. از سوی دیگر مهمترین عامل تعیین قیمت اجاره مسکن در سال ۹۷، افزایش بهای ملک بوده است و نرخ کرایه براساس قیمت خانه مشخص میشد. از زمستان ۹۶ تا پاییز سال ۹۷ در تهران قیمت مسکن حدود ۹۰ درصد افزایش داشت بنابراین این عامل هم موجب رشد نرخ اجاره شده است.
دلایل افزایش نرخ اجاره خانه در سال ۹۸ چیست؟
حسام عقبایی نایبرئیس اول اتحادیه مشاوران املاک با بیان “همواره سؤالی مطرح میشود که ملاک تعیین نرخ اجارهبها چیست” افزود: یکی از اصلیترین عوامل اجارهبها قیمت مسکن است، نه ما (مشاوران املاک) بلکه تمام کارشناسان در تمام دنیا قیمت مسکن را بهعنوان یکی از اصلیترین شاخصهای تأثیرگذار بر اجاره خانه میدانند. وی با ابراز اینکه توازن در بازار مسکن، تورم عمومی، شرایط متقاضیان و اقتصاد شهر و… بر میزان اجارهبها واحدهای مسکونی، اداری و تجاری تأثیرگذار است، گفت: با توجه به اینکه قیمت مسکن رشد بسیار چشمگیری داشته باید اجاره خانه در سال ۹۸ نیز بهتناسب افزایش یابد.
- عامل دیگر در بالا رفتن قیمت اجاره مسکن، سود بانکی است به طوری که با کاهش سود بانکی انتظار مالکان افزایش اجاره بها است و همواره مالک اجاره را با سود بانکی قیاس میکند.
- عامل دیگر در رشد قیمت اجاره خانه، تورم عمومی است.
- از سوی دیگر به دلیل رشد قیمت خانه و انتظارات تورمی، این احتمال وجود دارد که موجران نیز نرخهای پیشنهادی خود را بیش از پیش افزایش دهند.
- دلیل دیگری که احتمال افزایش بیسابقه اجارهبها را موجب میشود، بحث عرضه فایلهای اجارهای در بازار مسکن است. در حال حاضر با توجه به شرایط رکودی حاکم، سازندگان تمایلی برای فروش مسکنهای خود ندارند و به منظور کلید نخوردن، این واحدها، اجاره نیز داده نمیشوند.
- نکته مهم در بازار مسکن این است که با توجه به کاهش قدرت خرید مردم در یک سال گذشته اغلب موجران تمایل به دریافت اجاره دارند و به ازای کاهش سقف رهن، نرخ اجاره ماهیانه به طور قابل توجهی افزایش یافته است.
- نتیجه گیری: مهمترین عامل افزایش نرخ اجاره خانه، افزایش بهای ملک است که البته عواملی مانند عدم تعادل میزان عرضه و تقاضا و نرخ تورم بر تغییرات نرخ اجاره سال ۹۸ تاثیرگذار هستند.
جدیدترین پیش بینی وضعیت اجاره بها در سال ۹۸
اغلب کارشناسان و فعالان بازار بر این باور هستند که افزایش قیمت مسکن به تغییرات متعدد در بازار واحدهای استیجاری منجر می شود و حال که قیمت مسکن در یک سال گذشته یک رشد ۱۰۰ درصدی را شاهد بوده است، پس رشد نرخ اجاره به میزانی بیسابقه در سال ۹۸ بدل خواهد شد. حال اگر بخواهیم با توجه به رشد جهشی قیمت مسکن در دو سال گذشته نرخ اجاره بها را در نظر بگیریم باید اذعان کرد که قاعدتا باید نرخ اجاره خانه به تبعیت از قیمت مسکن افزایش قابل ملاحظه ای یابد.
حسام عقبایی نایب رئیس اتحادیه مشاوران املاک معتقد است که نرخ اجاره خانه تابع قیمت مسکن بوده و هست بنابراین این موضوع در تمام دنیا حاکم بوده است. وی می افزاید: اما اینکه رشد اجاره بها باید همواره متناسب با رشد قیمت مسکن باشد اینطور نیست ؛ بنابراین بهتر است با توجه به وضعیت اقتصادی مردم نرخ اجاره خانه در سال ۹۸ بیش از ۱۰ درصد افزایش نیابد؛ اما پیش بینیها حاکی از این است که رشد نرخ اجاره بها در سال ۹۸ نسبت به سال گذشته حداکثر ۲۵ درصد و در نهایت ۳۰ درصد خواهد بود.
گزارش میدانی از برخی املاکی های سطح شهر حاکی از این بود که اکثر مالکان تلاش می کنند در نهایت تا ۲۰ درصد نرخ اجاره خانه را نسبت به سال گذشته بالا ببرند. به نظر می رسد دولت برای ساماندهی بازار اجاره خانه و حتی قیمت مسکن ناگزیر است برخی برنامه های کوتاه مدت و بلند مدت را اجرا کند.
برای دریافت اطلاعات بیشتر در مورد افزایش قیمت مسکن در سال ۹۸ این مقاله را از دست ندهید: پیش بینی آماری بازار مسکن در سال ۹۸ نسبت به سال ۹۷
راهکار دولت در مقابل افزایش نرخ اجاره خانه در سال ۹۸
بررسیهای کارشناسی نشان میدهد افزایش عرضه در بازار اجاره مسکن میتواند بهعنوان یک سیاست راهبردی در کنار کاهش تقاضا در بازار اجاره قرار گیرد. افزایش عرضه واحدهای مسکونی در بازار اجاره نیازمند کنترل سوداگری و مبارزه با احتکار واحدهای مسکونی خالی از سکنه با استفاده از ابزار مالیاتی است.
- بنابراین کنترل خانههای خالی از سکنه در سراسر کشور سهم بسزایی در کاهش قیمت اجاره خانه و کاهش فاصله عرضه و تقاضا در این بازار خواهد داشت. لازم به ذکر است قانون مالیات بر خانههای خالی در سال ۹۴ با همین منظور به تصویب رسیده و به دلیل آنکه پیشنیاز اجرای آن یعنی راهاندازی سامانه ملی املاک و اسکان کشور هنوز اجرایی نشده، مسکوت مانده است. مضاف بر این باید نرخ این مالیات برای بازدارندگی بیشتر، افزایش یابد.
- برای حل مشکل افزایش قیمتها و نوسانات بازار مسکن، در کشورهای دنیا از ابزار مالیات بر عایدی سرمایه استفاده میکنند. این مالیات به صورت درصدی از افزایش قیمت معاملات املاک، در هنگام نقل و انتقال از فروشنده دریافت میشود و تنها تقاضاهای سوداگرانه را هدف قرار میدهد. گفتنی است طرح مالیات بر عایدی سرمایه در بازار املاک اوایل سال جاری در مجلس شورای اسلامی ارائه شد و کلیات آن در کمیسیون اقتصادی به تصویب نمایندگان رسیده و تکمیل خواهد شد.
نویسنده : الناز اسدی / تیم تحریریه وب سایت زومیلا
برگفته از : تسنیم نیوز، ایلنا، فارس نیوز، اقتصاد نیوز