از آنجا که قیمت آپارتمان روز به روز در حال افزایش و قدرت خرید مشتریان در حال کاهش است، خرید آپارتمان پیش فروش اهمیت ویژه‌ای پیدا کرده است. از طرف دیگر، با زیادتر شدن قراردادهای پیش فروش ملک، دعواهای حقوقی نیز افزایش یافته‌اند. در بسیاری از موارد، افراد بسیاری اقدام به خرید خانه و آپارتمان‌های نیمه ساخت و حتی ساخته نشده کرده‌اند. بعد از بسته شدن قرارداد، خریدار پس از مدتی متوجه شده است فروشنده سرش کلاه گذاشته است. دلیل این کلاهبرداری‌ها، قابل رویت نبودن ملک است. در این مطلب از زومیلا قصد داریم در مورد نحوه نوشتن قرارداد درست هنگام پیش خرید خانه صحبت کنیم.
پیش خرید یا پیش فروش چیست؟
همانطور که از نامش پیداست، پیش فروش یعنی قبل از فروش رساندن و قبل از خرید کردن. آپارتمان پیش فروش به آن دسته از املاکی اطلاق می‌شود که قبل از تکمیل شدن و قبل از قابل سکونت بودن به فروش می‌رسند.
خرید آپارتمان پیش فروش چه مزایایی دارد؟
از مهم‌ترین مزایای خانه‌هایی که به صورت پیش فروش خریده می‌شوند می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- قیمت پایین‌تر نسبت به قیمت خانه آماده تحویل
- پرداخت مبلغ قرارداد به صورت مرحله‌ای و طی مراحل ساخت
- طراحی و اجرای داخل ملک مطابق با سلیقه خریدار
- قابل رویت بودن تمامی مراحل ساخت و کیفیت مصالح داخلی توسط خریدار
خرید آپارتمان پیش فروش چه معایبی دارد؟
از مهم‌ترین معایب خانه‌هایی که به صورت پیش فروش خریده می‌شوند می‌توان به موارد زیر اشاره کرد:
- امکان عدم تحویل به موقع ملک از جانب سازنده
- امکان عدم اجرای مصالح طبق قرارداد توسط سازنده
- امکان ناتمام ماندن پروژه در هنگام شرایط رکود بازار و بی‌انگیزگی سازنده
- امکان فروش ملک به چندین نفر
- امکان کلاهبرداری توسط شرکت‌های نامعتبر
- امکان اخذ وام‌های کلان بانکی روی سند مادر و عدم تسویه که در صورت عدم پرداخت، اقساط می‌بایست توسط اشخاص خریدار پرداخت شود.
- امکان عدم اخذ مجوز پایان کار و عدم پرداخت خلافی به شهرداری که این هزینه به گردن خریدار می‌افتد.
این مطلب را از دست ندهید: نکاتی مهم در خصوص فروش خانه نیمه ساخت
قانون پیش فروش آپارتمان
قانون پیش فروش آپارتمان در سال 1398 تصویب شد. طبق این قانون، پیش فروشنده باید متعهد شود واحد ساختمانی مشخص در آن زمین را احداث کند و واحد ساختمانی مذکور با هر نوع کاربری که دارد از همان ابتدا یا در حین احداث و تکمیل یا پس از اتمام عملیات ساختمانی، به مالکیت طرف دیگر قرارداد (پیش خریدار) درآید.
جریان پیش فروش آپارتمان به این صورت است که بعد از اینکه پروانه ساختمان توسط شهرداری صادر شد و به ازای هر واحد شناسنامه فنی مستقل تنظیم شد و مجوز انتشار آگهی از مراجع صلاحیت‌دار اخذ شد، پیش فروشنده می‌تواند در مطبوعات و پایگاه‌های اطلاع رسانی تبلیغ کند.
بعد از مرحله فوق، باید قرارداد پیش فروش در یکی از دفاتر اسناد رسمی تنظیم شود. اگر مشاوران املاک خودشان اقدام به تنظیم سند کنند و طرفین را به دفاتر اسناد رسمی ارجاع ندهند، مجرم تلقی می‌شوند.
در قرارداد خانه پیش فروش چه مواردی باید عنوان شوند؟
- اسم و مشخصات طرفین قرارداد اعم از حقیقی یا حقوقی
- پلاک و مشخصات ثبتی و نشانی وقوع ملک
- اوصاف و امکانات واحد ساختمانی مورد معامله مانند مساحت اعیانی، تعداد اتاق‌ها، شماره طبقه، شماره واحد، توقفگاه (پارکینگ) و انباری
- مشخصات فنی و معماری ساختمانی که واحد در آن احداث می‌شود؛ مانند موقعیت، کاربری و مساحت کل عرصه و زیربنا، تعداد طبقات و کل واحدها، نما، نوع مصالح مصرفی ساختمان، سیستم گرمایش و سرمایش و قسمت‌های مشترک و سایر مواردی که در پروانه ساخت و شناسنامه فنی هر واحد قید شده یا عرفا در قیمت موثر است.
- بها یا عوض در قراردادهای معوض، تعداد اقساط و نحوه پرداخت
- شماره قبوض اقساطی برای بها، تحویل و انتقال قطعی
- زمان تحویل واحد ساختمانی پیش فروش شده و تنظیم سند رسمی انتقال قطعی
- تعیین تکلیف راجع به خسارات، تضمین‌ها و قرارداد بیمه‌ای، تغییر قیمت و تغییر مشخصات مورد معامله
- تعهدات پیش فروشنده به مرجع صادرکننده پروانه و سایر مراجع قانونی
- معرفی داوران
این مطلب را از دست ندهید: راز موفقیت مشاورین املاک که از آن‌ها بی‌خبرید!
در تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان باید به چه نکاتی توجه شود؟
نکاتی که باید در تنظیم قرارداد پیش فروش آپارتمان مورد توجه قرارداد شامل موارد زیر می‌شوند:
- مشخصات طرفین: نام، تاریخ تولد، شماره شناسنامه، نشانی و شماره تماس و…
- مورد معامله: مساحت، طبقه، واحد، شماره ثبت ملک، اشتراک برق، آب، تلفن، گاز و… و پارکینگ و انباری
- مشخصات ملک: نقشه و تعداد اتاق‌خواب‌ها، کمد دیواری، جنس مصالح (رنگ، شیرآلات، دستگیره، سیم‌کشی، رادیاتورها، آیفون، درب‌ها، کلید و پریز، کولر، کابینت، سرویس بهداشتی و…)
- مشخصات فنی و معماری ملک: کاربری زمین، زیربنای کل ساختمان، تعداد طبقات، واحدها، نوع مصالح مصرفی ساختمان، نمای بیرونی، سیستم گرمایشی و سرمایشی
- بهای ملک: نحوه تسویه حساب، پرداخت اقساط به صورت نقد و یا چک، زمان پرداخت و موعد تحویل
- سند رسمی یا وکالت‌نامه
- تاریخ تحویل ملک
- مساحت ملک
- بیمه
- معرفی داور
- انتقال سند
سخن پایانی
اگر قصد خرید آپارتمان پیش فروش را دارید، هنگام امضای قرارداد از وضعیت ملک در خصوص در رهن بودن یا نبودن آن اطمینان حاصل کنید. چون در صورتی که مشخص شود که مجموعه ملک در رهن قرار دارد، ضمن آنکه تکلیف فروشنده به فک رهن را در قرارداد صراحتا قید می‌کنید، از بهای مورد معامله مبلغی حداقل معادل بدهی بانکی را حفظ کرده یا نزد خود نگه دارید.
