فسخ قرارداد یعنی چه؟

واژه‌ی فسخ در ادبیات به معنی تباه کردن است. اما  هدف ما از به کار بردن این کلمه در قراردادهای ملکی به معنای منحل کردن (کنسل کردن) اختیاری یک قرارداد است که در شرایط فسخ قرارداد ملکی، هر دو طرف معامله یا یک طرف معامله می توانند طبق ضوابط و قوانین فسخ قرارداد، اقدام به فسخ نمایند.

فسخ قرارداد یک طرفه:

در مورد قرارداد های اجاره و خرید ملک، امکان فسخ قرارداد از سوی یک طرف معامله از طریق مراجعه به مراجع قانونی بدون موافقت و حضور طرف مقابل محقق مي‌شود و امکان پذیر است.

نحوه فسخ قرارداد ملکی:

سه شرط اساسی و ضروری برای فسخ قرارداد وجود دارد:

1- قصدکردن: فسخ کننده بايد منحل کردن قرارداد را اراده کند.

2- رضایت: فسخ کننده بايد راضي به فسخ معامله باشد، و اگر با اکراه  و شک قرارداد را فسخ کرد، اين فسخ اثر حقوقي ندارد.

3- اهليّت داشتن: فسخ کننده بايداهليّت اين کار را داشته باشد و عاقل و بالغ باشد.

خیارات در فسخ:

در اصطلاح حقوقی “خیار” به معنی اختیار داشتن برای برهم زدن معاملات ملکی است. در واقع واژه “خیارات” به معنای مجموع اختیارات طرفین معامله برای منحل کردن قرارداد یا همان فسخ قرارداد ملکی است.

در سند ملکی حواستان به خیارات فسخ باشد:

گاهی وقت ها اعتماد زیاد به اطرافیان باعث ضررهای جبران ناپذیری میشود… مثلا فردی در معاملات ملکی خود، به خاطر اعتماد بیش از حد خود به طرف معامله، سند ملکی را کامل و دقیق مطالعه نمی کند و غافلانه سند را امضاء می کند. غافل از اینکه طرف معامله با قانون “اسقاط کافه خیارات” ، حق هر گونه فسخ قرار داد را از او می گیرد و همانگونه که از نام این قانون پیداست: به معنای ساقط کردن اختیارات فسخ است. پس یادتان باشد سند ملکی را خیلی دقیق و موشکافانه بخوانید. شاید در شرایطی شما واقعا نیاز به فسخ قرارداد ملکی خود داشته باشید!!

غبن در معامله:

در قوانین حقوقی  معاملات ملکی با استفاده از غبن معامله می توان در شرایطی که:

1- خریدار ملک را معامله کرده و متوجه کم بودن متراژ ملک و در طرح بودن ملک برای عقب نشینی می شود، از طریق غبن معامله اقدام به فسخ قرارداد ملک کند. 

2- ملک را کاملا خریده است و بعد متوجه ایرادات ملک می شود که باید به مراجع قضایی (دادگاه) مراجعه کند و درخواست پس گرفتن مابه التفاوت قیمت ملک را از فروشنده کند.

شرایط فسخ قرارداد اجاره:

1- فسخ قرارداد از سوی مستاجر: اگر هنگام بازدید ملک مورد اجاره توسط مستاجر، موجر از ایرادات بزرگ و حل نشدنی ملک چیزی به مستاجر نگوید و مستاجر بعد از عقد اجاره نامه متوجه ایرادات ملک شود می تواند اقدام به فسخ قرارداد کند.

2- فسخ قرارداد از سوی موجر: اگر مالک یا همان موجر پس از عقد قرارداد متوجه آسیب و خسارت ملک از سوی مستاجر شود، به طوری که آن خسارت جبران ناپذیر باشد و یا مستاجر خسارت را نپردازد، می تواند اقدام به فسخ قرارداد و اخذ خسارت ملک کند.

3- همچنین اگر مستاجر تاخیرات زیادی در پرداخت اجاره بهاء خود کند، موجر نه تنها حق  اخذ اجاره بهاء های به تاخیر افتاده را دارد بلکه می تواند قرارداد اجاره را فسخ کند و حکم تخلیه مستاجر را بگیرد.